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§556 Abs.3 S.5 BGB, Einwendungsausschlussfrist, konkludentes Handeln d. Geldannahme


28.10.2007 21:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



In meinem Fall geht es um die Einwendungsausschlussfrist des Mieters nach §556, Abs. 3, Satz 5 und 6 BGB für die Nebenkostenabrechnung 2005. Der Mietgegenstand ist eine Eigentumswohnung einer größeren Wohnanlage und preisfrei.

Mein Mieter kündigte zum 30.4.2006. Im Mai 2006 erstellte ich die NK-Abrechnung 2005. Der Mieter legte im Juni 2006 über einen Mieterverein Einspruch gegen die 2005er Abrechnung ein und stellte einige Positionen in Frage. Im Juli 2006 beantwortete ich die Fragen und korrigierte zwei Abrechnungspositionen. Den Korrekturbetrag von rund 50 Euro überwies ich noch im selben Monat auf das Konto des Mieters. Zunächst gab es weder vom Mieter noch vom Mieterverein hierzu eine Reaktion.

Im September 2007 erstellte ich die NK-Abrechnung für den Restzeitraum Jan – April 2006 und überwies den Restbetrag aus der teilweisen zurückbehaltenen Kaution.

Im Oktober 2007 meldete sich erneut der Mieterverein und will sowohl die NK-Abrechnung 2006 als auch erneut die NK-Abrechnung 2005 in Frage stellen. Zu der NK-Abrechnung 2005 werden zu den alten Themen (Zusendung Belege, Hauswartkosten, Umlageschlüssel und Kosten f. Ungezieferbekämpfung) vertiefende Fragen gestellt und die NK-Abrechnung 2005 selbst als weiterhin streitanhängig eingeschätzt.

Aus meiner Sicht ergeben sich drei Überlegungen:

Zum Einen liegt durch die Annahme des Zahlung und der fehlenden Rückmeldung zu meinen Erläuterungen konkludentes Handeln vor. Ich konnte nach mehr als einem Jahr Schweigen davon ausgehen, dass der Mieter mit der korrigierten NK-Abrechnung 2005 und durch die Annahme der Zahlung mit der Abrechnung 2005 einverstanden ist.

Des Weiteren könnte m.E. auch §242 BGB greifen, weil der Mieter gegen Treu und Glauben verstoßen hat.

Hilfsweise würde ich den Vorgang auch so auslegen, dass mit der im Juli 2006 korrigierten NK-Abrechnung 2005 erneut die einjährige Frist begonnen hat, die Ende Juli 2007 abgelaufen war.

Der Mieterverein vertritt die Ansichten, dass seine erneuten Einwendungen an das Schreiben von Juni 2006 anknüpft, die Einwendungsausschlussfrist nicht neu zu laufen begonnen hat und dass mangels Abgabe einer Willenserklärung der Mieter die von mir vorgenommenen Korrekturen nicht anerkannt hat.

Wie würdigen Sie meine rechtliche Position?
Ist die Einwendungssausschlussfrist abgelaufen?
Kann ich mich auf Treu und Glauben berufen?
Hat der Mieter durch Annahme des Geldes konkludent gehandelt und die NK-Abrechnung 2005 gebilligt?
Können Sie mir zu Ihrer Einschätzung ergänzend Gerichtsurteile benennen?

Vielen Dank im voraus.
Sehr geehrte Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich augrund Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme:

Nachdem Sie mitteilen, dass sich der Nachzahlungsbetrag von EUR 50,- auf zwei Positionen der streitigen Betriebskostenabrechnung 2005 bezog, die Sie aufgrund der Einwendungen des Mieters nachträglich korrigiert haben, wird in der vorbehaltlosen Annahme dieser Summe die Erledigung der beiden Nebenkostenpositionen gesehen werden müssen. Ein weitergehendes Anerkenntnis wird der vorbehaltlosen Annahme nicht entnommen werden können, weil sich die Summe von EUR 50,- konkret zuordnen ließ.

Wenn sich der Mieter weiterhin über ein Jahr nicht auf Ihr Schreiben hin äußerte, kann darin kein konkludenter Verzicht auf die fristgerecht erhobenen Einwendungen hinsichtlich der übrigen Nebenkostenpositionen gesehen werden. Denn das Schweigen einer Partei kann im bürgerlichen Recht regelmäßig nicht als Willenserklärung gewertet werden, vielmehr ist das Gegenteil der Fall : Wer schweigt, setzt in der Regel keinen Erklärungstatbestand, er bringt weder eine Zustimmung noch eine Ablehnung zum Ausdruck (BGH NJW 2002, 3629). Auch die Grundsätze der Verwirkung werden hier nicht angeführt werden können, weil nach einem Jahr der Untätigkeit noch nicht das Zeitmoment der Verwirkung erfüllt sein dürfte. Falls Sie den Mieter nicht wiederholt aufforderten, zu Ihrem Schreiben vom Juli 2006 Stellung zu nehmen, wird darüber hinaus kein Vertrauenstatbestand dahingehend begründet worden sein, dass der Mieter seine Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung nicht mehr geltend machen werde. Zudem besteht keine allgemeine Pflicht, sich auf ein Schreiben eines Vertragspartners zu äußern.

Handelte es sich bei der im Mai 2006 erstellten Abrechnung `05 um eine formal ordnungsgemäße Abrechnung, konnte diese selbst nach Ablauf der Jahresfrist korrigiert werden (BGH NJW 2005, S. 219). Die Einwendungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB beginnt nach wohl herrschender Meinung nur dann nicht zu laufen, wenn der Vermieter eine formell nicht ordnungsgemäße Abrechnung erteilt (Palandt BGB 66 Aufl. § 556 Anm. 13). Sie werden sich daher nur dann auf den Ausschluss der Einwendungsfrist nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB erfolgreich berufen können, wenn Sie behaupten, die ursprüngliche Abrechnung habe nicht die Mindestanforderungen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung erfüllt und daher habe erst die korrigierte Abrechnung die Fristen des § 556 Abs. 3 BGB in Lauf gesetzt. Ist dies hingegen nicht der Fall, wird der Mieter sich nach wie vor auf die im Juni 2006 vorgebrachten Einwände gegenüber der Nebenkostenabrechnung 2005 berufen können.

Im Ergebnis wird die Nachzahlungsforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 weiterhin als streitig angesehen werden müssen, so dass der Mieter seine behaupteten Ansprüche ggf. gerichtlich geltend macht, falls keine Einigung hierüber erzielt werden kann.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 02.11.2007 | 22:37

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

vielen Dank für Ihre Ausführungen.

Nach dem bekannten BGH-Urteil VIII ZR 78/05 kann dem Mieter die Belegeinsicht (anstatt Kopien) gewährt werden, wenn der Fahrweg angemessen (z.B. mit öffentlichen Verkehrsmitteln) ist. Wo würden Sie die Obergrenze für die Angemessenheit (z.B. Fahrzeit in Minuten oder Strecke in Kilometer) sehen bzw. gibt es hierfür eine Literaturstelle oder ein ergangenes Urteil?

Zu Ihrem Hinweis bezüglich der Mindestanforderungen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung hätte ich gerne gewußt, ob eine BK-Abrechnung nicht ordnungsgemäß ist, wenn z.B. Verwaltungstätigkeiten des Hausmeisters mit abgerechnet wurden oder eine Position abgerechnet wurde, die nicht im Mietvertrag ausdrücklich genannt wurde (z.B. Entwässerungskosten eines Parkplatzes).

Für Ihre Antwort danke ich Ihnen im voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.11.2007 | 16:43

Sehr geehrter Fragesteller,

zumutbar ist die Einsichtnahme in die Belege dann, wenn sich die Hausverwaltung am Ort oder verkehrsgünstig in der Nähe der Mietsache befindet (LG Frankfurt/Main, Az.: 2/11 S 135/99). Urteile mit exakten Entfernungs- oder Fahrzeitangaben liegen mir insofern nicht vor. Meiner Auffassung nach dürfte eine Entfernung der Wohnung des Mieters zu dem Ort der Hausverwaltung von schätzungsweise 30 - 40 km und einer Fahrzeit von mehr als 30 Minuten eine Unzumutbarkeit begründen.

Die Mindestanforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung sind
- geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten
- Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels
- Berechnung des Anteils des Mieters
- Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Hat der Vermieter dem Mieter eine formal ordnungsgemäße Abrechnung übersandt, ist die Zwölfmonatsfrist eingehalten. Auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung kommt es für die Einhaltung der Abrechnungsfrist nicht an. Enthält eine Nebenkostenabrechnung nicht umlagefähige Positionen (wie die von Ihnen genannte Verwaltungstätigkeiten des Hausmeisters) oder einen falschen Verteilerschlüssel, handelt es sich nicht um eine formelle Ordnungswidrigkeit, sondern um materielle Fehler (Urteil OLG Düsseldorf vom 30.03.2006, Aktenzeichen I-10 U 43/05).

Mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger

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