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5 Jahre Kündigungsverzicht - Einfamilienhaus

| 18.02.2009 12:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

am 19.07.2006 unterzeichneten mein Lebensgefährte und ich einen Mietvertrag für ein freistehendes Einfamilienhaus mit Garten.
Er wurde von uns gemeinsam im Beisein der Vermieterin und des Maklers unterzeichnet.

Als Mietvertrag wurde das Formular der 'Haus & Grund Hessen - Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V., Frankfurt am Main' mit Nr. V1424/10.4 verwendet.

§ 2 'Mietzeit' liest sich wie folgt:

1. Das Mietverhältnis beginnt am 1.9.06 (Datum wurde mit Maschinenschrift eingetragen).
(Der Text ist original aus dem Mietformular und wurde nicht verändert.)

2. Beide Parteien verzichten bis zum 31.8.2011 (Datum mit Maschinenschrift eingetragen) auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
(Der Text ist original aus dem Mietformular und wurde nicht verändert.)

Es wurde ein handschriftlicher Vermerk unserer Vermieterin zwischen den Zeilen gemacht der heißt:
Danach verlängert sich das Mietverhältnis um jeweils 1 Jahr, sofern es nicht gekündit wird.

Die Punkte 4 - 6 blieben unverändert und lesen sich wie folgt:

4. Die Kündigung muss schriftlich bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist zugehen. Bei der ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses richtet sich die Länge der Kündigungsfrist nach den zwingenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches.

5. Bei nicht rechtzeitigem Freiwerden oder nicht rechtzeitiger Bezugsfähigkeit der Räume sind Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat schuldhaft gehandelt.

6. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Abluaf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. § 545 BGB findet keine Anwendung.

§ 3 Außerordentliches Kündigungsrecht

Für den Fall der außerordentlichen Kündigung wegen Mietrückstandes umfasst die Miete auch die Betriebskostenvorauszahlungen, -pauschalen und Zuschläge.

§ 21 Beendigung des Mietverhältnisses
1./3. und 4. beziehen sich nur auf Räumung, Betriebskostenvorschüsse und Kosten durch Versorgungsunternehmen.

4. lautet wie folgt:
Endet das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung des Vermieters, so haftet der Mieter bis zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit bzw. bis zu dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis hätte gekündigt werden können für den Mietausfall, der durch das Leerstehen der Mietsache oder dadurch entsteht, dass im Falle der Neuvermietung nicht die bisherige Miete erzielt werden kann. Der Vermieter hat sich ein mitwirkendes Verschulden bei der Schadensentstehung anrechnen zu lassen.

§ 25 Wirksamkeit der Vertragsbestimmungen

Durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt.

§ 27 Sonstige Vereinbarungen

(mit Maschinenschrift eingetragen)
Sollte zum Ablauf des Mietverhältnisses kein Eigenbedarf entstehen * (handschriftliches Sternchen eingefügt!) gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen für unbefristete Mietverträge.
Bei Beendigung des Mietvertrages wird das Mietobjekt in renoviertem Zustand übergeben, so wie es bei Beginn vom Vermieter übergeben wurde.
+ v.S. 2 Die umlagefähigen Betriebskosten sind in voller Höhe vom Mieter zu entrichten.

hier folgt nun der handschriftliche Zusatz zum Sternchen:
* bzw. Verkaufsabsichten bestehen

-----------------

Die maschinengeschriebenen Einträge standen schon vorformuliert im Vertrag als wir Ihn zur Unterzeichnung vorgelegt bekamen und wurden nicht in unserem Beisein eingetragen.
Die handschriftlichen Zusätze (Vertragsverlängerung und Verkaufsabsichten) wurden in unserem Beisein bei Vertragsunterzeichnung hinzugefügt.

Hier unsere Fragen:

Handelt es sich um eine Individualvereinbarung hinsichtlich Kündigungsverzicht von 5 Jahren?
- wie gesagt, nur das Enddatum wurde maschinenschriftlich in unserer Abwesenheit vor Unterschreibung hinzugefügt.

Oder können wir unter Bezugnahme von BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04 mit 3-monatiger Kündigungsfrist kündigen?

Welche Chancen hat der Vermieter, wenn er versucht Individualvereinbarung geltend zu machen?
Kann er das überhaupt?
Und liegt die Beweislast hierfür bei ihm?

Wenn wir mit 3 Monaten kündigen, sollen wir in der Kündigung auf das o.g. BGH Urteil hinweisen?
Und wenn ja wie?

Wir haben heute Abend einen Termin mit unserer Vermieterin in dem wir versuchen mit Ihr zu reden und alles gütlich zu regeln.
Wir sind nicht im geringsten auf Streit mit Ihr aus, aber sie ist auch eine sehr energische Geschäftsfrau und ich weiß nicht wie sie reagieren wird, oder ob sie u.u. einen Rechtsstreit anstrebt.

Wir sind gezwungen seit einigen Monaten im Raum Frankfurt und Mühlheim zu arbeiten - 200km von unserem Wohnungsort entfernt - ursprünglich nur mein Lebensgefährte, was finanziell schon schwierig war die letzten Monaten - nun auch noch überraschend ich, weil meine Firma im Mai nach Mühlheim umzieht und ich vor Ort sein muß, um meinen Job weiter machen zu können - die Fahrtkosten für 2 Personen plus zusätzliche Wohnung zum Haus beliefen sich auf rund 1600 Euro, selbst wenn wir nur eine winzige Wohnung mieten und das können wir uns einfach nicht leisten.
Beide Jobveränderungen war bei Vertragsabschluß nicht im mindesten abzusehen.

Für schnelle Hilfe wären wir sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen
Die Ratsuchenden

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nun zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n), die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

1. Grundsätzlich ist ein befristeter Kündigungsausschluss in einem Wohnraummietvertrag zulässig. Aufgrund der von Ihrer Vermieterin eingefügten Fortsetzungsklausel nach Ablauf der 5 Jahre liegt grundsätzlich ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit vor, so dass sich nicht das Problem stellt, inwieweit bei Zeitmietverträgen ein Kündigungsausschluss vereinbart werden kann.

2. Wie Sie allerdings selbst schreiben, hat der BGH (Urt. vom 6.4.2005 – Az.: VIII ZR 27/04) einen Kündigungsausschluss von 5 Jahren bei einem Wohnraummietvertrag für unwirksam erklärt, wenn die Vereinbarung in einer Formularklausel getroffen und nicht zwischen den Parteien individuell ausgehandelt wurde.

Nach Ihren Schilderungen wurde ein Mustermietvertrag von Haus & Grund verwendet. Dies spricht zunächst allgemein dafür, dass es sich bei den einzelnen Bestimmungen des Mietvertrages um Allgemeine Geschäftsbedingungen und damit um Formularklauseln handelt. Bei Klauseln mit ausfüllungsbedürftigen Leerräumen ist insoweit noch eine gewisse Differenzierung notwendig: Handelt es sich bei den einzutragenden Ergänzungen um unselbständige Ergänzungen, wie zum Beispiel die Einfügung von Namen oder die Bezeichnung des Vertragsobjektes, liegt insoweit eine Formularklausel vor. Bestimmt die Einfügung dagegen den Regelungsinhalt mit, kommt es für die Einordnung als Formularklausel oder Individualvereinbarung auf die konkreten Umstände des Vertragsschlusses sowie die vorausgegangenen Vertragsverhandlungen an.

Bei der Bestimmung der Dauer des Kündigungsausschlusses handelt es sich um einen solchen Regelungsgehalt. Ist daher die Dauer des Kündigungsausschlusses von 5 Jahren zum Beispiel auf Ihren eigenen Wunsch hin aufgenommen worden oder haben hierüber echte Verhandlungen mit Ihrer Vermieterin stattgefunden, würde auch bei einer maschinenschriftlichen Ergänzung des Vertragsmusters eine Individualabrede vorliegen. Ein individuelles Aushandeln von Vertragsklauseln im Sinne des § 305 Abs. 1 S. 3 BGB liegt regelmäßig nur vor, wenn der Verwender den Inhalt einer Vertragsklausel tatsächlich zur Disposition stellt und der Kunde die reale Möglichkeit hat, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Bei Vorliegen einer Individualvereinbarung wäre der Kündigungsverzicht dann grundsätzlich wirksam.

Anders beurteilt sich die Ergänzung der Vertragsklausel dagegen, wenn die Vermieterin diese Lücke in ihren Vertragstexten in einer Vielzahl von Fällen immer mit der Frist von 5 Jahren ausfüllt oder die Dauer des Kündigungsverzichts von Ihrer Vermieterin ohne Verhandlungen einseitig vorgegeben wurde. Dann läge eine Formularklausel vor und der Kündigungsverzicht wäre nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich unwirksam.

Für eine abschließende Beurteilung zur Wirksamkeit der Klausel kommt es daher auf die konkreten Umstände des Vertragsschlusses an, insbesondere, ob und inwieweit bezüglich des Kündigungsausschlusses mit Ihrer Vermieterin Verhandlungen stattgefunden haben. Ohne Kenntnis dieser maßgeblichen Umstände kann ich daher leider an dieser Stelle keine endgültige Beurteilung abgeben.

2. Zu klären wäre außerdem noch, ob bei Ihrem Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart wurde (§ 557 a BGB). In diesem Fall wäre auch ein formularmäßiger Kündigungsausschluss nicht generell unwirksam (vgl. zum Beispiel BGH, Urteil vom 14.06.2006 – Az.: VIII ZR 257/04).

3. Grundsätzlich muss derjenige, der sich auf den Schutz der §§ 305 ff. BGB beruft, im Streitfall beweisen, dass die streitige Klausel eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt. Allerdings ist dies grundsätzlich anzunehmen, wenn ein gedrucktes oder vervielfältigtes Klauselwerk oder ein Mustervertrag verwendet wird. Da dies nach Ihren Schilderungen der Fall war, müsste nunmehr grundsätzlich Ihre Vermieterin beweisen, dass die Dauer des Kündigungsausschluss individuell vereinbart worden ist.

4. Soweit nach den Umständen des Vertragsschlusses keine Individualvereinbarung anzunehmen ist, kann es sich anbieten, in dem Kündigungsschreiben vorsorglich auf die Unwirksamkeit des an sich entgegenstehenden Kündigungsausschlusses hinzuweisen und sich insoweit auf das Urteil des BGH zu beziehen. Gegebenenfalls bringt dies Ihre Vermieterin dann zum Einlenken, wenn in dem geplanten Gesprächstermin keine Einigung erzielt werden kann.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weiterhelfen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.

Darüberhinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.

Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.

Mit freundlichen Grüßen


Katja Schulze
Rechtsanwältin

Rechtsanwälte Schulze & Greif
Partnerschaftsgesellschaft
Zwickauer Straße 154
09116 Chemnitz

Tel.: 0371/433111-0
Fax: 0371/433111-11

E-Mail: info@schulze-greif.de
www.schulze-greif.de

Nachfrage vom Fragesteller 18.02.2009 | 16:39

Sehr geehrte Frau Schulze,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Es liegt kein Staffelmietvertrag vor.

Zu ihrem Punkt 1 - heißt das jetzt, daß aufgrund der handschriftlich zugefügten Fortsetzungsklausel für die Zeit nach Ablauf der 5 Jahre, wir ohnehin mit 3-Monaten Kündigungsfrist sofort kündigen können, weil es sich durch den Zusatz um einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit handelt?

Hinsichtlich Formular- oder Individualvereinbarung
Die 5-Jahres-Klausel, besser gesagt der Kündigungsverzicht wurde uns erst am Tag der Vertragsunterzeichnung vorgelegt.
Wir hatten mehrere Vorbesichtigungen und Besprechungen in denen dieses nie erwähnt wurde.
Wir haben nicht darum gebeten und waren ziemlich überrumpelt als das auf einmal auf den Tisch kam.
Wir sind keine Mietnomaden und haben nie unter 5-8 Jahren in den von uns angemieteten Wohnungen gelebt, aber wir wissen natürlich, daß sich Lebensumstände auch kurzfristig ändern können, die einen Umzug unumgänglich machen.
Und natürlich fragten wir die Vermieterin und den Makler, ob es Probleme mit dem Auszug gäbe sollte sich z.b. wider Erwarten unsere Arbeitslage ändern und wir gezwungen wären umzuziehen, um unser Überleben bzw. unser Arbeitseinkommen zu sichern.
Beide sagten man würde sich immer in Frieden einigen, wenn es die Lebensumstände erfordern und wir sollten uns keine Sorgen machen.
Wir hatten jedoch nicht den Eindruck, daß wir mieten dürfen, wenn wir den Vertrag nicht wie vorgelegt sofort unterschreiben.

Mit besten Grüßen
Ihre Ratsuchenden

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.02.2009 | 21:23

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihnen die Nachfrage wie folgt:

1. Gemäß § 573 c Abs. 1 BGB beträgt die Kündigungsfrist bei Wohnraummietverträgen für beide Vertragsparteien grundsätzlich 3 Monate abzüglich der Karenzzeit von 3 Werktagen. Diese Frist kann sich für den Vermieter nach einer bestimmten Dauer des Mietverhältnisses verlängern. Eine Verlängerung der Kündigungsfrist für den Mieter ist dagegen nach § 573 c Abs. 4 BGB ausgeschlossen, da durch diese Norm gerade das Mobilitätsinteresse des Mieters geschützt werden soll. Nach Ablauf des Kündigungsverzichts könnten Sie daher grundsätzlich den Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.

2. Nach Ihren Schilderungen sprechen gute Gründe dafür, dass ein „Aushandeln“ der Dauer des Kündigungsverzichts in Ihrem Fall nicht stattgefunden hat und somit eine Formularklausel vorliegt. Erklärt sich eine Vertragspartei nach Hinweis der anderen Seite auf eine belastende Klausel mit dieser einverstanden, liegt in der Regel keine Individualvereinbarung vor. Ein Indiz für ein tatsächliches Aushandeln von Vertragsbedingungen und damit eine Individualvereinbarung ist z. B. der Umstand, dass ein ursprünglich vorformulierter Text von den Parteien tatsächlich abgeändert wird. Nach Ihren bisherigen Schilderungen sind jedoch keine tatsächlichen Umstände ersichtlich, die auf ein Aushandeln der Klausel zum Kündigungsverzicht hindeuten. Daher müsste Ihre Vermieterin im Streitfalle darlegen und beweisen, aufgrund welcher Umstände doch eine Individualvereinbarung vorliegen soll. Erfahrungsgemäß stellen die Gerichte dabei relativ hohe Anforderungen an den Nachweis einer Individualvereinbarung. Gelingt Ihrer Vermieterin dieser Nachweis nicht, dürfte der 5jährige Kündigungsverzicht in Ihrem Mietvertrag grundsätzlich als unwirksam anzusehen sein.

Mit freundlichen Grüßen

Katja Schulze
Rechtsanwältin

Rechtsanwälte Schulze & Greif – Partnerschaftsgesellschaft
Zwickauer Straße 154
09116 Chemnitz
Tel.: 0371/433111-0
Fax: 0371/433111-11
E-Mail: info@schulze-greif.de
Internet: www.schulze-greif.de

Bewertung des Fragestellers 18.02.2009 | 23:42

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