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5 Fam. Haus Bauträgervertrag gekündigt

| 15.05.2015 18:14 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Teilungsversteigerung bei Aufhebung einer Miteigentümergemeinschaft von dem Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Guten Tag,

Im Mai 2012 haben wir eine Wohnung in einem MFH erworben.
Im August 2014 haben wir den Bauträgervertrag gekündigt, den dieser hatte bereits 12 Monate Bauverzögerung und zusätzlich eine Insolvenz drohte.

Im Haus sind u.a. 2 Käufer mit russischem Pass wohnen aber in Dt., Sie hatten mit dem Bauträger einen Deal, dass die den Kaufpreis erst bei der Fertigstellung bezahlen. Da sie keine deutschen Pässe haben, wurde ein Kredit abgeschlossen, wo das Geld erst nach Fertigstellung bezahlt wird. 50 % der Baukosten haben die beiden jedoch schon bis heute bezahlt.

Eine Partei hat im August alles rückabgewickelt, das Geld vom Bauträger jedoch nicht zurückbekommen hier auch 2/3 bereits bezahlt. Die Baustelle ist soweit fortgeschritten, dass noch der Innenausbau + Heizung fehlen.

Wir die restlichen 2 Parteien haben bis jetzt so weit es geht weitergebaut, Baugutachten erstellt, Bauversicherung, Baupläne angefordert, etc.

Zwischenzeitlich haben wir bis zum unseren ursprüngliche notariellen Kaufpreis von uns beiden + etwas mehr die Baustelle finanziert. Die Baustelle wird jedoch um ca. 80.000 € mehr kosten, da natürlich noch weitere Kosten auf uns kamen+ die Preise seit dem auch gestiegen sind.

Aufgrund der Mehrkosten macht die eine Moskauerin stress, und möchte nicht mehr bezahlen bzw. nicht noch zusätzlich die Mehrkosten.

Nach der gemeinsamen Kündigung des Bauträgervertrages hatten wir alle eine gemeinsame WEG Versammlung und unsere Ziele und Prioritäten aufgeschrieben, und alle waren mit dem weiterbau einverstanden.

Wir beide sind bereits rechtmäßige Eigentümer geworden, da der Kaufpreis bei uns vollständig bezahlt ist. Die anderen 2 haben die Unterlagen zwar beim Grundbuchamt eingereicht, sind jedoch noch nicht Eigentümer, da der Kaufpreis nicht vollständig bezahlt ist.

Meine Frage: Wie läuft es weiter, wenn die anderen Parteien nicht weiter bauen wollen oder können, diese sind noch keine Eigentümer und können die Einheit auch nicht verkaufen?
Die Baustelle steht jetzt 2 Wochen, den wir warten immer noch auf das Geld von den beiden.

Können wir die beiden irgendwie einklagen? Schließlich haben wir die Handwerker von den anderen auch mit bezahlt? Kann ich mir die Sicherheit von den beiden im Grundbuch eintragen lassen. Und was ist wenn die beiden auf stur schalten?

Was ist wenn wir trotzdem weiterbauen und die Baustelle von den anderen 2 finanzieren, kann ich das Geld irgendwie zurückfordern, das Problem ist wir können die Heizung und Estrich nicht nur in unseren Wohnungen legen, so bekommen wir auch keine Bauabnahme.

Ist das für uns beiden schlecht oder gut im Vergleich zu den anderen, dass wir bereits Eigentümer sind?

Oder haben Sie eine andere Idee?

Vielen Dank für Ihre Antwort


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Die Frage ist zunächst, ob überhaupt eine WEG schon entstanden ist, was ich so nicht erkennen kann.

Denn dazu müsste ja erst einmal Miteigentum entstanden sein, was man dann zur Begründung einer WEG aufteilen bzw. Sonder- und Gemeinschaftseigentum bilden kann.

Insofern bleibt es bei der alten Eigentumsregelung und die jetzigen Eigentümer sind verantwortlich, mit denen Sie Miteigentum haben.
Mit den jetzigen ist aber wohl gerade keine WEG gewünscht, so dass reines Miteigentum besteht.

2.
Anders als bei der WEG besteht nach § 749 BGB ein Aufhebungsanspruch:

"(1) Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.
(2) Wird das Recht, die Aufhebung zu verlangen, durch Vereinbarung für immer oder auf Zeit ausgeschlossen, so kann die Aufhebung gleichwohl verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Unter der gleichen Voraussetzung kann, wenn eine Kündigungsfrist bestimmt wird, die Aufhebung ohne Einhaltung der Frist verlangt werden.
(3) Eine Vereinbarung, durch welche das Recht, die Aufhebung zu verlangen, diesen Vorschriften zuwider ausgeschlossen oder beschränkt wird, ist nichtig."

Das heißt, Sie müssten sich mit den jetzigen Eigentümern in Verbindung setzen, die an einer vollständigen Kaufpreiszahlung durch die beiden anderen - potentiellen - Eigentümer naturgemäß Interesse haben sollten.
Ob dann letztlich eine Bank z. B. im Wege der Zwangsversteigerung Eigentümer wird, ist erst einmal egal.

3.
Sie können nämlich die Zwangsversteigerung nach § 749 BGB verlangen; einer Sicherheit im Grundbuch bedarf es dazu nicht bzw. wäre auch für Sie nicht eintragungsfähig.

Sie können allenfalls einer Bank gegenüber der Zwangsversteigerung durch diese zuvorkommen.

Letztlich werden Sie aber Ersatzansprüche gegen die beiden - potentiellen - Eigentümer stets geltend machen können, da dieses nicht von Dritten verhindert werden kann.

Es ist aber eine Frage der (In-)Solvenz der beiden Käufer.

4.
Es ist weder gut noch schlecht, dass die Eigentumslage so ist, wie sie ist - daran können Sie sowieso nichts ändern, aber die Zukunft gestalten:

- am besten einen Anwalt Ihrer Wahl einschalten, der alle Möglichkeiten, Anträge und Ansprüche prüft;
- dann, wenn Sie wollen die Zwangsversteigerung im Wege der Aufhebung des Miteigentums beantragen (lassen);
- Schadensersatz fordern;

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 15.05.2015 | 21:30

Vielen Dank, Ihre Antwort war sehr ausführlich und informativ.

Können Sie mir noch sagen mit welchen Kosten bei so einer Versteigerung inkl. Anwalt (Gericht?) ungefähr zu rechnen ist?
Könnten wir die Wohnung von dem Eingentümer der bereits alles Rückabgewickelt hat auch versteigern lassen? Den dieser tut auch nichts.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.05.2015 | 14:23

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Ja, richtig, Sie können auch die beiden anderen Wohnungen zur Zwangsversteigerung bringen.

Hinsichtlich der Anwalts- und Gerichtskosten kann ich leider nur eine vorsichtige Schätzung vornehmen. Je nach Wert der Immobilien ist von durchaus einem vierstelligen Betrag auszugehen.

Ein Anwalt Ihrer Wahl unterbreitet Ihnen jedoch ein unverbindliches, kostenfreies Angebot dahingehend.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt in

Bewertung des Fragestellers 18.05.2015 | 08:20

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FRAGESTELLER 18.05.2015 5/5,0
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