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4 Jahre Auschluss der Kündigungsrechtes


| 19.08.2007 21:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrter Anwalt,

ich möchte für meine Eltern und Grossmuter folgende Fragen klären.
Meine Eltern (66 und 71 Jahre alt) und die Grossmutter möchten ein Haus mieten. Der Vermieter hat einen Mietvertrag vorgelegt bei dem eine Kündigung für die ersten 4 Jahre ausgeschlossen ist.
Meine Familie möchte dieses Objekt und der Vermieter möchte diese Klausel drinhaben, das heisst die Klausel steht voraussichtlich nicht zur Debatte. Alle drei werden im Objekt wohnen und alle drei werden den Mietvertrag unterschreiben.
Zum Haus gehört eine Scheune und ein Anbau in dem meine Eltern ein Gewerbe führen möchten.

Fall 1:
Grossmutter stirbt vor Ablauf der ersten 4 Jahre.
Gilt dann das Sonderkündigungsrecht aus §563 BGB
oder ein anderes Sonderkündigungsrecht?


Fall 2:
Eines meiner Elternteile stirbt.
Gilt dann das Sonderkündigungsrecht aus 563 § BGB oder ein anderes Sonderkündigungsrecht?

Fall 3:
Wenn meine Eltern in naher Zukunft die Firma nicht mehr führen könnten, würde auch dann das Haus zu gross für uns sein, wäre dann eine Sonderkündigung möglich?
Im Mietvertrag steht explizit, dass das Stallgebäude und der Anbau als solche vermietet werden und nicht als Gewerbefläche.

Weitere Frage:
Der Vermieter renoviert vor Einzug das Haus komplett. Hinsichtlich einer Mieterhöhung Staffel- oder Indexmiete ist im Vertrag nichts bestimmtes vereinbart. Könnte es passieren, dass der Vermieter gleich zu Beginn der Mietzeit, während meine Familie noch kein Recht hat zu kündigen, die Miete zu erhöhen?

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.

Mit freundlichen Grüssen

H.
19.08.2007 | 22:43

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1. Laut dem Urteil des Bundesgerichtshofs, BGH v. 6.4.2005, VIII ZR 27/04, ist der Ausschluss des Kündigungsrechts auf vier Jahre gestattet. Die Klausel für sich gesehen ist damit wirksam.
2. Das bedeutet, dass die ordentliche Kündigung der Parteien auch erst nach vier Jahren erstmals erfolgen kann.
3. Jedoch handelt es sich bei § 563 BGB um ein so genanntes Sonderkündigungsrecht. Es ist für den Vermieter zwingend und nicht abdingbar, d.h. nicht vertraglich anders zu vereinbaren, Palandt, Weidenkaff, zu § 563, RN 3, § 563 Abs. 5 BGB.
4. Die Besonderheit in Ihrem Fall liegt aber darin, dass sowohl die Eltern, als auch die Großmutter Mieter des Hauses werden. Stirbt also Ihre Großmutter, treten nicht die Eltern als Familienangehörige in den Mietvertrag ein, sondern sie bleiben als Mieter bestehen. In dieser Konstellation besteht das Sonderkündigungsrecht des § 563 BGB nicht, weil die Eltern bereits selbst Mietpartei sind.
5. Ebenso ist es, wenn alle drei Partei des Mietvertrags sind und einer Ihrer Eltern verstirbt.
6. Jedoch steht den Mitmietern ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 563 a BGB zu. Sie können im Todesfall eines Mitmieters das Mietverhältnis innerhalb von einem Monat ab Kenntnis des Todesfalls kündigen. Die Vorschrift ist nicht abdingbar, § 563a Abs., 3 BGB.
7. Sollten Ihre Eltern nicht mehr in der Lage sein, ihr Geschäft weiter zu führen, kann das zu einem außerordentlichen Kündigungsrecht führen. Dieses Kündigungsrecht besteht aber nur, wenn der kündigenden Partei ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar ist. Ihre Eltern müssten also in dem Vertrag vereinbaren, dass Ihnen und der Großmutter im Falle der Nichtweiterführung des Geschäfts ein solches Kündigungsrecht zustehen soll bzw. sollte ein Passus im Mietvertrag enthalten sein, zu welchem Zweck die Immobilie gemietet wird.
8. Eine Mieterhöhung kann dann gefordert werden, wenn die Miete an die ortsübliche Miete angepasst wird. Andernfalls kann keine Mieterhöhung gefordert werden, wenn im Mietvertrag dazu nichts vereinbart ist. Denkbar ist die Fixierung des Mietpreises über einen bestimmten Mietzeitraum (z.B. 2 Jahre). Ihren Eltern muss aber klar sein, dass sich der Mietpreis im Laufe der Jahre erhöhen kann.



Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

Diep, Rösch & Collegen
Fürstenstraße 3
80333 München

TEL: (089) 45 75 89 50
FAX: (089) 45 75 89 51

info@anwaeltin-heussen.de

Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:
Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich meine Auskunft nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Bewertung des Fragestellers 24.02.2009 | 19:33


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