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3er WEG: Baurecht zusätzliches Haus im Garten

07.05.2018 12:47 |
Preis: 50,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Hallo, ich bin ein Eigentümer in einer drei Parteien WEG. Dem Eigentümer einer Einheit wird laut Teilungserklärung das Recht vorbehalten, ein Einfamilienhaus auf der gemeinschaftlich zugewiesenen Sondernutzungsfläche (=im Hintergarten des Hauses, welches seiner Wohnung gehört) "gemäß baubehördlich genehmigten Plänen zu errichten".

"Sollte es zur Errichtung des Einfamilienhauses kommen, muss auch die Teilungserklärung entsprechend angepasst und umgestaltet werden. Ferner müssen die gesamten Sondernutzungsflächen neu geordnet werden.", steht in der Teilungserklärung. Wie genau die Teilungserklärung anzupassen ist, ist in einer Anlage dazu beschrieben.

Die Eigentümer der beiden anderen Wohnungen haben sich bereits auf das Bauen verständigt und meinen, ohne einer weiteren Einwilligung von mir (der dritte Eigentümer der WEG) bauen zu dürfen. Dazu wollen sie, wie in der Teilungserklärung vermerkt, ihre Garage abreissen, Zufahrtswege bauen lassen und weitere Flächen anpassen. Das neue Haus im Hintergarten könnte bis hin zu meinem Balkon gebaut werden, da Rückbebauung viel kleinere Mindestabstände einhalten muss, so die beiden anderen Eigentümer.

Meine Frage ist, ob sie aufgrund dieser Teilungserklärung ohne einer weiteren Einwilligung von mir, dem dritten WEG Eigentümer das Haus im Garten bauen dürfen. Muss ich nicht einer neuen, geänderten Teilungserklärung noch zustimmen und muss diese nicht vor Baubeginn bestehen? Habe ich kein Recht mehr, mich dagegen zu wehren? Das neue Haus wird meine ganze Sicht nach Südwesten verbauen!

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie sind in zweierlei Hinsicht geschützt:

Einmal durch das Wohnungseigentumsrecht und andererseits das öffentlich-rechtliche Baurecht.
Bei letzterem sind dritte Personen und insbesondere Nachbarn in ein Genehmigungsverfahren mit einzubeziehen, damit auf diesem Wege ihre Rechte gewahrt werden, Sie auch Rechtsschutzmöglichkeiten (gehabt) hätten bzw. noch haben, einen Monat Frist nach Erhalt der Baugenehmigung Nachbarn sind Widerspruch/Klage/einstweilige Anordnung etc. einzulegen, worüber Sie in aller Regel schriftlich belehrt werden (ansonsten Jahresfrist).

Auch findet eine Bauüberwachung seitens der Baubehörde statt bzw. kann diese selbst von Ihnen noch verfolgt werden und bei Abweichungen zur Baugenehmigung Rechtsschutz gesucht werden.

Auch sind Sie wohnungseigentumsrechtlich bzw. zivilrechtlich durch einen Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch geschützt, wenn unten stehendes nicht eingehalten wird:

"Dem Eigentümer einer Einheit wird laut Teilungserklärung das Recht vorbehalten, ein Einfamilienhaus auf der gemeinschaftlich zugewiesenen Sondernutzungsfläche (= im Hintergarten des Hauses, welches seiner Wohnung gehört) "gemäß baubehördlich genehmigten Plänen zu errichten".

Dass bereits zu Baubeginn oder vor Baubeginn die Teilungserklärung mit einseitiger Zustimmung angepasst sein muss, kann ich hingegen so nicht erkennen. Dafür gab es ja schon den Vorbehalt in der bisherigen Erklärung und die neue Rechtslage muss dann später nur übertragen werden.

Aber spätestens mit dem Abschluss der Bauarbeiten bzw. damit einhergehend müsste die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung angepasst werden, da sich insoweit die Eigentumslage und das Sondereigentum geändert hat.

Sollten Unsicherheiten für Sie verbleiben, so sollten Sie unbedingt einen Anwalt vor Ort einschalten, der die Lage besser beurteilen kann als ich aus der Ferne. Vielen Dank für Ihr Verständnis.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.05.2018 | 16:09

Vielen Dank. Bin ich gezwungen, die neue Teilungserklärung zu unterschreiben bzw. zu akzeptieren? Bedeutet: was ist, wen das Haus gebaut wurde, ich jedoch nicht mit der neuen Teilungserklärung einverstanden bin?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.05.2018 | 08:43

Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt:

Ja, das ist derart.

Nach meiner Einschätzung könnte dieses leider auch einklagbar sein, eine Verurteilung auf Abgabe einer Willenserklärung in Form der Zustimmung zur neuen Teilungserklärung. Die Erklärung kann auch durch Urteil ggf. ersetzt werden.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt


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