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368 Euro Heizkosten für 3 Monate leerstehende Wohnung


25.04.2006 21:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Hallo,

ich habe eine Frage zur Nebenkostenabrechnung meines ehemaligen Vermieters:

Kurze Zusammenfassung:

Nach der Kündigung des Mietvertrages stand die alte Wohnung 3 Monate leer (vom 1.1.2006 bis zum 31.03.2006, wegen der 3-monatigen Kündigungsfrist), da ich ab 1.1.2006 schon in die neue Wohnung eingezogen bin. In diesen 3 Monaten sind in der alten Wohnung lt. NK-Abrechnung 368 Euro Heizkosten entstanden, obwohl alle Heizungen ausgeschalten waren.

Allgemeine Informationen:

Ich wohnte bis zum Auszug in einer Wohnung eines neuen, modern isolierten Einfamilienhauses (Baujahr 1997). Ich bewohnte die Dachgeschoßwohnung mit einer Größe von 75 qm. In der Erdgeschoßwohnung mit einer Größe von ca. 120 qm wohnen andere Mieter, der Vermieter wohnt in einem anderen Ort. Der Vermieter wohnte vor 2 Jahren noch selbst in diesem Haus, die Dachgeschoßwohnung wurde zu dieser Zeit bereits vermietet. Das Haus wird mit einer modernen Flüssiggas-Heizung beheizt, es existieren für beide Wohnungen getrennte Zähler. Das Flüssiggas wird in Litern gemessen.

Mietsituation:

Ich bin in diese Wohnung im März 2005 eingezogen, mit dem Vermieter wurde eine Abschlagszahlung für die Nebenkosten von 70 Euro vereinbart. Die Höhe der Abschlagszahlung resultierte aus dem Verbrauch der Vormieter.
Im Dezember 2005 habe ich den Mietvertrag gekündigt, so dass ich gemäß Mietvertrag Miete bis einschließlich März 2006 gezahlt habe.
Schon im Jahr 2005 habe ich über den hohen Gasverbrauch gestaunt, da ich die Heizkörper kaum angeschalten habe, weil ich jeden Tag bis spät abends arbeiten war. Vom März 2005 bis Dezember 2006 habe ich 890 Liter Gas verbraucht, die Kosten betrugen dafür lt. Nebenkostenabrechnung ca. 450 Euro. Dieser Verbrauch kam mir sehr hoch vor, so dass ich den Vermieter bat, mir zum Vergleich den Gasverbrauch der Vormieter zu schicken. Dieser Bitte kam der Vermieter nicht nach. Ich zahlte dann diese Nebenkostenabrechnung.

Das eigentliche Problem:

Ich bin am 30.12.2005 ausgezogen, seit dem steht die Wohnung leer. Vor dem Auszug habe ich alle Räume gereinigt, die Fenster geschlossen, und alle Heizkörper abgestellt (d.h. die Thermostate auf "Stern" gedreht). Ende März 2006 habe ich zusammen mit dem Vermieter die Wohnungsübergabe durchgeführt. Dabei sind alle Zählerstände abgelesen worden. An dem Wasserverbrauch von 0,002 Kubikmetern kann man erkennen, dass ich in den 3 Monaten nie in der Wohnung gewesen bin. Der Gasverbrauch für die Erhitzung der Warmwassertherme war mit 0,03 Litern ebenfalls sehr gering. Jedoch wurden in den 3 Monaten lt. Zähler 674 Liter Gas für die Heizung verbraucht, dass macht 368 Euro!
Nochmal: Die Wohnung war die 3 Monate leer, alle Heizkörper waren aus, es wurde aber trotzdem Gas im Wert von 368 Euro verbraucht. Dass die Heizung aufgrund des Frostschutzes ein wenig (!) heizt ist mir klar, jedoch finde ich diesen Verbrauch eindeutig zu hoch.

Es liegt jedoch kein Ablesefehler vor, ich habe den Zählerstand selbst mit dem Vermieter bei der Wohnungsübergabe abgelesen.

Meines Erachtens gibt es folgende Möglichkeiten:

1. Der Vermieter war ohne Zustimmung in unserer Wohnung und hat die Heizkörper aufgedreht (Zusatzinfo: Die Untermieter haben mich informiert, dass er tatsächlich in meiner Wohnung war. Er will das Haus verkaufen und hat es Kaufinteressenten gezeigt.)

2. Die Heizungsanlage bzw. Gaszähler sind falsch eingestellt. Der Vermieter rechnet jedoch in der Nebenkostenabrechnung die Eichung des Gaszählers ab. Daher ist fraglich ob dies der Grund ist.

3. An dem Gaszähler der oberen Wohnung (sozusagen an meinem Gaszähler) sind Heizkörper der unteren Wohnung angeschlossen: Darüber habe ich mich schon bei einem Fachmann erkundigt, lt. seiner Auskunft kann man das im Nachhinein nur mit großem Aufwand herausfinden, da die Rohre unter Putz liegen. Ein Argument spricht jedoch dafür: Die Mieter der unteren Wohnung haben in den 3 Monaten weniger Gas zum Heizen verbraucht als ich, und dass, obwohl sie in der Zeit in der Wohnung wohnten (zu dritt mit Kind) und dementsprechend viel heizten! Der Verbrauch der anderen Wohnung ergibt sich aus meiner Nebenkostenabrechnung, da zum einen der Gesamtgasverbrauch angegeben ist, und zum anderen der Gasverbrauch meiner Wohnung. Die Differenz ergibt den Gasverbrauch der unteren Wohnung.

Andere Möglichkeiten fallen mir nicht ein.

Fragen:

Was kann ich gegen die Nebenkostenabrechnung tun? Der Vermieter wird nicht mit sich reden lassen, er wird argumentieren, der Wert sei korrekt abgelesen, somit muss ich zahlen. Er hat schon bei der ersten Nebenkostenabrechnung versucht, nicht erlaubte Kosten abzurechnen (z.B. Miete des Gastanks).

1. Gibt es eine Art Richtwert, wie hoch die Heizkosten pro Quadratmeter bei einem modern isolierten Einfamilienhaus ungefähr sein dürfen. Optimal wäre, wenn es diesen Wert auch für unbeheizte Wohnungen gäbe.

2. Muss der Vermieter auf seine Kosten herausfinden lassen, woher der meines Erachtens viel zu hohe Heizverbrauch kommt?

Eine Information noch zum Vermieter: Im Gespräch vor der Vermietung hat er zugesichert, die Vormieter wären mit 70 Euro Nebenkosten pro Monat ausgekommen, und dass, obwohl sie in dieser Wohnung arbeiteten und somit den ganzen Tag zu Hause waren und geheizt haben. Ich muss laut der Nebenkostenabrechnung ca. 120 Euro pro Monat allein für die Heizung bezahlen, obwohl ich in den 3 Monaten nicht einmal in der Wohnung war und alle Heizkörper ausgestellt waren. Da kann doch offensichtlich etwas nicht stimmen!

Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Der DMB bietet unter www.heizspiegel.de an Hand des konkreten Verbrauches einen HeizCheck durchzuführen. Hiermit können Sie ermitteln, ob die Kosten bei normaler Nutzung üblich oder zu hoch sind.

Allgemeine Aussagen sind natürlich auf Grund der jeweiligen Gegebenheiten schwierig zu treffen. Allerdings gebe ich Ihnen Recht, dass die von Ihnen geschilderten Zahlen kaum nachvollziehbar sind. Insgesamt kann man von Nebenkosten insgesamt von bis zu 3 Euro/qm ausgehen.

Überprüfen Sie zunächst die Nebenkostenabrechnung durch Einsicht in alle Belege. Widersprechen Sie der Abrechnung auf jeden Fall.

Klagt der Vermieter die Nebenkosten ein, wird er die Forderung plausibel machen müssen (vergl. AG Neukölln, Urteil vom 25.02.2003 - 11 C 447/02 0). Die Darlegungs- und Beweislast trägt in diesem Fall die Vermieterin (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 2. Aufl., K Rdn. 19).

Hat der Vermieter Sie tatsächlich arglistig über die Nebenkosten getäuscht oder eine Höhe ausdrücklich zugesichert, gilt wenn die Höhe der vereinbarten Betriebskosten völlig unzureichend bemessen ist, und der Vermieter nicht auf die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten hinweist, so steht dem Mieter ein Schadensersatz zu (LG Karlsruhe, Az. 5 S 339/97). Dann müssten keine Nebenkosten gezahlt werden. Hierfür sind dann aber Sie darlegungs- und beweispflichtig.

Lassen Sie sich im Zweifel, auch im Hinblick auf die Bestimmungen der HeizkostenVO von einem Kollegen vor Ort beraten, der dann auch Ihre Interessen vertritt.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.06.2006 | 14:01

Sehr geehrter Herr Anwalt,

vielen Dank für Ihre Antwort.
Nachdem ich mir noch mehrere Male meine Nebenkostenabrechnung
angesehen habe ist mir aufgefallen, dass mein ehemaliger Vermieter bei der Gasverbrauchsabrechnung keinen Unterschied zwischen Verbrauch in Kubikmetern und Flüssiggaspreis in Litern macht. Das bedeutet, er berechnet mir den Kubikmeterverbrauch multipliziert mit dem Preis pro Liter.
Ich habe mich im Internet informiert, dass es für die Umrechnung von Kubikmetern in Liter Flüssiggas einen Umrechnungsfaktor gibt. Dazu muss ich aber sagen, dass ich dann ca. 3,7 mal so viel verbraucht hätte, also noch mehr. Ich bin mir nun gar nicht mehr so sicher, welche Einheit der Zähler eigentlich misst.
Ich habe gegen die Nebenkostenabrechnung Widerspruch eingelegt. Bei der Begründung habe ich den Vermieter darauf hingewisen, dass er keinen Unterschied zwischen Litern und Kubikmetern bei der Berechnung der Heizkosten macht. Ich habe eine Beispielrechnung über kWh gemacht, wie es vielleicht sein könnte und bin auf einen 100 Euro + MwSt geringeren Heizverbrauch gekommen. Ich habe aber den Vermieter gebeten, zu überprüfen was der Zähler misst und falls Kubikmeter gemessen werden, dann doch die Heizanlage überprüfen zu lassen, da mir der Heizverbrauch zu hoch vorkommt.
Der Vermieter hat in seiner Antwort auf den Widerspruch vorgeschlagen, die Differenz zwischen dem Ergebnis meiner Beispielrechnung und seiner ursprünglichen Heizkostenabrechnung zu zwei drittel zu übernehmen. Als Begründung schreibt er, dass er nicht in einem Dauersteit mit uns liegen will. Er sieht scheinbar den Widerspruch als Streit an und zeigt damit seine allgemeine Einstellung zu Widersprüchen. Er verlangt außerdem, dass wir, unabhängig ob wir sein Angebot akzeptieren oder
nicht, die Nebenkosten unter Vorbehalt zahlen müssen.
Auf die von mir erbetene Überprüfung der Heizanlage ist er nicht
eingegangen.

Jetzt meine Fragen:
Muss ich den Betrag unter Vorbehalt leisten.
Kann ich die Überprüfung der Heizanlage verlangen, was der Vermieter ja scheinbar offensichtlich zu vermeiden versucht?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.06.2006 | 14:08

Da keine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt, ist der Betrag nicht fällig, so dass Sie keine Zahlung leisten müssen – auch nicht unter Vorbehalt.

Im Übrigen sollte die Frage der Verjährung geprüft werden.

Einen Anspruch auf Überprüfung sehe ich als schwierig an. Allerdings muss der Ver-mieter – falls er die Forderung einklagt – auf substantiiertes Bestreiten entsprechende Nachweise vorlegen.

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