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§34 Innenbereich - Ablehnung Bauantrag wegen zu hoher Traufwandhöhe mit KfW40plus

| 18.04.2016 14:54 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Genehmigungsfähigkeit nach § 34 BauGB bei zu hoher Traufhöhe

Hallo zusammen,

ich hoffe, uns kann jmd. helfen, denn ich denke, es wird nicht ganz einfach.

Wir bauen in einem §34 geregelten innenliegendem Wohngebiet mit 1, 1,5 und 2 Vollgeschosshäusern (teilweise mit ausgebautem DG) aus Stein (ca. 10-20 Jahre alt).

Wir möchten nun ein KfW40plus Haus in Holzständerbauweise bauen (2 VG ohne ausgebautem DG, aber mit Einliegerwohnung im halben EG) und hatten 2 VG auch schon telefonisch vom Bauamt und vom Landratsamt bestätigt bekommen.
Aktuell ist der KfW40plus Wert nur mit Holzständerbauweise möglich.

ABER aufgrund der Standard Holzständerbauweise (Bodenplatte muss höher wegen Spritzschutz, Deckenhöhe normal ist 2,53m und wegen Einliegerwohnung braucht es eine Schallschutzdecke) haben wir eine 92cm höhere Traufwand als die höchsten dort stehenden Häuser – die Firsthöhe überschreiten wir jedoch nur minimal.

Das Landratsamt meint nun, dass sich dies nicht in die Umgebung einfügt und wir die Traufwandhöhe reduzieren müssen.
Wir haben dann eine Lösung für die Bodenplatte gefunden, diese mit einem Graben drum herum ca. 40cm tiefer zu legen und überschreiten die Traufwandhöhe nun noch um ca. 50cm.
Das Landratsamt möchte allerdings nur 30cm genehmigen und lässt nicht mehr mit sich reden.

Der §34 ist ja sehr schwammig geschrieben und uns ist bewusst, dass die Traufwandhöhe ein unbeschriebener Bestandteil ist aber er ist ja nicht der ausschlaggebende? Eine Neukalkulation mit dem Hausbauer und Architekten bedeutet Mehrkosten und das wegen lächerlichen 20cm, die eh niemand sieht . (Ein hoher Kniestock auf 2,30m ist sogar teurer als 2 VG! Und wir sind mit Körpergröße 2,05m und 1,80m nicht unbedingt happy mit Schrägen im OG!)
Zumal das Bauamt und die Nachbarn zugestimmt haben und es auch nur 2 Vollgeschosse (in Standardbauweise (!) Holzständer) sind, wie es die vor Ort ja schon in Stein gibt.
Auch auf ein Schreiben an den Landrat und Landtag erhielten wir bis jetzt keine Rückmeldung (machen wir uns auch wenig Hoffnung).

Wir können nun offiziell Widerspruch einlegen aber bringt der auch was? Wenn ja, was muss der argumentativ enthalten, um das Landratsamt umzustimmen?
Was können wir noch tun?

Es wird immer gesagt, dass man ernergieeffizient bauen soll und dies wird ja auch nur noch gefördert, aber nun bekommt man dies noch nicht einmal genehmigt!!

Kann jemand helfen?

Vielen Dank im Voraus.

VG
DK
18.04.2016 | 15:58

Antwort

von


(270)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wenn, wie in Ihrem Fall, der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung abgelehnt wird, so haben Sie die Möglichkeit innerhalb eines Monats ge­gen den Ablehnungsbescheid Widerspruch einzulegen.

Ob die Ausgangsbehörde sich durch die Einlassungen im Rahmen Ihres Widerspruchs "überzeugen lässt" spielt keine Rolle, da nicht die Ausgangsbehörde selbst, sondern die nächsthöhere Verwaltungsbehörde über Ihren Widerspruch entscheiden wird.

Sollte Ihrem Widerspruch nicht abgeholfen werden, können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des sog. Widerspruchsbescheids Klage beim zuständigen Verwaltungsgericht erheben. Sollte das Gericht Ihre Klage abweisen, kann die Zulassung der Berufung zum Verwaltungsgerichtshof beantragt werden. Unter bestimmten Voraussetzungen käme als letztes Mittel schließlich noch die Revision zum Bundesverwaltungsgericht in Betracht.

Aufgrund der langen Verfahrensdauer eines verwaltungsrechtlichen Verfahrens empfiehlt es sich in den meisten Fällen, wie auch in dem von Ihnen beschriebenen Fall, zunächst in Abstimmung mit der Bauaufsichtsbehörde nach Alternativlösungen zu suchen (z.B. durch teilweise Änderung der Planung und/oder Akzeptanz bestimmter Auflagen etc.). Sollte dies nicht fruchten (was Ihre Ausführungen nahelegen) müssten Sie fristgemäß Widerspruch einlegen.

Ich würde Ihnen jedoch unbedingt anraten, sich bereits im Rahmen des Widerspruchsschreibens anwaltlich unterstützen zu lassen. Hierdurch erhöhen Sie die Aussichten, die Ablehnung Ihres Baugesuchs auch ohne ein Gerichtsverfahren, durchzusetzen. Im Vorfeld sollte sich Ihr Anwalt unbedingt auch die örtlichen Begebenheiten vor Ort anschauen. Hierbei sollten unter anderem auch die sonstigen Trauf- und Gebäudehöhen in Ihrer Ortschaft in Augenschein genommen werden.

Es müsste in diesem Zusammenhang auch geprüft werden, ob bei der Beurteilung des § 34 BauGB, vorliegend die Traufhöhe überhaupt zu den sog. städtebaulich charakteristischen Merkmalen gehört. Auch ist es denkbar, dass unter Berücksichtigung der unmittelbaren Umgebung, ein Einfügen, trotz geringfügiger Überschreitung der ortsüblichen Traufhöhe möglich ist.

Nach der Rechtsprechung kann die Traufhöhe zwar grundsätzlich maßgeblich sein, um die Frage des Einfügens eines Vorhabens der Höhe nach zu beurteilen. Dies ist allerdings nicht in jedem Falle gegeben und schon gar nicht für jeden Fall in Stein gemeißelt. Die Traufhöhe kann lediglich im Einzelfall als oberer Bezugspunkt für die Festsetzung der Gebäudehöhe herangezogen werden, wenn sie das prägende Element der Gebäudehöhe darstellt. Nach Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts hängt dies insbesondere von den örtlichen Gegebenheiten ab.

Zu hinterfragen wäre auch, ob vorliegend überhaupt eine Beeinträchtigung des Ortsbildes im Sinne des § 34 Abs. 1 S.2 HS 2 BauGB infolge der Verwirklichung Ihres Bauvorhabens resultieren wäre. Für die Beurteilung eines schützenswerten Ortsbildes müsste auf einen größeren maßstabbildenden Bereich abgestellt werden.

Nach alledem gilt: Die Tatsache allein, dass Ihr Bauvorhaben die Traufhöhe überschreitet, bedeutet nicht zwangsläufig, dass dies zur Folge hat, dass eine Genehmigungsfähigkeit nicht in Betracht kommt. Vielmehr bedarf dies einer eingehenden Einzelfallprüfung unter Berücksichtigung der unmittelbaren Umgebung und des sonstigen Ortsbildes. Bei der zugrunde liegenden Entscheidung hat die Ausgangsbehörde zudem das ihr zustehende Ermessen ordnungsgemäß auszuüben und hierbei den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit hinreichend zu berücksichtigen. Auch dies müsste genauestens geprüft werden.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei bei dieser baurechtlichen Angelegenheit im Widerspruchsverfahren und/oder Klageverfahren anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine in Nürnberg ansässige Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Bewertung des Fragestellers 24.06.2016 | 11:20

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