Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

3-Objekt-Grenze und Spekulationsfrist bei Immobilien

| 12.07.2017 19:00 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Folgender Sachverhalt:

Ich habe mit notariellem Kaufvertrag vom 17.02.2006 ein Dreifamilienhaus zur Vermietung gekauft und ab dem Kauf auch immer komplett vermietet.
Mit Bauantrag vom 10/2009 habe ich auf demselben Grundstück (Im hinteren Bereich des gekauften Dreifamilienhauses) ein Einfamilienhaus zur Eigennutzung gebaut und ab der Fertigstellung 01/2011 auch durchgehend selbst bewohnt.
(Zwischenzeitlich hatte ich im 11/2009 das Grundstück in 2 Grundstücke aufteilen lassen und hatte danach auch zwei Flurstücke mit 2 verschiedenen Grundbüchern)

Am 29.02.2016 habe ich das eigengenutzte Einfamilienhaus verkauft.
Am 02.05.2016 habe ich das vermietete Dreifamilienhaus verkauft.

Für beide Verkäufe wurden keine Steuern fällig.

Am 01.07.2013 habe ich mit meiner Frau zusammen ein weiteres Grundstück gekauft und im Jahr 2015 mit einem Dreifamilienhaus zur Vermietung bebaut. Die Fertigstellung erfolgte im Februar 2016.

Jetzt beabsichtige ich (alleine) im Oktober 2017 ein weiteres Grundstück zu kaufen und dieses mit einem 2-Familienhaus zur Vermietung zu bebauen.

1. Frage (3-Objekt-Grenze)
Ich habe in den letzten 5 Jahren zwei Häuser verkauft und werde mit dem noch im Oktober zu erwerbendem Grundstück 2 Bauplätze gekauft und bebaut haben.
Gilt die 3 Objekt-Grenze auch bei Kauf? oder nur Verkauf, ich werde insgesamt in den letzten 5 Jahren 4 Transaktionen getätigt haben, Jedoch nur 2 Verkäufe.
Kann ich das Grundstück im Oktober kaufen und bebauen, ohne die 3 Objekt-Grenze zu übersteigen?
Stimmt hier auch die Aussage, dass Objekte die länger als 10 Jahre vor Verkauf im Eigentum waren nicht in die 3 Objekt Grenze mitgezählt werden, demnach würden meine beiden Veräußerungen im Jahr 2016 nicht mitzählen, da auch das Grundstück für das Einfamilienhaus vor Verkauf 10 Jahre in meinem Eigentum war.


2. Frage (Spekulationsfrist)
Das im Jahr 2013 mit meiner Frau gemeinsam gekaufte Grundstück wurde im Jahr 2015 mit einem Dreifamilienhaus bebaut und 2016 fertiggestellt.

Dieses Jahr haben wir aus dem Dreifamilienhaus per Teilungserklärung beim Notar 3 Eigentumswohnungen gebildet.

Wann beginnt die 10-jährige Spekulationsfrist für dieses Dreifamilienhaus?
1. Mit notariellem Kaufvertrag des Grundstückes im Jahr 2013
2. oder mit Fertigstellung des Hauses im Jahr 2016?
3. oder mit Bildung der Eigentumswohnungen im Jahr 2017?

Noch eine Information. Ich bin kein Immobilienmakler und bin beruflich auch sonst nicht in diesem Bereich tätig.

Vielen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Die 3 Objekte -Regel besagt, dass jemand als gewerblicher Grundstückshändler zu betrachten ist, wenn er in einem Zeitfenster von 5 Jahren mehr als 3 Grundstücke veräußert.

Die 3 -Objekte- Regel bezieht sich lediglich auf den Verkauf bzw die Veräußerung von Grundstücken ( neben dem Verkauf z.B. das Einbringen des Grundstücks in eine Personen-/Kapitalgesellschaft) . Andere Geschäfte, wie der Erwerb oder die Belastung eines Grundstück werden NICHT mitgezählt ( BMF v. 26.03.2004 - IV A 6 - S 2240 - 46/04)

Das hingegen Immobilien, die wegen langer Haltedauer ( 10 Jahre) oder Eigennutzung nicht unter die "Spekulationssteuer" fallen, auch nicht der 3-Objekte-Regel unterfallen ist falsch.Bei der 3-Objekte Regel wird jedes Grundstück mitgezählt, dass sie veräußern, mit Ausnahme von Grundstücken, die durch Erbfolge erworben wurden, soweit der Erblasser keinen gewerblichen Grundstückshandel betrieb, der Erbe das Grundstücksgewerbe nach seinem Gesamtplan fortführt und der Erbe durch Maßnahmen vor der Veräußerung keine anderes, werthaltigeres Veräußerungsobjekt schafft. ( vgl. BFH-Urteil vom 15. März 2000, BStBl 2001 II S. 530)

Fazit Frage1: Ausschließlich die Veräußerung wird in der 3-Objekte Grenze mitgezählt. Die Zählung gilt für JEDES Grundstück, unabhängig von der Haltedauer. Eine Ausnahme können allein durch Erfolge erworbene Grundstücke bilden.
Sie können also im Oktober ein Grundstück kaufen und bebauen, ohne dass dieser Vorgang der 3- Objekte Grenze unterfällt.

TIPP: Bei Eheleuten gilt die 3-Objekte Grenze pro Person, dies mag dann entscheidend sein, wenn sie und ihre Frau nicht gemeinsame Grundstücke veräußern.

2. Die Spekulationsfrist ( § 23 EStG) beginnt mit Erwerb des Grundstückes, also mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages über das Grundstück. Die Bebauung eines Grundstück stellt keinen Erwerbsvorgang dar. Auch die Teilung des Grundstückes ist kein Erwerbsvorgang, genauso wenig wie die Schaffung von Eigentumswohnungen. Bei all diesen Vorgängen war das Grundstück stets in ihrem Eigentum, so dass die 10-Jahres-Frist-läuft.

Allerdings ist, wenn zwischen Grundstückserwerb ( Notarvertrag) und Verkauf die Spekulationsfrist nicht abgelaufen ist, das Gebäude bei Ermittlung des Veräußerungsgewinns mit in die Berechnung der Bemessungsgrundlage einzubeziehen, die Herstellungskosten können also beachtet werden.

Fazit Frage 2 : Die Spekulationsfrist läuft stets ab Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages über das Grundstück, in ihrem Fall also ab 2013.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 18.07.2017 | 10:32

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"gute, knappe und verständliche Antwort, genau auf meine Frage eingegangen und beantwortet.
Sehr empfehlenswert.

Vielen Dank."
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 18.07.2017 5/5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 69580 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Schnelle und klare Antwort. Danke. ...
FRAGESTELLER
4,8/5,0
Schnelle und ausführliche Antwort. Dankeschön. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
schnelle, kompetente Antwort hervorragende Beratung ...
FRAGESTELLER