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3 Familienhaus Kaufen und Mieter wegen eigenbedarf kündigen

21.03.2016 11:03 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Philipp Wendel


Guten Tag,

Wir haben vor mit 2 Familien ein 3 Familienhaus zu Kaufen und es entsprechend für 2 Familien umzubauen. Dieses 3 Familienhaus ist momentan vermietet, in der ersten Wohnung Lebt ein älterer Herr alleine. In der zweiten Wohnung lebt der Sohn vom älteren Herren und in der dritten Wohnung lebt eine alte Dame ebenfalls alleine. Die genannten Personen leben dort schon über 40 Jahre.
Wenn wir das Haus Kaufen sollten, ist es uns so einfach möglich auf eigenbedarf mit zwei Familien allen drei Mietern zu kündigen?
Worauf müssen wir achten?
Könnte es evtl. Probleme geben wegen dem hohen Alter der Mieter?
Was können wir tun wen die Mieter sich quer stellen und nicht ausziehen möchten?

Danke.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich gilt:
Der (oder wie bei Ihnen "Die") Käufer eines Hauses können die Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses wirksam gegenüber dem Mieter aussprechen, wenn sie in das Grundbuch des jeweiligen Grundstücks, auf dem sich das Haus befindet, eingetragen wurden. Nach erfolgter Eintragung kann die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden (schriftlich + Zugang zu den Mietern muss nachweisbar sein).

An die Darlegung des Eigenbedarfs werden keine anderen (erhöhten) Anforderungen als bei einer Eigenbedarfskündigung eines Mietverhältnisses einer gekauften Eigentumswohnung oder aber eines laufenden Mietverhältnisses gestellt. Wichtig ist, dass sie als Käufer des gekauften Haus darlegen, dieses tatsächlich für sich, ihre Familienangehörigen oder Angehörige ihres Haushalts "benötigen", § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB. Sie müssen also auch ihre derzeitigen Wohnsituationen darlegen und warum diese ihren Bedürfnissen nicht mehr gerecht werden, das neue Haus jedoch schon. Die Möglichkeiten für eine Begrüdnung sind vielfältig, müssen aber im Kündigungsschreiben ausdrücklich genannt werden.

Der oder die Mieter haben gemäß § 574 BGB ein sog. Widerspruchsrecht (wenn wirksam wegen Eigenbedarf gekündigt wurde).

Hier gilt, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte darstellen muss, § 574 Absatz 1 Satz 1 BGB. Im Vordergrund der Härtegründe stehen dabei u.a. schwere Krankheiten oder hohes Alter, generell wird in diesem Zusammenhang von der sog. „Umzugsunfähigkeit" gesprochen.

Wichtig: Die Härtegründe werden durch die Rechtsprechung sehr restriktiv gehandhabt.

Ein weiterer Härtegrund findet sich im Absatz 2 des § 574 BGB, nämlich wenn kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann (Beispiel: Gegend mit extrem hohen Bedarf an Mietwohnungen, solche aber nicht exisiteren).

Als Käufer treten Sie in die bestehenden Mietverhältnisse ein, weshalb Sie vor Kauf diese Verträge sichten und prüfen sollten.

Sollten die Mieter bei wirksamer Eigenbedarfskündigung und fehlendem Widerspruhsrecht nicht ausziehen, müssen Sie Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben, um im Wege der Vollstreckung das Haus räumen zu lassen.

Alternativ kann man natürlich auch immer mit den Mietern den Dialog suchen und zum Beispiel Aufhebungsverträge aushandeln. Hier gibt es eine Vielzahl an Optionen.

Ich rate Ihnen aufgrund der hohen finanziellen Belastung, die ein solches Vorhaben mit sich bringt, die Details und Schritte im Einzelnen immer prüfen zu lassen bzw. sich beraten zu lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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