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§25 WEG, Voraussetzung für Zustandekommen eines Mehrheitsbeschlusses


15.04.2007 18:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung sind auch Beschlüsse gemäss § 25 WEG zu fassen. Hinsichtlich der Erfordernisse bei der Stimmabgabe, damit ein Beschluss zustande kommt, liegt der Beschluss des OLG Düsseldorf vom 3.4.2000 (3 Wx 465/99) vor, veröffentlicht in Wohnungswirtschaft und Mietrecht 7/2000, S. 375.

Meine Frage lautet: Gilt dieser Beschluss auch heute noch oder ist er vielleicht durch anderslautende Beschlüsse inzwischen überholt?

Oder anders gefragt: Reicht es nach wie vor nicht,
(1) die Zahl der anwesenden stimmberechtigten Wohnungseigentümer festzustellen,
(2) sodann z.B. die Zahl der Nein-Stimmen abzufragen,
(3) dann die Zahl der Stimmenthaltungen abzufragen
(4) und dann die Ja-Stimmen einfach aus (1) auszurechnen, ohne diese Ja-Stimmen ausdrücklich auch abzufragen?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Bei der Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung nach § 25 WEG ist auf Folgendes zu achten.

Die Stimmabgabe der Wohnungseigentümer setzt zunächst einen Beschlussantrag voraus, der den Gegenstand der Beschlussfassung festlegt.
Der Beschlussantrag muss klar, verständlich und bestimmt gefasst sein.

Der Versammlungsleiter ermittelt durch entsprechende Abstimmunsfragen die Anzahl der gültigen Ja- und Nein-Stimmen. Wenn die gültigen Ja-Stimmen die gültigen Nein-Stimmen überwiegen, ist der Beschlussantrag beschlossen. Hierbei werden Enthaltungen oder ungültige Stimmen nicht berücksichtigt, sofern in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung keine andere Regelung getroffen worden ist.

Nach der Auszählung durch den Versammlungsleiter, muss dieser beurteilen, ob für den Beschlussantrag eine einfache oder eine qualifizierte Mehrheit nötig ist oder ob Einstimmigkeit vorliegen muss.
Im Anschluss daran wird festgestellt, ob der Beschlussantrag mit der erforderlichen Mehrheit zustandegekommen ist.
Bei Stimmengleichheit und beim Überwiegen der Nein-Stimmen über die Ja-Stimmen ist der Beschluss nicht zustandegekommen.

Der Beschluss ist aber nur dann wirksam, wenn der Versammlung das Beschussergebnis verkündet worden ist (Beschluss wurde angenommen oder abgelehnt).
Wird die förmliche Verkündung des Beschlussergebnisses unterlassen, ist der Beschluss in jedem Fall unwirksam, ohne dass es einer Anfechtung bedürfte.

Über den in der Versammlung gefassten Beschluss ist ferner eine Niederschrift aufzunehmen, die spätestens eine Woche vor Ablauf der einmonatigen Beschlussanfechtungsfrist zur Einsicht beim Verwalter aufzulegen bzw. den Wohnungseigentümern zuzustellen ist.

Bei Einhaltung der vorgenannten Voraussetzungen liegt ein wirksamer Beschluss vor.

Bei Rückfragen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragfunktion.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 15.04.2007 | 20:16

Vielen Dank für diese Informationen. Meine Frage zielte auf den Fall ab, dass nur 2 Abstimmungsfragen erfolgt sind:

A) Die Frage nach den Nein-Stimmen und
B) die Frage nach den Stimmenthaltungen.

Falls die Ja-Stimmen nicht abgefragt wurden sondern die Ja-Stimmen aus der Zahl der Anwesenden rückgeschlossen wurden, wie ist dann das Zustandekommen des Beschlusses zu werten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.04.2007 | 20:34

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Nach der Rechtsprechungd des BGH kann der Versammlungsleiter - soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluß nichts anderes geregelt ist - das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung grundsätzlich dadurch feststellen, daß er bereits nach der Abstimmung über zwei von drei - auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichteten - Abstimmungsfragen die Zahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als Ergebnis der dritten Abstimmungsfrage wertet (sog. Subtraktionsmethode).

Durch die Subtraktionsmethode kann das tatsächliche Abstimmungsergebnis allerdings nur dann hinreichend verlässlich ermittelt werden, wenn für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer und auch deren Stimmkraft feststeht (vgl. BGH, Beschl. v. 19. September 2002 - V ZB 37/02).



Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Ergänzung vom Anwalt 15.04.2007 | 21:08

Der Bundesgerichtshof billigt die Subtraktionsmethode unter dem Vorbehalt, dass sichergestellt sei, dass die Zahl der Abstimmenden feststehe, z.B. durch Einlass- und Ausgangskontrollen.

Nach dem BayObLG müssen eindeutige Verhältnisse und klare Mehrheiten vorliegen.


Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -
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