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§242 BGB bei Beschluss ETV


28.10.2007 21:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



2004 wurde in der jährlichen ETV unserer Wohneigentumsgemeinschaft der einheitliche Beschluss gefasst, Feuchteschäden an einer Hofwand durch Bepflanzung mit Kletterpflanzen zu "sanieren".
Unser Grundstück ist am unteren Ende eines Hanges gelegen. Damit liegt ständig Feuchtigkeit an und zerstört die gemauerte Wand aus den 30-er Jahren als Begrenzung zum Nachbargrundstück. Großflächige Feuchteflecken und Schwarzverfärbungen, sowie sich teilweise lösender Putz hatten die Wand schon 2004 zu einem wirklichen Schandfleck auf einem neu gepflasterten Hof gemacht.
Die Efeubepflanzung konnte und kann diese Schäden nicht verbergen, zumal der Efeu nur sehr langsam an der Mauer hochwächst.
Im vergangenen Jahr wurde von einem der Eigentümer in eigener Entscheidung und aus eigener Tasche kurzentschlossen die Wand mit einem Anstrich versehen, um zumindest die riesigen schwarzen Flecken zu verbergen. Mittlerweile sind diese aber wieder zum Vorschein gekommen und es lässt sich nicht mehr verleugnen, dass der Mangel fachmännisch beseitigt werden muss. Grünbepflanzung und Farbanstrich sind letztendlich nur Kosmetik.
In diesem Jahr beantragten wir auf der ETV eine Sanierung der maroden Hofwand, der Beschluss wurde durch die Gemeinschaft mehrheitlich angenommen und die Finanzierung soll über die Instandhaltungsrücklage erfolgen.

Von der gegen den Beschluss stimmenden Eigentümerpartei wurde jetzt gegen diesen Beschluss Klage eingereicht.
Klagebegründung:
"Drei Jahre vor der nunmehrigen Beschlussfassung wurde beschlossen, dass die streitgegenständliche Grundstückswand begrünt werden soll. Der jetzige Beschluss steht damit im direkten Widerspruch zu dem im Jahr 2004 gefassten, insbesondere auch aufgrund der Tatsache, dass die Beschlüsse innerhalb einer relativ kurzen Zeitspanne gefasst wurden. Das Verhalten der Beklagtenseite ist widersprüchlich und demzufolge treuwidrig (§ 242 BGB).
Im Übrigen ist ein Verputzen der Mauer nicht erforderlich."


Für uns ergeben sich folgende Fragen:

Wer oder was im WEG ist bestimmend dafür, innerhalb welcher Zeitspanne Beschlüsse zum gleichen Sachverhalt gefasst werden dürfen ? Im Verlauf von 3 Jahren können sich doch neue und möglicherweise auch abweichende Erkenntnisse ergeben. 2004 wurden von der Gemeinschaft die Kosten einer fachmännischen Sanierung gescheut, mittlerweile sehen alle - bis auf einen - Eigentümer dies anders und halten die Sanierung von Gemeinschaftseigentum für dringend erforderlich.

Ist deshalb unser Verhalten als treuwidrig und wie es der angeführte Paragraf 242 auch unterstellt, als sittenwidrig zu bezeichnen ?

Über eine Einschätzung der Situation und unserer Chancen vor Gericht wären wir sehr dankbar.

Vielen Dank.
Sehr geehrte Ratsuchenden,


die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht daran gehindert, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen. Die Befugnis dazu ergibt sich aus der autonomen Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft (vgl. §§ 21 Abs. 3, 23 Abs. 1 WEG). Dabei ist unerheblich, aus welchen Gründen (und wann) die Gemeinschaft eine erneute Beschlussfassung für angebracht hält. Von Bedeutung ist nur, ob der neue Beschluss aus sich heraus einwandfrei ist (BGHZ 113, 197 (200)).

Der neue Beschluss wäre also z.B. dann angreifbar, wenn er in sich widersprüchlich wäre, nicht aber bloß bei Widerspruch zum vorigen Beschluss.

Auf § 242 BGB kann sich der Kläger in diesem Zusammenhang nur stützen, wenn der Zweitbeschluss schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses missachtet.

Hier verhält es sich aber doch nach Ihren Angaben eher im Gegenteil so, dass die schutzwürdigen Belange der Wohnungseigentümer, bzw. deren Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) durch den ersten Beschluss gerade nicht gewahrt wurden und deshalb eine Änderung durch die Gemeinschaft herbeigeführt wurde. Dieses Verhalten kann kaum als treuwidrig bezeichnet werden.

Bei anfänglich unzweckmäßiger oder verfehlter Regelung kann sich sogar ein Rechtsanspruch auf einen ändernden Beschluss ergeben (so OLG Hamm NZM 2000, 659).

Zu den konkreten Erfolgsaussichten kann und möchte ich mich im Übrigen nicht festlegen, da hier noch eine Reihe von anderen Faktoren eine Rolle spielen können, die mir nicht bekannt sind. Sie sollten die für Sie sprechenden Argumente in das Verfahren einbringen, wobei sich eine weitere anwaltliche Begleitung empfiehlt.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung vermitteln. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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