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26.01.2007 17:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

nach Vermessung unserer Wohnung stellten wir fest, dass sie um mehr als 10% zu klein ist. Hierzu nur eine Frage: Im Mietvertrag ist keine Größenangabe vermerkt, nur in den jährlichen Nebenkosten. Gilt diese Angabe dann auch, sprich ist diese für uns maßgebend, nicht nur für evtl. nebekosten-,sondern auch mietrückzahlungen?
Sehr geehrte Fragestellerin,
Ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten will:

die rechtliche Bedeutung falscher Angaben über die Wohnfläche durch den Vermieter wurde vom BGH unter anderem in den Urteilen vom 07.07.2004 – VIII ZR 192/03 und vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03 erörtert.

Nach dem erstgenannten Urteil kann der Mieter aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung überzahlter Miete ab dem Zeitpunkt verlangen, zu dem eine die tatsächliche Wohnfläche übersteigende, der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche in einem Mieterhöhungsverlangen angegeben wurde, wenn die Abweichung mehr als 10% beträgt.
Voraussetzungen für einen Rückerstattungsanspruch war nach diesem Urteil also:

1. Die Angabe einer der Berechnung zugrunde gelegten Mietfläche in einem Mieterhöhungsverlangen.
2. Die der Berechnung zugrunde gelegte Mietfläche übersteigt die tatsächliche Mietfläche um mehr als 10%.

Soweit Sie fragen, ob die Angabe einer Mietfläche in einer Nebenkostenabrechnung der Voraussetzung des Punktes 1. genügt, kann auf das Urteil des BGH vom 07.07.2004 – VIII ZR 192/03 verwiesen werden: Danach ist die zuverlässige Ermittlung der tatsächlichen Wohnungsgröße grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. „Er hat deshalb das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag, in einem Mieterhöhungsverlangen oder einer ***Betriebskostenabrechnung*** zu tragen.“ Jedenfalls nachdem Ihnen die unzutreffende Ermittlung der Wohnungsgröße durch eine Betriebskostenabrechnung bekannt wurde, haben Sie demnach Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mietbeträge bzw. auf Mietminderung und Vertragsanpassung, soweit auch die Voraussetzung des Punktes 2. vorliegt. Den „Umweg“ über die Betriebskostenabrechnung müssten Sie übrigens dann nicht gehen, wenn trotz fehlender schriftlicher Fixierung bei Mietvertragsschluss eine mündliche Abrede über die angemietete Wohnfläche Bestandteil des Mietvertrages wurde. Vielleicht können Sie eine solche mündliche Abrede ja – zB durch einen Zeugen – beweisen?

Bezüglich der Wohnflächenabweichung müssten Sie bei Ihrer Vermessung nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03) zu einer Wohnfläche kommen die ***erheblich*** unter der Berechnungsgrundlage liegt. Erheblich in diesem Sinne sollen Abweichungen von über 10% sein. Das angesprochene Urteil stellt außerdem einige Regeln für die Berechnungsmethode der Wohnfläche auf, etwa die Berücksichtigung der vorhandenen Dachschrägen und einer hälftigen Anrechnung des überdachten Teils einer Terrasse. Nachdem bei Ihnen möglicherweise die Abweichung im Grenzbereich liegt, sollten Sie sich an geeigneter Stelle – insbesondere beim Mieterbund oder auf seriösen Internetseiten – über die korrekte Mess- und Berechnungsmethode informieren. Sie ist erheblich von der Beschaffenheit Ihrer Wohnung abhängig und Frage des Einzelfalls.

Ich hoffe Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung gegeben zu haben.

Mit bestem Gruß
Jan Prill
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