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2. Wertausgleich erforderlich? Frage 2 von 6 zu unserer Erbauseinandersetzung:


| 07.03.2018 09:05 |
Preis: 100,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger



„Ausgleichsanspruch für unser Wohnhaus"

zentrale Frage: Muss ich für das Haus, das meine Mutter vor ca. 18 Jahren für mich auf meinem Grundstück gebaut hat, Ausgleich an meinen Bruder zahlen? Wie sehen Sie das?

Meine Mutter hat für mich ein Haus gebaut, das sie zum Großteil finanziert hat. Der Plan war, die steuerlichen Vorteile zu nutzen, das Haus jedoch automatisch in meinen Besitz übergehen zu lassen, weil es auf meinem Grund und Boden errichtet wurde.
Mein Bruder hat unsere Mutter dabei steuerlich beraten und hat uns auch zugesichert, dass dieses Vorgehen rechtlich abgesichert ist. Jetzt leitet er Ansprüche aus den Baukosten ab: 2.000.000 -DM (1.000.000,-€), d.h. aus seiner Sicht stehen ihm 500.000,-€ zu, weil die Ansprüche durch die vertraglichen Regelungen (Anhang 3 und 4) nicht verjährt seien. Sein Grundstück und sein Haus habe er vor so vielen Jahren erhalten, dass hier nichts gegengerechnet werden könne.
Ziel: Falls dieser Anspruch nicht gerechtfertigt ist, benötige ich ein nachvollziehbares Argument (§, Urteil), das meinen Bruder und seinen Anwalt überzeugt.

Zum Ausgleichsanspruch meines Bruders an mich liegen unterschiedliche Aussagen (gekürzt wiedergegeben) von verschiedenen Anwälten vor:

A Der Anspruch ist berechtigt:

RA Dr. A. (Anwalt meines Bruders): Es besteht ein voller Wertausgleichsanspruch, weil die Verzichtserklärung (Anhang 5) vom Bruder nicht unterschrieben wurde.

B Der Anspruch ist nicht berechtigt:

RA T.Rö.: Es ist zivilrechtlich so, dass Grundstück und Gebäude zusammen derjenigen Person gehören, der das Grundstück gehört. Insoweit bedarf es keiner Übertragung und auch im Erbfall fließt dieses Gebäude nicht in den Nachlass ein.
Wenn das Haus auf ihrem Grundstück steht, dann gehört das Haus auch Ihnen. Denn Grundstück und Haus werden niemals geteilt betrachtet. Das Haus wird immer dem Grundstück zugeordnet.
Es bedarf also rechtlich überhaupt keiner Übertragung, weil Sie bereits Eigentümerin von Haus und Grundstück sind.
Durch die Nutzungsvereinbarung in Form der Pacht und Miete ist Ihre Mutter wirtschaftliche Eigentümerin und kann die Ausgaben steuerlich absetzen, die Mieteinnahmen muss sie dann aber auch deklarieren. Zivilrechtlich ist das Gebäude aber Ihr Eigentum.
Achtung: Herrn RA T.Rö. lag der Erbaupachtvertrag zum Zeitpunkt der Fragestellung (03-2014) nicht vor.

RA C.M.S.: Solange das Internal Memo (Anhang 6) nicht Teil eines Vertrags ist, der von beiden Parteien unterschrieben ist, ist das Haus als Schenkung anzusehen. Das zumal der Bruder ja auch ein Haus bekommen hat. § 5 spricht ja von einer Schenkung. Da wäre es widersinnig, die Erbauungskosten zu verlangen.

RA B.K. (Notar, der meine Mutter über viele Jahre hinweg betreut hat): Es handelt sich auch hier um eine auflagenfreie Schenkung, sonst wären die Bedingungen (Auflagen wie z.B. Ausgleichsansprüche) vermerkt worden.
Der Wille der Mutter lässt sich z.B. auch aus dem Schenkungsvertrag (Anhang 2) sowie der Verzichtserklärung (Anhang 5) herauslesen und vermutlich auch vom Anwalt bestätigen lassen, der die Entwürfe verfasst hat.
Der Pachtvertrag (der aus steuerlichen Gründen erstellt wurde) ist durch die Schenkung überholt. Darüber hinaus hat die Mutter auf den Erstattungsanspruch für sich und die Erben bereits verzichtet. Das Pacht- und Mietverhältnis wurde bereits zu Lebzeiten (durch Einstellung der Pacht- und Mietzahlungen) einvernehmlich beendet.
Der erklärte Wille der Mutter ist, dass das Haus an H. geht – unter Verzicht auf Erstattungsansprüche.

Folgende Dokumente liegen uns (meist als Kopie) vor (Da sich mein Bruder als Steuerberater um alles gekümmert hat, hat er wahrscheinlich Zugriff auf die Originale):

1. Teiltestament (anonymisierte Abschrift des handschriftlichen Teiltestaments):
Verfügung, Teiltestament, R., 2013
Mein Haus in der D.8 in R. soll meine Tochter H. geb. R., geboren am x.x.19xx als Alleinerbin erben. Dieses Haus habe ich auf das Grundstück gebaut, das sich bereits im Besitz meiner Tochter befindet.
Diese Verfügung zum Wohnhaus in der D.8 soll wirksam bleiben, unabhängig von späteren Testamenten.
E.R.

2. Schenkungsvertrag (als Kopie: unterschrieben von der Schenkerin, ohne Ort und Datum) (1) Die Schenkerin erklärt unwiderruflich, auf einen ihr gemäß §§951,812ff BGB für die Errichtung eines Wohnhauses auf dem Grundstück der Beschenkten gegen die Beschenkte zustehenden Erstattungsanspruch zu verzichten.
(2) Die Erfüllung der Schenkung wird auf den Tod der Schenkerin hinausgeschoben.
(3) Im Falle des Vorversterbens der Beschenkten soll der Anspruch auf Erlass des Erstattungsanspruches auf die Erben der Beschenkten übergehen.

3. Pachtvertrag (2001): mit 50 Jahren Laufzeit (Erbaupachtvertrag) als Kopie
§8 (2): Das von der Pächterin erbaute Wohnhaus fällt nach Ablauf der 50jährigen Pachtzeit unentgeltlich an die Verpächterin.
§8 (3) Verstirbt die Pächterin vor Ablauf des Pachtverhältnisses und kündigen die Erben das Pachtverhältnis, so steht den Erben gegen die Verpächterin ein Erstattungsanspruch gemäß §§951,812ff BGB zu. Die Höhe des Erstattungsanspruches richtet sich nach dem steuerlichen Wert des Gebäudes im Zeitpunkt der Kündigung.

4. Mietvertrag (2002):
Nach einigen Jahren (Kontoauszüge zur Dokumentation) hat meine Mutter auf den Mietfluss verzichtet und zugesagt, dass das Gebäude automatisch an mich als Grundstücksbesitzerin fällt.

5. Verzichtserklärung: Kopie ohne Unterschrift meines Bruders:
§1 (1) Der Erklärende verzichtet unwiderruflich auf die Anfechtung der genannten Schenkung zwischen Frau E. R. und der Erklärungsempfängerin.

6. Internal Memo RR Ku. an RA Dr. Me. „Schenkung Haus auf fremden Grund und Boden":
Im Todesfall von Frau R. soll das Haus automatisch unentgeltlich an die Tochter fallen; damit soll dann auch der Mietvertrag automatisch erlöschen.
Grundsätzlich verliert bei dem Bau eines Hauses auf fremden Grund und Boden der Erbauer seine Eigentumsrechte an dem Haus an den Grundstückseigentümer. Dieser Eigentumsverlust kann nicht durch vertragliche Vereinbarungen verhindert werden (§946 BGB).
Der Erbauer … hat allerdings … einen Anspruch auf Vergütung … in Höhe der Herstellungskosten (§951, 812ff BGB).
… Schenkungsversprechen von Todes wegen …ist für die Wirksamkeit des Versprechens die Niederschrift bei einem Notar bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragspartner erforderlich.
… Schenkung unter Lebenden … wenn die Schenkung bereits zu Lebzeiten vollzogen würde, die Erfüllung der Schenkung aber bis zum Tod des Schenkers hinausgezogen werden soll. … die Tochter erwirbt bereits zu Lebzeiten der Mutter einen unwiderruflichen Anspruch auf „Erlass" des Erstattungsanspruches. … der Schenker hat das Vermögensopfer bereits zu Lebzeiten erbracht. Ein privatschriftlicher Vertrag ist also ausreichend. In diesem müsste die Mutter unwiderruflich erklären, dass der Tochter bereits jetzt der Erstattungsanspruch erlassen wird.
Da von den Parteien keine notarielle Beurkundung gewünscht wird, ist die Bestellung eines dinglichen Nießbrauchrechts ausgeschlossen.

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Sehr geehrter Fragenstellerin,

die Anhänge sind für mich hier nicht verfügbar. UU ein technischer Fehler. Sie können diese gerne an meine email Adresse senden, die Sie unter meinem Profil finden.

Es ist immer interessant zu sehen, wie unterschiedlich sich die Kollegen einem Fall nähren.

Ausgangspunkt ist m.E., dass derjenige auf dessen Grund und Boden ein Haus errichtet wurde Eigentümer des Hauses nach § 94 BGB wird.

Wirtschaftlich hat aber in der Tat der Pachtvertrag dieses Ergebnis ausgehebelt, was aber wiederum meiner Auffassung nach durch die auf den Todesfall bedingt Schenkung nach § 2301 BGB / normale Schenkung bzw. auch den faktischen Verzicht auf die Mieteinnahmen bzw. die Einsetzung als Alleinerbin aufgehoben wurde.

Man kann sicher Zweifel an der Form / Wirksamkeit der Schenkung haben, wenn nicht die Form eines Erbvertrages gewählt wurde. Problematisch ist schon, dass die Schenkung auf den Todesfall hin "aufgeschoben" werden sollte.

( § 13 Schenkung und Vermögensnachfolge durch vorweggenommene Erbfolge Frank Eckert/Ludwig Kroiß, FormularBibliothek Vertragsgestaltung, Eckert/Kroiß - Erbrecht
3. Auflage 2018, Rn. 47-52:
"Ein Erblasser kann einem anderen eine Schenkung unter der Bedingung versprechen, dass der Beschenkte ihn überlebt. Ist diese Schenkung nur versprochen und demnach erst nach dem Tod zu erfüllen, untersteht die Schenkung den Vorschriften über Verfügungen von Todes wegen, weil das lebzeitige Schenkungsversprechen einer letztwilligen Zuwendung gleichkommt, § 2301 Abs. 1 S. 1 BGB. Somit bedarf das Schenkungsversprechen von Todes wegen nach der ganz herrschenden Meinung der Form des Erbvertrages." )
Man kann hier sicher aber in den Verzicht auf die Mieteinnahme die Schenkung "von allem" hineinzulesen suchen, so dass die Schenkung bereits vollzogen worden wäre und der Formfehler geheilt ist.
Auch sind Sie ja bereits im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen gewesen. Nach § 242 BGB und den Grundsätzen von Treu und Glauben erscheint es in diesem Sonderfall unbillig die Einhaltung der Formvorschriften zu verlangen. Außerdem verlangt § 875 BGB nicht das eine besondere Form für den Verzicht auf die Erbpacht beachtet wird. Allerdings spricht § 875 Abs. 2 BGB dagegen, wenn der Erbbaurecht nicht aus dem Grundbuch gelöscht wurde.

Bei einer sehr formalen Betrachtung kann man der Auffassung des Anwaltes Ihres Bruders folgen. Wegen der Besonderheiten des Einzelfalles sehe ich aber wenigstens nach Treu und Glauben / § 242 BGB keinen Ausgleichsanspruch wie die meisten Kollegen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
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