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1.Miete nicht gezahlt.

| 06.01.2016 16:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle


Sehr geehrte Damen und Herren,
am 20.Dezember 2015 habe ich mit einem Mieter einen Mietvertrag abgeschlossen.Am 01.12.2015 hat er sich die Wohnung zum ersten Mal angesehen. Da er gern am 01.01.2016 schon einziehen wollte, gilt der Vertrag ab 01.01.2016. Nach meiner Unterschrift auf dem Vertrag, legte er mir einen Fragebogen vom Jobcenter vor, mit der Bitte den auszufüllen, ich habe dass getan. Danach rief mich der Jobcenter an und hatte noch eine Frage zu den Heizkosten. Am 01.01.16 rief mich der Mieter an, dass die Zahlung erst später als am 3. Werktag, wie lt. Mietvertrag die Zahlung erfolgen soll, mit der Begründung es dauert auf dem Amt.
Gestern 05.01.16 habe ich erfahren das der Mieter eine Wahnsinnssumme Mietschulden hat.
Ich habe vor Ihm fristlos zu kündigen, da meiner Meinung nach die erste Unehrlichkeit schon beim Vorlegen des Formulars vom Jobcenter begonnen hat, das hätte er mir vor dem 20.12.15 mitteilen können.
Wie muss ich mich Verhalten.
Mit freundl. Grüssen

Sehr geehrte Ratsuchende,

gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.

Für eine fristlose Kündigung von angemietetem Wohnraum sind bestimmte Voraussetzungen notwendig. Aber dazu gleich…

Aus Ihrer Darstellung kann ich nicht entnehmen, dass Sie über die Verhältnisse des Mieters vor Ihrer „Unterschrift" ausdrücklich getäuscht wurden. Soweit es hier eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vormieters angefragt hatten, oder auch eine solche Auskunft in mündlicher Form von Ihrem Mieter erlangt haben, sollten Sie diese ggf. durch einen Zeugen betätigen können. Dies gilt auch hinsichtlich etwaiger Angaben (wenn möglich schriftlich) zu den Einkommens- und/oder Vermögensverhältnissen des Mieters, so Sie diese abgefragt hatten.

Letztlich haben Sie jedoch, durch das Ausfüllen des Fragebogens des Jobcenters, die tatsächlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Mieters zur Kenntnis genommen und akzeptiert, so dass Ihnen hier aus meiner Sicht der Weg der Anfechtung Ihrer Willenserklärung zum Abschluss des Mietvertrages hier verwehrt ist.

Auch die Nichtleistung der vereinbarten Mietsicherheit ist gesetzlich in der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB als wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung geregelt, jedoch ist hierfür ein außenstehender Betrag in Höhe von 2 Monatsmieten erforderlich. Da die Mietsicherheit grundsätzlich in 3 Raten gezahlt werden kann, soweit diese vereinbart wurde, fehlt Ihnen also zurzeit eine Rate und die vereinbarte Miete. Auf die Zustimmung vom Amt müssen Sie hier nicht warten.
Die Fälligkeit der Mietzahlungen bestimmt sich nach § 543 BGB, so dass eine Mahnung entbehrlich ist und die Zahlung der überfälligen Beträge nebst Verzugschaden (Zinsen, Rechtsverfolgungskosten (bspw. Ihre Gebühren hier bei 123recht) eingefordert werden können.

Eine hingegen fristlose Kündigung ist erst unter den Voraussetzungen des § 543 BGB möglich. Nach Abs. 1 kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Abs. 2 beschreibt indes die wesentlichsten wichtigen Gründe, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Nach Nr. 3 wird es also vor einer fristlosen Kündigung notwendig sein, dass der Mieter her mit mindestens zwei aufeinander folgenden Mietzinszahlungen in Rückstand oder mit einem wesentlichen Betrag der Miete in Verzug gerät.

Ich möchte Ihnen hier aber nichts vormachen, so wie Sie dies hier beschreiben, kann es bei einem unwilligen Mieter dazu kommen, dass Sie diesen auch neben der mitunter, mangels vollstreckbarem Vermögen oder Einkommen, zweifelhaften Zahlungsklage mittels einer Räumungsklage und dem Gerichtsvollzieher zum Auszug aus der Wohnung bewegen müssen.

Leider sehe ich hier kaum Platz für eine schnellere unkompliziertere rechtliche Lösung Ihres Sachverhaltes.

Ich hoffe Ihre Frage beantwortet zu haben, sollten dennoch Fragen offen geblieben sein oder sich weitere eröffnen, bitte ich diese in der Nachfrage zu konkretisieren.


Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen

Nachfrage vom Fragesteller 06.01.2016 | 19:04

Sehr geehrter Herr Wehle,
danke für Ihre zügige Antwort.
Da ich mehrere Mieter habe und mit allen über Jahe gute Mietkontakte habe bin ich im guten Glauben noch nie darauf gekommen solche Sicherheiten einzubeziehen.Leider habe ich nicht gewusst das der Jobcenter nicht generell an den Vermieter zahlt, dass man eine Abtretungserklärung benötigt.Ich habe versucht den Mieter telef. zu erreichen, er nimmt nicht ab, ich versuche jetzt noch die Tochter zu erreichen.
Der Mieter ist bis jetzt noch nicht eingezogen.
Da mir auch bekannt ist dass die andere Wohnung nicht pfleglich behandelt wird, kann ich dass den anderen Mietern im Haus nicht zumuten.
Zudem wurde die Wohnung 2012 total neu saniert, es standen nur noch die Balken.
Wir haben jetzt gerade ein neues Haustürschloss eingebaut.Die anderen Mieter sind informiert!
Er wird sich dann mit uns in Verbindung setzen müssen.
Dann fordere ich von Ihm eine Mieterauskunft.
M.f.G

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.01.2016 | 19:42

Sehr geehrte Ratsuchende,

die feine rechtliche Art ist das nicht, was Sie hier beschreiben und Sie könnten insoweit von dem Mieter verklagt werden, ihm den Gebrauch der Mietsache zu gestatten, jedoch auch nur mittels Klage im schlimmsten Fall und notfalls Gerichtsvollzieher oder aber er könnte seinerseits wegen Vertragsbruches fristlos kündigen und eventuell Schadensersatz geltend machen.

Ein Schadensersatzanspruch für den Mieter, wenn Sie diesem die Mietwohnung nicht übergeben, dürfte sich aber hier nur schwer für ihn realisieren lassen, da er mit seinem Teil des Vertrages ebenfalls im Rückstand befindet.

Erklären Sie hier gegenüber dem Mieter ruhig die fristlose Kündigung mit der Begründung der ausstehende Miete und ggf. Mietkaution und erklären Sie bitte zusätzlich die Anfechtung Ihrer Willenserklärungen zum Abschluss des Mietvertrages wegen der Täuschung über die Zahlungfähigkeit des Mieters durch diesen. Das ist zwar nicht ganz Koscher und rechtlich im Notfall soweit das Amt oder der Mieter dann doch die Miete zahlt nur schwer durchzusetzen, aber wie gesagt wäre bei einer weiteren Weigerung Ihrerseits dem Mieter die Wohnung zu übergeben, dieser wieder auf den Rechtsweg verwiesen, wobei der hier der Ausgang offen ist.

Entsprechende uneinbringliche Kosten von der Gegenseite im Fall des Obsiegens oder aber die Koasten beim Unterliegen eines solchen Streites würden hier auf Sie zukommen.

Ihre Kündigung könnten Sie auch zur Kenntnis des Jobcenters bringen. Ob diese darauf hin besonders schnell tätig werden und die Miete bewilligen und an Sie überweisen oder aber den ganzen Fall dann erst recht lang bearbeiten, kann und möchte ich nicht beurteilen. Aber dies möchte ich Ihnen überlassen.
Wenn die Wohnung anderweitig vermietet ist, kann diese auch tatsächlich nicht mehr von den jetzigen Vertragspartner bewohnt werden. Angesichts der finanziellen Lage des Mieters, würde ich diesem nur sehr schlechte bis gar keine Chance einräumen hier etwas erlangen zu können, einräumen.

Wie gesagt, das ist etwas außerhalb des ordentlichen Laufes des Rechts, aber Tatsachen machen zuweilen Recht recht überflüssig oder wesentlich schwerer durchsetzbar.

Mit freundlichen Grüßen
RA A. Wehle

Bewertung des Fragestellers 15.01.2016 | 22:45

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