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1.Grenznahe Bebauung 2.Wegerecht

| 10.05.2015 20:02 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Guten Abend,
1. Wie ist es in der Bauordnung des Landes Brandenburg mit dem Abstand zum Grundstücksgrenze geregelt?
Also, welcher Abstand bei wieviel umbauten qm -oder auch ggf Einfluss von Firsthöhe?
2.Die Gemeinde hat eine Fläche, bestehend aus 3 Grungstücken zum Kauf angeboten.
Ein Grundstück davon ist lang und sehr schmal und mit dem Begriff "Straße" auf dem Flurplan ausgewiesen.
Dort gibt es seit Jahrzehnten ein "gewohnheitsmäßiges Wegerecht" für Anwohner und Müllabfuhr.
Ist es nützlich, zu wissen, ob es auch ein eingetragenes Wegerecht gibt und hätte das ggf mehr Gewicht bei einem Einspruch bei einem Verkaufsbegehren?
Die Gemeinde gibt keine Auskunft zum Status dieses Grundstückes und hält sich sehr bedeckt. Wie kann man ggf trotzdem Informationen aus dem Grundbuchamt bekommen.
Mit freundliche Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


zu 1)
Soweit nicht auf eine Abstandsfläche verzichtet werden kann, entspricht deren Tiefe grundsätzlich der Wandhöhe. Bei Gebäuden geringer Höhe entspricht die Tiefe der Abstandsfläche 75% der Wandhöhe, mindestens jedoch 3 m, § 6 Abs. 5 BbgBO. Die Abstandsflächen können neben dem eigentlichen Grundstück auch auf öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen liegen; dies gilt aber nur bis zur Mitte der betreffenden Fläche, § 6 Abs. 2 BbgBO.

zu 2)
Für eine Einsichtnahme in das Grundbuch müssen Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen. Früher genügte es dafür, dem Grundbuchamt zu versichern, dass man am Kauf des betreffenden Grundstücks interessiert sei. Nachdem in den letzten Jahren die Grundbuchämter das berechtigte Interesse aber zunehmend restriktiver handhaben, sollte die Gemeinde als Eigentümerin gebeten werden, der Einsichtnahme durch Sie - möglichst in gesiegelter Form - zuzustimmen. Da ein solches Procedere üblich ist, sollte die Gemeinde diesem Wunsch nachkommen; tut sie es jedoch nicht, wäre zu fragen, warum sich die Gemeinde verweigert.
Unabhängig von dem Wegerecht ist es in jedem Fall sinnvoll, sich vor dem Kauf des Grundstücks über eventuelle Eintragungen in den Abt. II und III zu informieren, da diese den Wert des Grundstücks maßgeblich mitbestimmen. In Bezug auf das Wegerecht ist die Eintragung aus Sicht der Berechtigten zwar sinnvoll - eine Eintragung vermeidet Streitigkeiten über das Bestehen und den Umfang des Wegerechts -, aber nicht zwingend erforderlich, da der Zugang über das zivilrechtliche Notwegerecht zumindest grundsätzlich sichergestellt ist.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 10.05.2015 | 22:48

zu 1.
D.h., lt. §6 Abs. 10, wäre ein Nebengebäude ohne Aufenthaltsräume mit nicht mehr als 3m Gebäudehöhe unmittelbar an die Grundstücksgrenze zu setzen - und wenn die Gebäudehöhe des Nebengebäudes aber 3m übersteigt, dann gilt Tiefe der Abstandsfläche = Wandhöhe. Habe ich das so richtig verstanden?
zu 2.
ich möchte das Grundstück nicht kaufen, sondern möchte, dass die Durchgangsmöglichkeit bestehen bleibt.
Deshalb meine Frage nach dem gewohnheits oder eingetragenen Wegerecht!(meineserachtens nicht Notwegerecht)
Kann denn eine Gemeinde ein so gewidmetes Grundstück einfach verkaufen?
Mit freundlichen Grüßen


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.05.2015 | 08:46

Hallo

und vielen Dank für Ihre Nachfrage.

zu 1)
Ihre Ausführungen zu § 6 Abs. 10 BbgBO sind korrekt. Hinsichtlich § 6 Abs. 5 BbgBO muss ich meine Ausführungen insofern berichtigen, als ich dessen letzte Neufassung leider übersehen hatte. Nach dieser haben sich die Vorgaben zu Abstandsflächen dahingehend reduziert, dass jetzt die Tiefe der Abstandsfläche nicht mehr 100% der Wandhöhe, sondern nur noch 50% beträgt; bei dem Mindestabstand von 3 m ist es geblieben. Bei Wohngebäuden mit max. 2 Geschossen und einer Höhe von max. 9m genügt ebenfalls ein Abstand von 3m.

zu 2)
Ein Wegerecht im Sinne eines Gewohnheitsrechts ist dem deutschen Recht fremd. Überhaupt wird ein Gewohnheitsrecht nur in ganz wenigen Ausnahmen anerkannt werden. Daher gibt es in Bezug auf ein Wegerecht grds. nur die zwei Grundkonstellationen des grundbuchlich gesicherten oder des Notwegerechts, §§ 917, 918 BGB. Eine Gemeinde kann auch ein gewidmetes Grundstück verkaufen. Die Widmung stellt nur einen hoheitlichen Akt dar, der sicherstellen soll, dass die Öffentlichkeit ein Grundstück in einer gewissen Weise nutzen kann, ohne dass dies der Eigentümer unterbinden kann. Zudem besteht die Möglichkeit, ein einmal gewidmetes Grundstück auch wieder zu entwidmen. Dies geschieht durch einen Verwaltungsakt, der entsprechend gerichtlich überprüft werden kann.
Zu prüfen wäre aber, ob die betreffende Fläche überhaupt gewidmet ist, da dies Ihrer Schilderung nicht entnommen werden kann. Alleine die Bezeichnung als "Straße" auf der Flurkarte ist nicht ausreichend, da es sich bei der Flurkarte um eine Katasterunterlage handelt, und nicht um eine öffentlich-rechtliche Satzung.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.05.2015 | 17:29

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 13.05.2015 4/5,0
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