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1973 Bauschein fordert zweiten Stellplatz - Umsetzung 2018 rechtens?

17.05.2018 14:20 |
Preis: 50,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Hallo zusammen,
wir haben Ende 2017 ein Reiheneckhaus gekauft. Baujahr 1973. Damals hat man ein paar Fenster der Doppelhaushälfte (Hausnr. 24) aus den 50ern zugemauert und unser Haus dran gesetzt (Hausnr. 24a). Die Nr. 24 hat ca. eine Breite von 8m und einen 2m tiefen Vorgarten. Unser Haus hat eine Breite von 12m und einen 3m tiefen Vorgarten. Beide haben eine starke Hanglage.
Im Herbst 2017 haben wir uns mit der Bauaufsichtsbehörde abgestimmt, weil wir auf dem sehr schmalen und daher nicht genutzten Stellplatz teilweise einen Fahrradschuppen errichten wollten. Schwerpunkt war die Grenzbebauung zum Nachbarn, die vom Bauamt als unkritisch eingestuft wurde. Kurz vor Baubeginn kam nun der Hinweis des Bauamts, dass die Baugenehmigung von 1973 zwei Stellplätze vorsah. Die Voreigentümer wussten angeblich von nichts und wir noch weniger. Auszug aus dem Bauschein aber: „Es müssen für Haus Nr. 24 und 24a zwei Pkw-Einstellplätze nachgewiesen werden."
Wir sind durchaus bereit einen PkW-Einstellplatz vorzusehen und würden hierfür den Vorgarten pflastern. Die Parkplatzsituation ist schwierig und ich verstehe nun, dass wir nicht einfach die Stellplätze entfernen dürfen. Das war uns anfangs halt nicht bewusst. Ein zweiter Stellplatz aber bricht uns das Genick. Und das über kurz oder lang eventuell wortwörtlich, denn wir müssten die Fahrräder über mehrere enge Treppen aus dem unteren Gartenbereich (Hanggrundstück mit starkem Gefälle) rauf und runter tragen, was bei Kindersetzen etc. nicht ganz ungefährlich ist.
Nun meine Frage:
- Gibt es so etwas wie Bestandsschutz? Kann das Bauamt nach 45 Jahren diese Forderung wieder aufgreifen? Es hat nie jemanden interessiert, dass es keine zwei Stellplätze gab.
- Kann der Eintrag im Bauschein auch so gelesen werden, dass je Haus ein Stellplatz nachgewiesen werden muss? Weshalb sollte es auf unserem Grundstück einen Stellplatz für die Bewohner des Nachbarhauses geben? Tatsächlich ist es aber ausgeschlossen, dass die Bewohner von Nr. 24 einen Stellplatz errichten, da überhaupt kein Platz dafür da ist.
- Andererseits würde ich verstehen, wenn ein vom Voreigentümer ohne Bauantrag errichteter genehmigungspflichtiger Balkon nachträglich wieder abgerissen werden müsste. Aber eventuell ist ein „zu viel bauen" etwas anderes als „zu wenig bauen"?
Vielen Dank im Voraus.
Viele Grüße

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Sehr geehrter Ratsuchender,


leider gibt es nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung keinen Bestandsschutz, denn dieser setzt voraus, dass ein nach früher gültigem Recht fertiggestellte Bauwerk rechtmäßig errichtet worden ist. Voraussetzung ist also immer, dass das Objekt zum Zeitpunkt seiner Errichtung oder später dem materiellen Recht entsprochen hat.

Und genau das ist hier nicht der Fall, denn die Baugenehmigung war mit den Stellplätzen beantragt und ist auch so erteilt worden. Da bauliche Anlagen aber nur errichtet werden dürfen, wenn eine ausreichende Anzahl von Stellplätzen oder Garagen hergestellt wird, diese Anzahl (bisher) nicht vorliegt, liegt die Übereinstimmung mit dem materiellen Recht nicht vor mit der Folge, dass kein Bestandsschutz besteht.


Allerdings würde ich die Auflage auch so verstehen, dass ein Stellplatz pro Haus hätte erstellt werden müssen, da eben die Gesamtanzahl der Stellplätze in Relation zur Gesamtzahl der Häuser zu setzen ist.


Ist dieses aufgrund der örtlichen Gegebenheiten wie bei Ihnen nicht möglich, kann ersatzweise über § 51 BauO NRW ein Ausgleichsbetrag gefordert werden. Und bei dessen Höhe wird man dann berücksichtigen müssen, dass seit 1973 die derzeitige Situation gegeben ist, so dass mögliche Ausgleichszahlungen (wenn überhaupt) nicht übermäßig hoch sein.


Auf Ihre Unkenntnis und auch die Unkenntnis des Vorbesitzers kommt es aber nicht an, so dass Sie damit nicht argumentieren sollten.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 17.05.2018 | 22:43

Sehr geehrter Herr Bohle,
vielen Dank für Ihre Einschätzung, die etwas Klarheit bringt, wenn auch leider nicht mit dem erhofften Ergebnis hinsichtlich des Bestandsschutzes. Nur „etwas Klarheit", da ich zwei Punkte noch nicht verstehe:
a. Die Forderung der Bauaufsichtsbehörde nach Stellplätzen für Nr. 24 und 24a
Ist es richtig, dass es sich um die Anwendung von § 51 Abs. 3 BauO NRW handelt? „Die Stellplätze und Garagen sind auf dem Baugrundstück oder in der näheren Umgebung davon auf einem geeigneten Grundstück herzustellen, dessen Benutzung für diesen Zweck öffentlich-rechtlich gesichert ist. Die Bauaufsichtsbehörde kann, wenn Gründe des Verkehrs dies erfordern, im Einzelfall bestimmen, ob die Stellplätze auf dem Baugrundstück oder auf einem anderen Grundstück herzustellen sind. Fahrradabstellplätze sind auf dem Baugrundstück herzustellen."
Infolge des Neubaus ist der alte Stellplatz der Gerhart-Hauptmann-Str. 24 entfallen. Gleichzeitig entsteht neuer Stellplatzbedarf durch die Gerhart-Hauptmann-Str. 24a. Insgesamt ein Bedarf von zwei Stellplätzen. Da nur ein Stellplatz je Haus gefordert ist, wurde in der Bedingung auf den zusätzlichen Parkplatz „für Haus Nr. 24" verwiesen. Tatsächlich handelt es sich um zwei Einstellplätze, die auf unserem Grundstück zu errichten sind und insofern auch nur von uns genutzt werden können. Stimmt das soweit?

b. Ausgleichszahlung für das Entfallen von Stellplätzen gemäß § 51 Abs. 5 BauO NRW
Sie sprechen an, dass es sich - auch hinsichtlich der Höhe der Ausgleichszahlung - um eine Ermessensentscheidung der Bauaufsichtsbehörde handelt, die auch die individuellen Umstände vor Ort berücksichtigt kann bzw. sogar muss. Gibt es eine Verordnung oder Ähnliches, auf die ich die Bauaufsichtsbehörde verweisen kann? In der BauO NRW finde ich nur den Verweis auf eine Satzung. In den Fällen, in denen ich solche Stellplatzablösesatzung gefunden haben, werden fixe Beträge gefordert.
Vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.05.2018 | 08:42

Sehr geehrter Ratsuchender,

leider hat eine zutreffende Beratung nicht immer das für den Mandanten erhoffte Ergebnis. Aber ich denke, "Schönschreiberei" nutzt Ihnen gar nichts, sondern wäre sogar fatal.

Es sind pro Haus (also 24 und auch 24a) jeweils EIN Stellplatz nach der von Ihnen übermittelten Textpassage zu erbringen, bzw. auch nur JEWEILS für einen Stellplatz bei Unmöglichkeit eine Ausgleichszahlung zu leisten.

Wo dieser Stellplatz jeweils erstellt wird (Beide bei 24 oder Beide bei 24a oder jeweils ein Platz bei 24 und ein Platz bei 24a) ist dabei dann irrelevant, da die unmittelbare Nähe dann zum Grundstück gegeben ist.


Die Ausgleichszahlungen werden durch Satzungen der Stadt/Gemeinde geregelt, so dass Sie insoweit dann beim Bürgeramt diese Unterlagen einsehen könnten. Online ist dieses von hier aus so leider nicht möglich.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


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