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1300 Euro Renovierungskosten

10.03.2015 19:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


21:14

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin, sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
Im Juni 2011 sind wir in eine neu renovierte Wohnung in Köln gezogen. Dieses Jahr haben wir den Mietvertrag fristgerecht zum 01.03., also nach 3 Jahren und 8 Monaten gekündigt. Beim unserem Auszug haben wir die Wohnung komplett weiß gestrichen, auch alle Bohrlöcher fachgerecht versiegelt. Nun kam von der Hausverwaltung ein Kostenvoranschlag mit anteiligen Renovierungskosten für eine Komplettrenovierung der Wohnung in der Zukunft. Hier wird neben der kompletten Neutapezierung auch das Abschleifen und Streichen der Türrahmen und Heizkörper berechnet.
Da die Wohnung bei unserem Einzug komplett neu renoviert wurde und einen entsprechend guten Zustand aufweist, verstehen wir nicht, wieso wir hierfür mehr als 1300 Euro zahlen sollen. Seit wann ist die Begleichung von Schönheitsreparaturen mit einer Komplettrenovierung gleichzusetzen? Die Hausverwaltung verlangt, sollten wir mit den Zahlungen nicht einverstanden sein, dass wir einen Gutachter bestellen, entsprechend auch bezahlen, der uns einen neuen Kostenvoranschlag erstellt.
Meine Frage nun: Ist die Einforderung einer solchen Renovierungssumme überhaupt rechtens und im Mietvertrag verankert? Lohnt es sich, ein zweites Gutachten einzufordern, oder muss laut Mietvertrag tatsächlich für die Kosten von Neutapezierung und sonstiges aufgekommen werden?





Im Mietvertrag steht zu den Schönheitsreparaturen folgendes:

§ 10 Übergabe des Mietobjektes, Schönheitsreparaturen

1. Der Vermieter übergibt die Mieträume in folgendem mit dem Mieter vereinbarten Zustand. renoviert.

2.Die während der Dauer des Mietverhältnisses erforderlich werdenen Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Im Allgemeinen werden die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
- in Küche , Bade- und Duschräumen - alle 4 Jahre;
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toriletten - alle 6 Jahre;
- in sonstigen Nebenräumen - alle 8 Jahre
Die Fristen werden berechnet ab Beginn des Mietverhältnisses.
Beiden P*arteien bleibt es vorbehalten, die Erforderlichkeit von längeren bzw. kürzeren Renovierungsintervallen nachzuweisen.

3. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesonder
- das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
- das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre
- das Anstreichen oder Lackieren der Innentüren, der Fesnter und Außentüren von innen, der Fußleisten, der Fenster und Außentüren von innen, der Fußleisten und Holzgewerke.
Die Schönheitsreparaturen sind sach- und fachgerecht auszuführen.

4. Der Vermieter ist zur durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.



§ 20 Rechte und Pflichten bei Vertragsende, Verjährung

1. Schönheitsreparaturen bei Vertragsende
Der Mieter ist bei Beendigung der Mietzeit verpflichtet, die gemäß § 10 Ziff. 2 des Mietvertrags fälligen Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen bzw. durchführen zu lassen.
Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses in einzelnen oder sämtlichen Mieträumen Schönheitsreparaturen nach § 10 Ziff 2 noch nicht fällig, ist der Mieter verpflichtet, die hierfür entstehenden Renovierungskosten unter Berücksichtigung des tatsächlichen Abnutzungsgrades auf der Grundlage des Kostenvoranschlages einer Fachfirma zeitanteilig gemäß nachfolgender Regelungen zu tragen.
Liegt der Beginn der Beginn des Mietverhältnisses bzw. liegt der Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit - ausgehend von der Regelung des § 10 Ziff. 2 diese Vertrages -

für Küchen, Bad und Duschräume:
länger als 1 Jahr zurück = in der Regel ein Viertel der Kosten des Voranschlages
länger als 2 Jahre zurück = in der Regel zwei Viertel der Kosten des Voranschlages
länger als 3 Jahre zurück = in der Regel drei Viertel der Kosten des Voranschlages

für Wohn- und Schlafräume, Flure, dielen und Toiletten:
länger als 1 Jahr zurück = in der Regel ein Sechstel der Kosten des Voranschlages
länger als 2 Jahre zurück = in der Regel zwei Sechstel der Kosten des Voranschlages
länger als 3 Jahre zurück = in der Regel drei Sechstel der Kosten des Voranschlages
länger als 4 Jahre zurück = in der Regel vier Sechstel der Kosten des Voranschlages
länger als 5 Jahre zurück = in der Regel fünf Sechstel der Kosten des Voranschlages

für sonstige Räume:
länger als 1 Jahr1 zurück = in der Regelein Achtel der Kosten des Voranschlages
länger als 2 Jahre zurück = in der Regel zwei Achtel der Kosten des Voranschlages
länger als 3 Jahre zurück = in der Regel drei Achtel der Kosten des Voranschlages
länger als 4 Jahre zurück = in der Regel vier Achtel der Kosten des Voranschlages
länger als 5 Jahre zurück = in der Regel fünf Achtel der Kosten des Voranschlages
länger als 6 Jahre zurück = in der Regel sechs Achtel der Kosten des Voranschlages
länger als 7 Jahre zurück = in der Regel sieben Achtel der Kosten des Voranschlages

Der Mieter ist jedoch berechtigt, statt dieser quotenmäßigen Kostenbeteiligung die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen selbst sach- und fachgerecht bis zum Ende der Mietzeit auszuführen.

2. Reinigung der Mieträume
Das Mietobjekt ist in einem ordnungsgemäß gereinigten Zustand zu übergeben.

10.03.2015 | 19:36

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Frage beantworte ich wie folgt.

Sie sind nicht verpflichtet, einen Betrag für die Schönheitsreparaturen zu zahlen.

Sie waren noch nicht einmal verpflichet, selbst zu renovieren, weil Schönheitsreparaturen noch gar nicht fällig sind (4 - 6 - 8 Jahre), es sei denn Sie hätten die Wohnung überdurchschnittlich abgewohnt.

Ihre Kosten können Sie vom Vermieter ersetzt verlangen! Setzen Sie eine Zahlungsfrist.

Die Quotenabgeltungsklausel ist - wenn es sich um AGB handelt - unwirksam.

Ein Gutachten war nicht erforderlich, ein weiteres ist es auch nicht.

Sie sollten einen Rechtsanwalt / eine Rechtsanwältin mit der außergerichtlichen Vertretung gegenüber dem Vermieter beauftragen.

Die Hausverwaltung will Sie über den Tisch ziehen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 10.03.2015 | 20:56


Sehr geehrter Herr Eichhorn,

Vielen Dank für Ihre schnelle und zufrieden stellende Antwort. Nun ist mir während meiner Beschäftigung mit diesem leidigen Thema allerdings die Information über den Weg gelaufen, dass die Quotenabgeltungsklausel in ihrer Gültigkeit an verschiedene Formulierungen geknüpft ist. Deshalb meine Nachfrage, ob sie die Wirksamkeit in diesem konkreten Fall tatsächlich ausschließen können? Als Studentin fürchte ich hohe Anwaltskosten, auf denen ich im Zweifel am Ende sitzen bleibe...

Danke und freundliche Grüße!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10.03.2015 | 21:14

Sehr geehrte Ratsuchende,

wenn Sie sich keinen Anwalt leisten können, beantragen Sie beim Amtsgericht Beratungshilfe.

Die außergerichtichen Anwaltskosten des eigenen Anwalts betrügen ohne Beratungshilfe bei einem Gegenstandswert von 1300 € 201,70 €.

Selbst wenn die Quotenklausel wirksam wäre (was sie aus mehreren Gründen nicht ist [hier nur wegen der generellen Unwirksamkeit: BGH, Beschluss vom 22.01.2014 Az.: VIII ZR 352/12 ], hätte sich eine Zahlungspflicht erledigt, da Sie renoviert haben (letzter Satz § 20 Nr. 1 des Mietvertrages].


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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