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100%ige Mietminderung wegen Wasserschaden?


| 29.06.2005 14:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Guten Tag!
Nach Rückkehr aus unserem Urlaub mussten wir einen Wasserschaden in unserer WOhnung feststellen. Am nächsten Tag haben wir den Vermieter verständigt, der nach Besichtigung sofort eine Klempnerfirma beauftragte. Es stellte sich heraus, das dass Wasserzulaufrohr (unter Putz) defekt war und das Wasser schon seit langer Zeit dort herausläuft. Ein Tischler kam, um einige Möbel abzubauen um die Schäden dahinter zu besichtigen.
Am nächsten Tag kam eine Bausanierungsfirma, die die gesamte Wohnung nach Feuchtikeit untersuchte: Hierbei ergab sich folgendes: Der Estrich der gesamten Küche, des Bades, des gesamten Schlafzimmers, Flures und größten Teil des Wohnzimmer ist total durchnässt, sodass die Feuchtigkeit bereits 30-45 cm an den Wänden hochkam. Die Tapeten in diesem Bereich mussen alle entfernt werden. Die ersten Tage bekamen wir Luftentfeuchter gestellt und seit Montag den 20/6 haben wir eine Trocknungsgerät im Bad stehen. In den o.a. Räumen wurden die Teppiche aufgeschnitten, bzw. Fliesen entnommen, Bohrungen in Boden vorgenommen und Schläuche verlegt (insgesamt 8 Bohrungen). Fast die gesamte Wohnung in nunmehr mit dicken Schläuchen ausgelegt. Uns bleibt nur noch das Gästezimmer und das Gäste WC die nicht durchnässt sind. Das Trockengerät soll Tag und Nacht eingeschaltet sein und ca 14-20 Tage in der Wohnung bleiben. Das Ding macht einen Höllenlärm, was tagsüber nicht so schlimm ist, da wir ausser Haus sind, aber nachts muss es schon ab und zu ausgestellt werden um schlafen zu können. Im Grunde genommen ist der größte Teil der Wohnung unbewohnbar. Wir sind erst vor 1 1/2 Jahren hier eingezogen und haben alles top renoviert und ausgelegt. Der Gutachter des Vermieters kam ebenfalls zum Ergebnis, dass alle Räume total renoviert und neue Teppiche verlegt werden müssen. Wir haben uns bereits um entsprechende Kostenvoranschläge bemüht und hoffen, dass alles im guten mit dem Vermieter geregelt werden kann. Einige Möbelstücke sind bereits von Schimmel befallen, was wir nun wiederum der Hausratversicherung melden müssen. Wir haben nicht die Absicht uns in irgendeiner Weise an dieser Angelegenheit zu bereichern, aber das was uns zusteht möchten wir auch erhalten! Den Ärger und die Arbeit kann uns eh keiner bezahlen! Der Vermieter bot uns eine leerstehende Wohnung im Haus an, was ja auch ganz nett war, aber wer möchte schon sein Bett in der einen Wohnung haben und dann ewig durch Treppenhaus laufen. (Auch hier hätten wir ersteimal einen Tischler kommen lassen müssen um die Möbel ab und aufzubauen).
Wir sind von Anfang an bereit gewesen alle Kostenvoranschläge einzuholen und die Handwerker und Gutachtertermine einzuhalten. Das hat uns auch den einen oder anderen Urlaubstag zusätzlich gekostet.
Nun denken wir, dass wir von unserem Recht Gebrauch machen können und die Miete mindern bzw. einbehalten.
Die Techniker der Bausanierungsfirma sagten mir, dass während der Trocknungszeit gar keine Miete bezahlt werden müsste!?
Die o.a. Räume sind entweder gar nicht nutzbar (Schlafzimmer) bzw. nur stark eingeschränkt nutzbar.
Die Miete für Juni wurde ja bereits Anfang des Monats bezahlt. Der Schaden wurde am 15/6/2005 festgestellt. Wie soll ich mich nun wegen Miete Juli verhalten.
Der Vermieter wird bei dem Wort Mietminderuzng natürlich hellhörig auch wenn er sich bisher bei allen Fragen herausgehalten hat und nur auf den Gutachter verweist, der seinerseits nun wieder auf den Vermieter verweist. Man sitzt ständig zwischen den Stühlen und hat im Grunde genommen nur Ärger, obwohl man schon alles selbst in die Hand nimmt, damit alles geklärt werden kann.
Wie hoch kann ich die Mietminderung ansetzten. Muss ich überhaupt etwas bezahlen so lange die Trockungsgeräte dort stehen? Ser Vermieter liess durchblicken, dass wir ja
die leerstehende Wohnung abgelehnt haben und er damit aus dem Schneider wäre. Das kann ja wohl nicht sein.
Für Ihre Antwort bedanke ich mich schon mal im voraus

Sehr geehrter Ratsuchender,

das kann es wirklich nicht sein.

Sie haben zwar eine sogenannte Schadensminderungspflicht; sofern der Vermieter Ihnen aber nur die Wohnung zum Übernachten zur Verfügung gestellt hat, Sie also in der Tat wegen jeder "Kleinigkeit" durch das Treppenhaus laufen müssten, ist dieses kein adäquates Angebot vermieterseits.

Nach einer Entscheidung LG Berlin MM 88, 148 ist bei völliger Durchfeuchtung aufgrund eines Wasserschadens eine 100%ige Mietminderung gerechtfertigt. Gleichlautend sind für den Fall, dass die Wohnung sich in einem unbewohnbaren Zustand befindet (wovon nach Ihrer Schilderung ausgegangen werden muss) die Entscheidungen AG Köln ZMR 80, 87 und LG Wiesbaden WM 80,17.

Für die Zeit des Betriebes der Trocknungsgeräte (sei es von Santax oder vergleichbaren Firmen) würde ich die Miete daher in der Tat hier auch in dieser Höhe mindern - das sollten Sie dem Vermieter schriftlich ebenso mitteilen, wie die Tatsache, dass die überzahlte Miete ab dem 15/6 entweder zurückgezahlt oder mit späteren Mieten (nach der Sanierung) verrechnet wird.

Nach Abbau der Geräte wird sich die Minderung dann aber reduzieren, wobei es dann darauf ankommen wird, inwieweit dann die konkrete Beeinträchtigung vorliegt.

Bitte achten Sie noch auf Folgendes:

Ihre Stromrechnung wird erheblich ansteigen, da diese Trocknungsgeräte einen enormen Stromverbrauch haben. Lassen Sie sich den Stromverbrauch von der Trocknungsfirma schriftlich bestätigen, um dann auch den sich daraus errechnenden Betrag ersetzt zu bekommen.

Insgesamt rate ich Ihnen weiter, einen Kollegen vor Ort zu beauftragen, da die Erfahrung zeigt, dass die Versicherungen hinsichtlich des Zeitwertes der beschädigten Gegenstände doch manchmal von den Vorstellungen des Geschädigten erheblich abweichen.

Ich wünsche Ihnen trotzdem alles Gute



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 29.06.2005 | 14:54

Das ist ja ein toller Service. Vielen Dank!
Eins möchte ich noch abklären. Der Vermieter hatte uns die leerstehende Wohnung generell zu Verfügung gestellt. Also nicht nur zur Übernachtung. Aber das hätte doch trotzdem bedeutet, dass wir ewig hin und herlaufen müssen. Es sei denn, dass wir unser gesamtes Mobilar in die andere Wohnung gebracht hätten. Dies hätte doch erhebliche Kosten verursacht. Die Schränke, das Bett, Arbeitszimmer ab und aufbauen hätte ein Fachmann machen müssen und viel Geld gekostet. Und trotzdem hätten wir ewig hin und herlaufen müssen, denn den ganzen Haushalt kann ich ja nun mal nicht mitnehmen. Ich denke der Mietausfall kommt den Vermieter noch günstiger und ich denke dass ich damit nicht die Schadenminderungspflicht vernachlässigt habe, oder doch?. Rein theoretisch hätte ich ja auch meine Möbel einlagern können, damit sie nicht noch mehr durch die Feuchtigkeit beschädigt werden. Aber das will man doch alles gar nicht.Ich werde jedenfall heute an den Vermieter schreiben und die Miete vorläufig einbehalten und den Rest von Juni verrechnen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.06.2005 | 15:06

Sie haben Recht. Hier hätte der Vermieter dann für einen "Umzug" Sorge tragen müssen. Da er das nicht getan hat, haben Sie Ihre Schadensminderungspflicht auch nicht vernachlässigt.

Vielleicht sollte dem Vermieter auch mitgeteilt werden, dass Sie sogar das Recht gehabt hätten, in ein Hotel zu ziehen und die Möbel unterzustellen. Wenn er einmal diese "ersparten" Kosten überschlagen wird, wird er sicherlich die Mietminderung - da wirtschaftlich vernünftig - akzeptieren, zumal auch insoweit vielleicht die Versicherung den Vermieter noch entlastet.

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