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§ BauNVo ( Baunutzungsverordnung )

26.03.2017 15:08 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Hellmich


§ BauNVo ( Baunutzungsverordnung )


Da ich denke dass diese Frage mit einem Dreizeiler beantwortet sein dürfte habe ich jetzt einmal das Gebot hierfür sehr klein gehalten :

Hier meine Frage :

Vor ca. 6 Jahren habe ich eine Immobilie auf einem als Gewerbegebiet ausgewiesenen Areal angemietet und dort die Verwaltung meiner Fa. installiert. Privat gemeldet bin ich an anderer Anschrift, dennoch nutze ich einen entsprechenden Anteil der angemieteten Immobilie aber auch privat, wodurch ich einen Kündigungsschutz nach 573 BGB genieße.

Die angemietete Immobilie wurde vor ca. 40 Jahren als Betriebswohnung für einen auf gleichen Gelände befindlichen Gewerbebetrieb gebaut, welcher zwischenzeitlich weggezogen ist.

Mir wurde nun mitgeteilt dass es sein könnte, dass die zuständige Kommune/Stadt meine jetzige Nutzung nach § BauNVo untersagen könnte.

Letztendlich nutze ich diese Immobilie doch so, wie es die BauNVo in einem Gewerbegebiet vorschreibt bzw. zulässt. Was mir dennoch ein wenig Kopfzerbrechen bereitet ist allerdings der Umstand dass es in der BauNVo zur privaten Nutzung heisst, dass diese "Ausnahmsweise zugelassen werden kann."

Wie ist dies zu verstehen ? Wenn diese private Nutzung schon seit 30 Jahren in Verbindung mit einem Gewerbebetrieb Bestand hat, gilt diese dann auch automatisch für mich, der diese nun schon seit rund 6 Jahren nutzt ?

Oder könnte die zulässige Stadt/Kommune diese Nutzung in der Form untersagen ?

Eine kurze Info wäre nett.

Ein Herr aus NRW :-)

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Hier entspricht die beschriebene Bebauung einem Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO. Wohnungen können gemäß § 34 Abs.2, 2.HS i.Vm. § 31 Abs. 1 BGB und § 8 Abs. 3 Nr.1 BauNVO ausnahmsweise zugelassen werden für Aufsichts- und Betriebsperonal. Es müsste sich also um eine Wohnung handeln die in einem engen Zusammenhang mit dem Gewerbebetrieb steht. Das "Ausnahmsweise" ist so zu verstehen, dass generell eine Wohnungsbebauuung unerwünscht ist und nur in eng umgrenzten Fällen in Betracht kommt.
Das "kann untersagt werden" bedeutet wiederum, dass es sich um eine Ermessensvorschrift handelt. Enthält eine Rechtsnorm auf der Rechtsfolgenseite ein Ermessen, so trifft die Behörde keine gebundene Entscheidung, sondern kann unter mehreren möglichen Entscheidungen wählen. Diese Entscheidungen können nur auf Ermessenfehler hin überprüft werden. Diese wären Ermessensnichtgebrauch, Ermessensunterschreitung, Ermessensmissbrauch, Ermessensdisproportionalität und Ermessensüberschreitung (z.B. Grundrechtsverstoß). In ihrem Fall müsste man zunächst einen negativen Bescheid abwarten und dann Ermessensfehler geltend machen. Nach ihrem Votrag scheint zudem das Bauvorhaben rechtswirksam genehmigt worden zu sein und zur Zeit der Errichtung den materiellen Baurechtsvorschriften entsprochen zu haben. Ein Bestandsschutz käme somit in Betracht. Es käme zudem eine Verwirkung analog § 242 BGB auf Grund der langen Duldung in Betracht. Dementsprechend ist zu raten, erst einmal einen Bescheid abzuwarten und dann gegebenenfalls einen Anwalt aus dem Bereich Baurecht zu beauftragen. Gute Argument auf ihere Seite scheinen zumindest vorzuliegen.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und bedanke mich für das mir entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Hellmich

Nachfrage vom Fragesteller 29.03.2017 | 17:34

Hallo Herr Hellmich,

besten Dank - es gibt aber eine Neuigkeit, welche ich hier erneut ausgeschrieben habe :
http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=296940

Wenn Sie mir etwas dazu sagen können und mir durch ihre Ausführungen dabei behilflich sein können dass ich nicht zum Ende des Jahres hier aus dieser Immobilie raus muss kommen Sie zusätzlich in mein Abendgebet :-)

Besten Dank und Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.03.2017 | 20:06

Ich möchte erst mal vorwegnehmen, dass es sich hier um vollkommen neue Fragen handelt, die im Kontext den Einsatz sehr weit übersteigen. Ich will mal trotzdem auf Grund ihrer Situation darauf eingehen.


1.) Kann denn eine Bauvoranfrage wie auch im weiteren ein Bauantrag "nur" zwecks Legalisierung eines Mietverhältnisses und von mir als Mieter gestellt werden, obwohl ich zunächst nicht vorhabe hier irgendetwas zu bauen ? Hat der Eigentümer hier irgendwelche Vetorechte.

Anträge, auch Bauanträge kann im Prinzip jeder stellen.
Mietrechtlich darf ein Mieter grundsätzlich bauliche Veränderungen an einer Mietsache durchführen. Der Mieter ist aber verpflichtet, nach Mietende diese Veränderung auf eigene Kosten auch wieder zurück zu bauen. Dementsprechend können sie den Antrag auch ohne konkrete Absicht stellen, insbesondere wenn schon positive Signale von der Baubehörde kommen. Grundsätzlich kann es dem Bauamt nämlich egal sein, ob der Vermieter zugestimmt hat, oder nicht - so lange das Bauvorhaben die Baugesetze einhält.

2.) Ist die Genehmigung einer Betriebswohnung gem. BauNVO §8, Gewerbegebiete, (3) 1 ausreichend, an meinem Kündigungsschutz gem. 573 BGB weiterhin festhalten zu können ? Oder hat dieser Kündigungsschutz gem. 573 BGB aufgrund der Feststellung der Kommune dass die bisherige Anmietung illegal sei ggf. keinen Bestand mehr oder hat sogar nie bestanden ?

Wie gesagt ist grundsätzlich auch ein Mieter berechtigt, einen Bauantrag für die Nutzungsänderung eines Gewerbeobjekts zu stellen. Die Beurteilung richtet sich dann allein nach öffentlichem Baurecht. Unerheblich für die Baubehörde ist hierbei, ob der Mieter nach dem bestehenden Mietvertrag überhaupt zur Nutzung in der beantragten Weise berechtigt ist. Ihr Kündigungsschutz richtet sich demnach nach dem Mietvertrag. Hier ist die zivilrechtliche Seite betroffen und nicht die öffentlich rechtliche Seite.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und bedanke mich für das mir entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Hellmich

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