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§ 745 BGB, Mehrheitsbeschluss oder Einstimmigkeit ohne Gemeinschaftsordnung

| 05.10.2020 09:04 |
Preis: 100,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Die Vorschrift des § 745 Abs. 1 Satz 2 BGB über die Berechnung der Stimmenmehrheit nach der Mehrheit der Anteile ist zwingend. Davon kann nur durch Vertrag aller Miteigentümer abgewichen werden.

Guten Tag,

wir sind 24 Eigentümer von Einfamilienhäuser und alle Eigentümber einer gemeinsamen anliegenden Privatstraße (Bruchteilsgemeinschaft).

Eine Gemeinschaftsordnung gibt es nicht. Eine Verwaltung hingegen ist vorhanden.

Zu einer Eigentümerversammlung wurde eingeladen. Einer der Tagespunkte sollte die Beschließung der zukünftigen Gemeinschaftsordnung sein.

1. Die Gemeinschaftsordnung soll u.a. unser kompliziertes Konstrukt "Wieviel Anteile besitzt jeder" zukünftig vereinfachen.
Zur Zeit besitzen 18 Eigentümer genau 1/28 Anteile und 6 neu hinzugekommene Eigentümer besitzen jeweils 5/84 Anteile der Privatstraße.

Eine Vereinfachung liegt aus meiner Sicht hier auf der Hand.
Die neue Gemeinschaftsordnung sieht vor , dass alle 24 Eigentümer zu gleichen Teilen verpflichtet werden.

Folgende Punkte sind auszugweise aus der zukünftigen Gemeinschaftsordnung:

2. Das bestimmende Organ der Gemeinschaft ist die Eigentümerversammlung. Hier hat jeder Eigentümer bzw. jedes Anliegergrundstück der Straße eine Stimme, unabhängig vom jeweiligen Eigentumsanteil der Straße. Es entscheidet die einfache Mehrheit. Die Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mindestens die Hälfte (50%) der Eigentümer anwesend sind. Als Anwesend gilt auch, wer durch eine Vertretungsvollmacht seine Stimmrechte wahrnimmt.
Ist die Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig, wird mit einer Frist von mindestens 2 Wochen eine Wiederholungsversammlung mit gleicher Tagesordnung durch den Verwalter einberufen. Diese Eigentümerversammlung ist dann unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer beschlussfähig.

3. Jegliche bauliche Veränderungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums bedürfen eines Beschlusses der Eigentümerschaft. Die Eigentümerschaft kann jedoch nicht die Zustimmung zum Anschluss an die öffentlichen Versorgungsleitungen verwehren.

Frage:
Kann die Gemeinschaftsordnung mit den hier genannten Punkten 1 bis 3 durch einen Mehrheitsbeschluss herbeigeführt werden? Im BGB ist bei Mehrheitsbeschlüssen immer von einer ordnungsmäßigen Verwaltung die Rede. Was ist eine ordnungsmäßige Verwaltung? Zählt der Beschluss der Gemeinschaftsordnung dazu?

Und wird mein Stimmrecht durch Einstimmigkeit an meinem Eigentum gemäß §745 BGB mit der zukünftigen Gemeinschaftsordnung außer Kraft gesetzt?

Danke für eine verbindliche Antwort.

05.10.2020 | 11:19

Antwort

von


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Bertha-von-Suttner-Straße 9
37085 Göttingen
Tel: 0551 707280
Web: http://rkm-goettingen.de/gero-geisslreiter-verwaltungsrecht
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Vorschrift des § 745 Abs. 1 Satz 2 BGB ist zwingend in dem Sinne, dass durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer keine andere Berechnung der Stimmenmehrheit beschlossen werden kann für zukünftige Abstimmungen. Allerdings könne sich alle Miteigentümer vertraglich einigen, dass, wenn die Vertragsbeteiligten gemäß § 745 BGB Beschluss fassen, die Mehrheit der Köpfe zählen soll und nicht der Eigentumsanteil. Zu einem solchen Vertrag kann aber kein Miteigentümer gezwungen werden; er gälte außerdem nicht anteilsbezogen, sondern personenbezogen, will heißen, dass ein Rechtsnachfolger im Eigentumsanteil daran nicht gebunden ist und eine Erneuerung des Vertrages mit dem neuen Miteigentümer erforderlich wäre.

Im übrigen begegnen die Beschlussvorschläge keinen rechtlichen Bedenken.

Grundsätzlich ist der Beschluss einer "Gemeinschaftsordnung" Ausdruck einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Ordnungsgemäß ist eine Maßnahme, die der Beschaffenheit des Gegenstandes und dem Interesse aller Miteigentümer nach billigem Ermessen entspricht (vgl. Schütte in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 2038 BGB (Stand: 03.04.2020), Rn. 30). Die Gemeinschaftsordnung hat aber den zwingenden gesetzlichen Rahmen zu beachten.

Die einstimmige Beschlussfassung ändert nichts daran, dass die Gemeinschaftsordnung insoweit rechtswidrig ist. Ein Gericht wird diesen Beschluss vielleicht in einen Vertrag umdeuten und akzeptieren für die aktuellen Miteigentümer. Auch könnte das Gericht die Berufung auf die Rechtswidrigkeit des Beschlusses aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB ) verwehren, wenn der klagende Miteigentümer das selbst so beschlossen hat.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 05.10.2020 | 11:46

Vielen Dank für die ausführliche Antwort,

verstehe ich das richtig, das nur Punkt 2 die Gemeinschaftsordnung rechtskonform machen würde?

Punk 1 und Punkt 3 müssten über eine vertragliche Vereinbarung geregelt werden, welche wiederum ja Einstimmigkeit erfordert, weil eine Unterschrift pro Kopf notwendig ist?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 05.10.2020 | 12:53

Sehr geehrter Fragesteller,

die Abkehr vom Anteilsprinzip erfordert Einstimmigkeit aller Miteigentümer in Form eines besonderen Vertrages. Jeder Miteigentümer muss ausdrücklich zustimmen.

Ich weiß jetzt nicht genau, was "Punkt 2" sein soll. Die Regelung zu den baulichen Veränderungen ist unproblematisch. Bitte konkretisieren Sie ggf. die Frage und schreiben mir noch eine E-Mail. Vielen Dank!

Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 05.10.2020 | 13:29

Sehr geehrter Fragesteller,

die Abkehr vom Anteilsprinzip erfordert Einstimmigkeit aller Miteigentümer in Form eines besonderen Vertrages. Jeder Miteigentümer muss ausdrücklich zustimmen.

Ich weiß jetzt nicht genau, was "Punkt 2" sein soll. Die Regelung zu den baulichen Veränderungen ist unproblematisch. Bitte konkretisieren Sie ggf. die Frage und schreiben mir noch eine E-Mail. Vielen Dank!

Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.10.2020 | 16:16

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Ich bin zufrieden mit der Antwort. Ich werde bestimmt nochmal nachfragen, weil das Thema so Komplex bei uns ist, dass hier weitere Nachfragen entstehen werden. Wiederholungsfaktor ist also vorhanden.

Zur Verständlichkeitsfrage muss fairerweise erwähnt werden, dass es mir als Laie ohnehin schwer fällt die Sprache von Rechtsanwälten zu verstehen. Sie ist notwendig aber deshalb nicht automatisch für jeden verständlich. Sie ist demnach Subjektiv zu betrachten.

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Stellungnahme vom Anwalt:

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 05.10.2020
4,8/5,0

Ich bin zufrieden mit der Antwort. Ich werde bestimmt nochmal nachfragen, weil das Thema so Komplex bei uns ist, dass hier weitere Nachfragen entstehen werden. Wiederholungsfaktor ist also vorhanden.

Zur Verständlichkeitsfrage muss fairerweise erwähnt werden, dass es mir als Laie ohnehin schwer fällt die Sprache von Rechtsanwälten zu verstehen. Sie ist notwendig aber deshalb nicht automatisch für jeden verständlich. Sie ist demnach Subjektiv zu betrachten.


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