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§ 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters


01.04.2006 10:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Frage zu einer seit 9 Jahren vermieteten Einliegerwohnung. Wenn ich diese Wohnung nach
§573a am 04.04.2006 per 31.03.2007 kündigen möchte, was passiert mit dieser Kündigung, wenn ein neuer Besitzer des Einfamilienhauses mit der seit 9 Jahren vermieteten ELW ab 01.05.2006 im Grundbuch eingetragen ist ?
Bleibt dann die Kündigung nach § 573a wirksam, oder kann der neue Besitzer (berechtigtes Interesse, da seine pflegebedürftige Mutter im Rollstuhl sitzt) dann auf Eigenbedarf am spätestens 04.05.2006 per 31.01.2007 seinerseits kündigen ?
Von wem müsste dann eine eventuell notwendig werdende Räumungsklage betrieben werden ?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),


Ihre Rechtsfragen beantworte ich wie folgt:


Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber (ab Grundbucheintragung) in alle aus dem Mietverhältnis herrührenden Rechte und Pflichten ein.
Eine vor Eigentumsübergang erfolgte Kündigung bleibt somit wirksam.


Der neue Eigentümer verliert dabei nicht das Wahlrecht zwischen der erleichterten Kündigung nach § 573a BGB und einer ordentlichen Kündigung aus berechtigtem Interesse nach § 573 BGB.


Denn eine erneut ausgesprochene Kündigung durch die jeweils berechtigte Mietpartei ist grundsätzlich neben der vorherigen Kündigung gültig. Dies gilt allgemein bei einseitigen empfangsbedürftigen Willenserklärungen (§ 130 Abs. 1 BGB).


Es ist also für den Erwerber möglich, durch seine eigene Kündigung eine kürzere Kündigungsfrist in Anspruch zu nehmen und durchzusetzen. Sollte der Eigenbedarf nicht durchschlagen, kann er sich gleichwohl weiterhin auf die erleichterte Kündigung, die kein berechtigtes Interesse erfordert, berufen.


Eine etwa erforderlich Räumungsklage ist von demjenigen zu erheben, der zum Zeitpunkt der Klage als Vermieter aktivlegitimiert ist. Es kommt also nicht darauf an, auf welche Kündigung sich das Räumungsverlangen stützt oder wer die Kündigung vorgenommen hat.


Ich hoffe, Ihnen mit der Prüfung der Rechtslage weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.04.2006 | 17:01

Wenn der neue Besitzer bereits im April 2006 im Grundbuch eingetragen ist, kann er dann eine Kündigung auf Grund von
Eigenbedarf bis spätestens 03.05.2006 per 31.01.2007 aussprechen?
Wenn ja,genügt es, wenn die Kündigung am 03.05.2006 per Einschreiben Rückschein abgeht, oder muss die Kündigung zu diesem Termin bereits beim Mieter eingetroffen sein ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.04.2006 | 17:38

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),


Maßgeblich ist der Zugang der Kündigung, hier also der 04.05.2006 als dritter Werktag im Monat im Sinne des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB.


Am sichersten ist stets die persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung, der Erwerber kann sich aber natürlich auch die Zustellung per Einschreiben/Rückschein möglichst noch einige Zeit vor dem Kündigungstermin oder dann notfalls auch per Gerichtsvollzieher bewirken.


Diese Kündigung wirkt, sofern das berechtigte Interesse durchgreift und auch keine soziale Härte nach § 574 BGB erfolgreich geltend gemacht wird, zum 31.01.2007.


Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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