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§ 558 Mieterhöhung , Beschädigungen Wohnung

07.09.2008 01:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger


Sehr geehrte Anwälte ,

ich habe 2 Fragen an Sie :

am 21.08.08 ging mir ein Schreiben vom Vermieter (Genossenschaft) zu in dem es heißt das die Miete an die ortsübliche Miete angehoben wird § 558. Da ich bereits eine andere Wohnung habe die ich zum 01.10.08 beziehen möchte suche ich nun nach der Möglichkeit meine Kündigungsfrist unter Berufung § 561 zu dezimieren.
Inwiefern und zu welchen Fristen ist dies möglich ?
Meinem Mietvertrag ist aus dem Jahre 2002

Frage 2

In meiner Wohnung bestehen Beschädigungen :

Wohnzimmer PVC durch Teppichmesser beschädigt
Bad : Fliesen teilweise gebrochen (Boden) ohne Gewalteinwirkung
Wohnungsschlüssel : 1 fehlt (zentralschlüssel) Schloß für Wohnungstüre ohnehin defekt ohne Eigenverschulden d.h. es muß mit dem neuen Türschloss normalerweise der ganze Satz Schlüssel getauscht werden ?

Wie ist die Mietdauer von 6,5 Jahren bei den Beschädigungen PVC einzurechnen ?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Die Frist für die Ausübung des Kündigungsrechts nach § 561 BGB endet mit dem Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters; die fristgemäße Kündigung beendet das Mietverhältnis sodann zum Ablauf des übernächsten Monats. Da in der Vorschrift der Zeitpunkt der tatsächlichen Kündigungserklärung des Mieters nicht genannt und an ihn nicht angeknüpft wird, kommt es nicht darauf an, sondern die Frist berechnet sich ab Zugang der Erklärung des Vermieters, so dass das Mietverhältnis frühestens vier Monate nach Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters endet (LG Bonn, NJWE-MietR 1997, 221; Staudinger/Weitemeyer, § 561 Rn. 15). Nachdem Ihnen das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters am 21.08.2008 zugegangen ist, wird die im September 2008 erklärte Kündigung erst zum Ende des Monats Dezember 2008 wirken. Auch eine erst im Oktober 2008 erklärte Kündigung wirkt zum 31.12.2008.

Bei Auszug werden Sie grundsätzlich für schuldhafte Beschädigungen an die Mietsache Ersatz leisten müssen. Können Sie nachweisen, dass die Fliesen ggf. aufgrund ihres Alters ohne jegliche Gewalteinwirkung gebrochen sind, werden sie insofern nicht schadensersatzpflichtig sein.

Handelt es sich nicht um eine zentrale Schließanlage und beruht der Defekt des Schlosses weiterhin nicht auf Ihrem Verschulden, wird im Falle eines ohnehin notwendigen Austauschs des defekten Schlosses Ihre Ersatzpflicht nicht in Betracht kommen. Im Falle einer zentralen Schließanlage eines Mehrfamilienhauses kann der Schlüsselverlust allerdings dann teuer werden, wenn eine missbräuchliche Verwendung zu befürchten ist. Weiterhin hat der Mieter grundsätzlich verschuldete Schäden an den Fußbodenbelägen im Wege des Schadensersatzes zu beseitigen bzw. Wertersatz zu leisten. Dies wird für die Beschädigung des PVC Bodens im Wohnzimmer deshalb gelten, weil es sich hierbei nicht um eine vertragsgemäße Abnutzung handelt. Angenommen der Belag war zu Beginn des Mietverhältnisses neu, wird Ihr Vermieter aufgrund der Mietdauer von 6,5 Jahren bei einer angenommenen Lebensdauer des PVC-Belages von 15 Jahren weniger als die Hälfte von den Kosten eines neuen Belags fordern können. Handelt es sich um einen Riss von nur wenigen Zentimetern, wird zu prüfen sein, ob eine Ausbesserung anstatt eines Austausches ausreichend ist.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 07.09.2008 | 13:16

Hallo Frau Petry-Berger ,

vielen Dank für Ihre 1. Einschätzung. Nunja ich denke im Wohnzimmer muß der Belag dann komplett getauscht werden.

Wenn ich Sie richtig verstanden habe kann der Vermieter nun aufgrund des abhandengekommenen Schlüssels das Hauptschloß der Eingangstür mit zig Schlüsseln wechseln lassen ? Es ist ein Haus mit 80 Wohnungen. Da wird man ja arm.

Wenn ich Sie richtig verstanden habe bzgl . der Kündigung , wenn ich jetzt kündige zahle ich dann vielmehr noch 3 Mieten :
01.10 , 01.11. , und 1.12. , das wäre immerhin eine Miete weniger als wenn ich jeztt zum Monatsende September kündige per ordentliche Kündigung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.09.2008 | 14:44

Sehr geehrter Fragesteller,

besteht nicht die Gefahr des Missbrauchs des abhanden gekommenen Schlüssels oder kommt aufgrund der Gesamtumstände eher nur die theoretische Möglichkeit eines Missbrauchs in Betracht, kann der Vermieter nur die Kosten für die Anfertigung eines Ersatzschlüssels fordern. Ein Schadensersatzanspruch wird z.B. dann verneint, wenn die Schlüssel bei einer Bootsfahrt in einen Fluss gefallen sind. Sie werden jedenfalls vortragen und ggf. beweisen müssen, dass der Schlüssel von Ihnen nicht mit einem Hinweis auf die Wohnung oder den Wohnungsinhaber versehen war und auch nicht in unmittelbarer Nähe der betreffenden Türe verloren gegangen ist. Ggf. können überdies darauf verweisen, dass seit Verlust des Schlüssels bereits eine erhebliche Zeit vergangen sei.

Für das Ende des Mietverhältnisses macht es keinen Unterschied, ob Sie im September von Ihrem Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB Gebrauch machen oder im September die ordentliche Kündigung mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist erklären. In beiden Fällen wirkt die Kündigung zum 31.12.2008, so dass noch drei Monatsmieten fällig werden.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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