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§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB Ungeschütztes Mietverhältnis

12.11.2016 18:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frage bezieht sich auf einen etwas ungewöhnlichen Fall, ich möchte darauf hinweisen, dass mir der § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB sehr gut bekannt ist und meine Frage sich nur auf die Anwendbarkeit hinsichtlich der geschilderten Situation bezieht, eine Erklärung des obigen Paragraphen ist dahingehend nicht erforderlich.

Ich nutze eine von mir unter meinem Namen angemietete Wohnung, ich nenne sie mal Wohnung A, zur Untervermietung an Studenten. Ich selbst wohne derzeit in Wohnung B und bin dort auch gemeldet..

Ich habe im Oktober mit einem ausländischen Studenten einen Mietvertrag über ein möbliertes Zimmer in Wohnung A mit Mietbeginn 01.11.16 geschlossen.

Im Mietvertrag habe ich bereits vereinbart, dass, sofern der derzeitige Mieter nicht pünktlich aus dem Zimmer auszieht, der neue Mieter ein gleichwertiges Zimmer in einer anderen WG zur Verfügung gestellt bekommt. Der Einzug in das von ihm gemietete Zimmer in Wohnung A sollte dann mit Auszug des alten Mieters erfolgen.

Nun war das Zimmer mit Mietbeginn 01.11.16 leider noch nicht frei, der neue Mieter weigerte sich aber ein anderes Zimmer zu beziehen, woraufhin ich ihm dann verärgert mitgeteilt habe, dass er sich dann halt ein anderes Zimmer suchen müsse.

Der neue Mieter hat daraufhin eine einstweilige Verfügung gegen mich erwirkt, so dass ich ihm das Zimmer nunmehr unverzüglich zur Verfügung stellen muss.

Da die Wohnung aus zwei separaten Zimmern besteht, würde ich nunmehr selbst in eines der Zimmer einziehen, um den Mietvertrag mit dem Untermieter gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB am 15.11.16 zum Monatsende kündigen zu können.

Frage 1: Wäre eine solche Kündigung möglich, wenn ich wirklich bis Ende November in dem Zimmer wohnen würde und dann wieder ausziehen würde ?

Frage 2) Wäre eine Kündigung zum 30.11.16 auch möglich, wenn ich erst zum 01.12.16 in die Wohnung ziehen würde ??

Frage 3) Ich habe Wohnung B, also meinen tatsächlichen derzeitigen Wohnsitz, nachweislich komplett untervermietet, so dass ich vorhabe in das Zimmer der Wohnung A einzuziehen. Wenn ich tatsächlich dort wohne und der Untermieter gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB am 30.11.16 dort auszieht, kann ich doch theoretisch einen Tag nach dessen Auszug wieder in Wohnung B ziehen oder ??

Frage 4) Kann ich mich gegen die einstweilige Verfügung so zur Wehr setzen, dass der Untermieter erst garnicht einziehen kann ?? Kann ich den Einzug von der Zahlung der ersten Miete und der Restkaution abhängig machen ??

LG Peter

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist der von ihnen benannte § auf ihre Konstellation einwandfrei anwendbar, immer unter der Prämisse, dass sie tatsächlich in die Wohnung einziehen und diese und das vermietete Zimmer mit eigenem Mobiliar ausstatten.

Insofern bietet der§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein erleichtertes Kündigungsrecht aufgrund einer nicht zu wahrenden Distanz bei Untervermietung eines Teils der eigenen Wohnung.

Daher ist es auch nicht möglich erst am 01.12.2016 einzuziehen und quasi die Norm rückwirkend anzuwenden. Dies wäre gerade nicht von § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfasst. Vielmeher würde dies unter die Eigenbedarfskündigung fallen.

Grundsätzlich haben sie also das Kündigungsrecht erst aber dann auch in vollem Umfang, wenn sie in der streitgegenständlichen Wohnung tatsächlich ihren Lebensmittelpunkt haben.

Allerdings müssen sie dies im Zweifelsfalle nachweisen, also wirklich ihren Lebensmittelpunkt dort haben, was ich vor allem als kritisch ansehe, wenn sie sofort wieder ausziehen wollen. Hier kann und wird ihnen § 242 BGB ( Treu und Glauben) sowie Rechtsmissbrauch entgegengesetzt werden können, so dass ich davon abraten muss sofort nach Kündigung/ Auszug auszuziehen. Ansonsten ist einfach zu offensichtlich , dass sie in die Wohnung nur einziehen, um den Mieter herauszubekommen.

Frage 4:

Grundsätzlich können sie den Einzug nicht verhindern. Die erste Miete ist nach Mietvertragsabsprache fällig. Die Kaution kann in mehreren Raten gezahlt werden, all dies hilft ihnen also bei Wohnraum nicht weiter, zumal eine Kündigung und damit Herausgabemöglichkeit der Wohnung erst mit Rückstand von 2 Monatsmieten überhaupt in Betracht kommt. Hier gibt es also meines Erachtens keine realistischen Möglichkeiten Zug- um-ZUG (Geld gegen Wohnung) zu handeln.

Dass einzige was sie tun können, ist auf die einstweilige Anordnung zu reagieren, in dem sie den Mieter gerichtlich auffordern lassen, die Hauptsacheklage in vom Gericht zu benennender Frist, spätestens jedoch binnen 1 Monats, zu erheben, um hier mit dem Vertrag, der eine Ersatzwohnung vorsieht, zu argumentieren. Wird die Hauptsache nicht erhoben , oder die Hauptsache verloren, ist die Einstweilige Verfügung hinfällig.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2016 | 19:49

Zunachst einmal vielen Dank für die schnelle und präzise Beantwortung meiner Fragestellung.

Ich möchte nur zum Verständnis noch einmal an einigen Stellen nachhaken:

Ich werde zum 15.11.16 in die Wohnung einziehen und mich auch dementsprechend ummelden, könnte das Gericht nicht dennoch da bereits den von Ihnen genannten § 242 BGB anführen und anzweifeln, dass ich dort tatsächlich meinen Lebensmittelpunkt habe oder mir unterstellen, dass ich nur den Mieter loswerden möchte ??

Wie könnte ich denn nachweisen, dass sich mein Lebensmittelpunkt tatsächlich dort befindet, zumal ich ja erst am 15.11. einziehen würde ??

Könnten Sie das Verfahren bezüglich der einstweiligen Verfügung übernehmen oder macht das aufgrund der Distanz keinen Sinn ??

LG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.11.2016 | 08:03

Lieber Fragesteller, gerne beantworte ich ihnen die Nachfrage.

Natürlich kann der späte Umzug in Verbindung mit einer dann auszusprechenden Kündigung zweifel erwecken.

Aber esgibt manchmal gute Gründe kurzfristig umzuziehen, sei es die Freundin am neuen Wohnort oder ihr Verlassen in der alten Wohnung, sei es die Unterstützung von Familie und Freunden aufgrund von Krankheiten oder anderen plötzlichen Umständen.

DerNachweis ist schwierig: Grundsätzlich ist es ihre Entscheidung, wo sie leben und dies geht auch niemanden was an. Sie sollten sich auf jeden Fall ummelden und eben nicht genauso schnell wieder zurückziehen. Auch wenn es niemanden was angeht, sollten sie durchaus Gründe (unabhängig von der Kündigung) vortragen , warum sie umgezogen sind. Sie müssen bei einem Beweis in der Zivilverhandlung immer davon ausgehen, dass dies "nur" der Überzeugungsbildung des Richters dient, und dieser nach seiner freien Überzeugung entscheidet. Ein gut begründeter Umzug samt Meldebestätigung kann hier also durchaus völlig ausreichend sein. Wer will denn (ernsthaft) bestreiten, dass sie nicht wirklich entschlossen haben umzuziehen? Je eiundeutiger die Gründe hierfür, um so höher die Erfolgschance.

Natürlich kann ich das Verfahren zur einsteweiligen Verfügung übernehmen, das meiste wird ohnehin schriftlich geschehen. Allerdings wird es auch zu(m) Termin(en) kommen, und bei diesen ist immer zu berücksichtigen dass die Fahrkosten (0,30 € /per Kilometer + Mwst) sowie die Abwesenheitspauschale ( mac. 75 € pro Tag) und eventuelle Spesen (bei großen Distanzen also eine Übernachtung) anfallen werden, die dem Mandanten in Rechnung zu stellen sind und von der Gegenseite auch bei Obsiegen nicht getragen werden, da diese von der notwendigen Verteidigung im Regelfall nicht gedeckt sind.

Ich biete ihnen gern an, dies Morgen telefonisch unter 0381-2024687 mit mir zu besprechen.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow


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