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§ 331b BGB


06.08.2005 18:34 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Das Offenhalten der Entscheidung bis zum Abschluß (betrifft Grundstücksgeschäft) des notariell beurkundeten Vertrages und der Abbruch der Verhandlungen im letzten Augenblick davor lösen für sich alleine Ersatzansprüche (Culpa in contrahendo) nicht aus, weil damit nur Rechte wahrgenommen werden, die sich aus der Formbedürftigkeit (§ 311b BGB) ergeben. Das gleiche gilt, wenn ein Vertragspartner seine formlos erklärte, ernst gemeinte Zusage zum Vertragsabschluß später nicht einhält, denn der nimmt damit nur den gesetzlichen Schutz des § 311b Abs. 1 in Anspruch (BGH-Urteil vom 18.10.1974 V ZR 17/73 und BGH-Urteil vom 19.01.1979, I ZR 172/76). (andernfalls würde sich aus der Haftung aus culpa in contrahendo eine mittelbarer Druck auf den Vertragsabschluß ergeben, den § 311b Abs. 1 BGB mißbilligt). Die Inanspruchnahme des Schutzes der Formvorschrift allein kann niemals einen vorvertraglichen Pflichtenverstoß bedeuten. Es muß hinzukommen, dass der Vertragspartner über das bei Vertragsverhandlungen nach der Verkehrssitte Zulässige hinaus über die wahren Absichten im Unklaren gelassen und hingehalten wird (BGH-(Urteil vom 19.01.1979, I ZR 172/76, BGH-Urteil vom 29.03.1996, V ZR 332/94).


Frage:

Es ist also durchaus zulässig, den Vertragspartner bei Vertragsverhandlungen über seine Absichten im Unklaren zu lassen und hinzuhalten. Nur muß das nach der Verkehrssitte übliche Maß eingehalten werden? Was versteht man unter dem üblichen Maß?

Beispiel: A verhandelt gleichzeitig mit B über den Verkauf seines Grundstück. D, E, F und H möchten den Verkauf an B verhindern, da sich wegen der damit verbundenen Lärmbelästigung nicht möchten, dass B sein Projekt verwirklicht. Sie bieten dafür A Geld, sofern er nicht an B verkauft.

A führt damit parallel Verhandlungen mit B einerseits und andererseits mit D, E, F und H.

Sofern sich A grundsätzlich dafür entscheidet auf das Angebot von D, E F und H einzugehen stellt sich folgende Frage:

Wann A muß er B hierüber informieren? Immerhin ergibt sich das Problem, dass es riskant ist b abzusagen kann, bevor er einen beweiskräftigen und rechtlich einwandfreien formulierten Vertrag mit D, E, F und H in der Tasche hat. Das kann nach der Entscheidung, auf das Angebot von D, E, F und H einzugehen einige Tage in Anspruch (Prüfung durch des Vertrags durch Juristen und Steuerberater) nehmen. Des Weiteren wäre es ja noch möglich, dass die Verhandlunen mit D, E, F und H an Detailfragen scheitern.

Sofort nach der grundlegenden Entscheidung B zu informieren, wäre ja auch riskant, da D, E, F und H dann gegebenfalls Ihre Zusage (B würde sich ggf. neu orientieren und D, E, F und H hätten auch ohne Zahlunen an A erreicht was sie wollen) zurückziehen (sie haben ja ihr Ziel, das Projekt des B zu verhindern ggf. damit schon erreicht) und B nicht beweisen kann, dass diese Zusage (Beweisnot) von D, E, F und H vorhanden war.

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Sehr geehrter Herr W.,


vielen Dank für Ihre erneute Anfrage.

Wenn A den Abbruch der Verhandlungen mit B davon abhängig macht, ob er eine Vereinbarung mit D, E, F und H erreicht, dann sollte er auch erst dann die Verhandlungen mit A abbrechen, wenn der Vertrag mit den anderen Nachbarn wasserdicht abgeschlossen ist. Andernfalls besteht nämlich in der Tat das Risiko, daß A nachher ganz ohne Vertrag dasteht, was nicht in seinem Sinne ist.

Eine Pflicht, den B unmittelbar nach seiner internen Entscheidung für den Vertrag mit D, E, F und H zu informieren besteht nicht, da A ja offenbar den Abbruch der Verhandlung mit dem einen Nachbarn vom Erfolg des Vertragsschlusses mit den anderen Nachbarn abhängig macht. Insofern bestehen keine Bedenken, B darüber im Unwissenden zu lassen und erst dann zu informieren, wenn der Vertrag mit den anderen Nachbarn in trockenen Tüchern ist.

Allein dann, wenn A definitiv ausschließt, einen Vertrag mit B zu schließen, egal ob es mit D, E, F und H klappt, müsste er nach den Grundsätzen von Treu und Glauben B darüber informieren und die Verhandlungen abbrechen. Denn andernfalls würde er bewußt Verhandlungen führen, die nicht zu einem Vertragsabschluß führen sollen, und also ggf. bedingt vorsätzlich einen Schaden des B in Kauf nehmen.

Will sich A aber die Option eines Vertrages mit B offen halten, was natürlich zulässig ist, kann man nicht von ihm verlangen, unmittelbar nach seiner Entscheidung B zu informieren. Davon abgesehen wird B natürlich auch kaum beweisen können, daß und vor allem wann sich A entschieden hat, den Vertrag nicht mit ihm abzuschließen.

Ich habe also keine Bedenken, daß A erst einmal den Vertrag mit den anderen Nachbarn schließt, bevor er B "den Laufpaß" gibt.

Ich hoffe, Ihnen geholfen zu haben und stehe für Rückfragen zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


www.andreas-schwartmann.de
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