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§ 311 b Abs. BGB


01.07.2005 13:18 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Wenn Person A Person B ein Angebot unterbreitet zum Kauf seines Grundstücks (Grundstück des B) unterbreitet, bedarf dieses Angebot der notariellen Beurkundung. Sofern A das Angebot nur schriftlich unterbreitet, ist er daran (das schriftlich erteilte Angebot ist juristisch betrachtet wertlos) nicht gebunden. Eine Angebot im rechtlichen Sinne liegt dann nicht vor.

Sofern B sich entscheidet, dass Angebot anzunehmen, bedarf auch diese Annahmeerklärung der notariellen Beurkundung, ansonsten kommt kein Kaufvertrag zustande.

Fragen:

1. Sind die vorstehend gemachten Überlegungen korrekt?

2. Kann A in seinem Angebot auch einen Zeitraum benennen, aus dem sich ergibt, bis wann er sich an sein Angebot gebunden hält?

3. Kann sich A in seinem Angebot auch bezüglich des Übergangs der Nutzen und Lasten (Eigentumsübergang) festlegen und beispielsweise einen Zeitraum wie folgt festlegen. Bin damit einverstanden, wenn der Eigentumsübergang zwischen dem 1. September 2005 und 28. März 2006 stattfindet? B soll dann in seiner Annahmeerklärung den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs innerhalb des o.a. Zeitraums frei festlegen können. Ist das möglich?.

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Guten Tag!

Auf der Grundlage der von ihnen gemachten Informationen kann ich Ihnen folgendes mitteilen:

1. Formmangel

§ 311 b I BGB regelt, dass ein Vertrag, durch den jemand sich verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf. Wenn Antrag und Annahme getrennt voneinander erklärt werden, müssen dann beide Willenserklärungen notariell beurkundet werden, ansonsten ist der Vertrag aufgrund des Formmangels nichtig ( vgl. § 125 BGB ). Er gilt als von Anfang an nicht zustande gekommen.

Es reicht also schon aus, wenn bei getrennten Erkläungen entweder Antrag oder Annahme nicht notariell beurkundet wurden, um die Nichtigkeit des Vertrages zu begründen.

Der Formmangel kann aber geheilt werden, wenn die Auflassung und Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch erfolgt sind. Dann ist der Vertrag auch gültig.

2. Frist zur Annahme

§ 148 BGB regelt die Bestimmung einer Annahmefrist. Derjenige, der ein Angebot abgibt, kann eine Frist bestimmen, in der der andere annehmen kann. Nach Ablauf der Frist gilt das Angebot nicht mehr. Nur eine fristgerechte Annahme führt zu einem Vertrag.

3. Eigentumsübergang

Hier wird es jetzt etwas komplizierter: Das deutsche Recht unterscheidet zwischen der Verpflichtung zum Kauf ( Kaufvertrag ) und dem tatsächlichen Übergang des Eigentums.
Im Rahmen des Kaufvertrages können die Parteien regeln, wann der Eigentumsübergang stattfinden soll, z.B. erst nach Zahlung des Kaufpreises oder zu einem bestimmten Termin.
Der Antrag zum Kaufvertrag selbst kann nur eine Frist bestimmen für die Annahme des Kaufvertrages. In Rahmen des Antrags werden aber bereits die wesentlichen Teile des Vertrages wie Preis, Grundstück, Vertragsparteien angeboten. Zusätzlich kann in der Angebotsformulierung auch bereits ein Zeitplan für die Übertragung festgelegt werden, mit der der Käufer sich bei Annahme einverstanden erklären muss. Tut er dies nicht kommt kein Vertrag zustande.
Wird der Vertrag geschlossen und hält der Käufer sich dann nicht an die Vereinbarungen, sollten hier Rücktrittsmöglichkeiten, evtl. Vertragsstrafen oder ähnliches vorgesehen werden. Hier kann der Notar bei der Vertragsgestaltung behilflich sein.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Susanne Ziegler
Rechtsanwältin, Witten

Nachfrage vom Fragesteller 01.07.2005 | 14:42

Der Antrag zum Kaufvertrag selbst kann nur eine Frist bestimmen für die Annahme des Kaufvertrages. In Rahmen des Antrags werden aber bereits die wesentlichen Teile des Vertrages wie Preis, Grundstück, Vertragsparteien angeboten. Zusätzlich kann in der Angebotsformulierung auch bereits ein Zeitplan für die Übertragung festgelegt werden, mit der der Käufer sich bei Annahme einverstanden erklären muss.

Sehr geehrte Frau Ziegler,

sofern in der Angebotsformulierung kein konkreter Zeitplan für die Übertragung festgelegt wird, kommt ja dennoch ein Vertrag zustande, sofern die Annahme auch und fristgerecht in notarieller Form erfolgt.

Allerdings enthalten in einem solchen Fall ja weder Angebot noch Annahme eine Aussage zum Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums.

Sofern im zustande gekommenen Vertrag zum Eigentumsübergang keine Aussage enthalten ist, fragt sich dann aber wann der Übergang nun denn erfolgen soll?? Gibt es hier eine geseztliche Regelung die das bestimmt, sofern keine Vereinbarungen im Kaufvertrag getroffen wurden??

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.07.2005 | 14:56

Ein Vertrag kommt auch ohne Zeitplan zur Übergabe zustande, da dies kein wesentlicher Vertragsbestandteil aus juristischer Sicht ist.

Wenn im Kaufvertrag keine Vereinbarung getroffen ist, wann die gegenseitigen Leistungen ( also hier Kaufpreiszahlung und Eigentumsverschaffung ) zu gewähren sind, greift § 271 I BGB. Danach sind die Leistungen sofort fällig.
Ergänzend muss beim Kaufvertrag § 320 BGB beachtet werden. Da ein gegenseitiger Vertrag geschlossen wird, sind die Leistungen "Zug-um-Zug" zu gewähren. Ist nicht einer der beiden Parteien zur Vorleistung verpflichtet, müssen die Leistungen quasi gleichzeitig übergeben werden.

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