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§ 281 BGB / Entbehrlichkeit der Fristsetzung / nicht ausgef. Schönheitsreparaturen


06.04.2006 15:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Im Rahmen einer Klage/Widerklage streiten Vermieter und Mieter um eine fristlose Kündigung wgn. Zahlungsverzuges und um Aufrechnung/Minderung wgn. einer um 27% zu geringen Wohnfläche.

Die Klage geht erstinstanzlich für den Mieter Ende Januar verloren. Im März legt der Mieter Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil ein.

Im April beauftragt der Vermieter die Zwangsräumung durch den GV aus dem vorläufig vollstreckbaren, erstinstanzlichen Urteil.

Diese Beauftragung kommt für den Mieter überraschend, da nach dem erstinstantlichen Urteil Vergleichgespräche aufgenommen werden, die bis zum 31.03. von beiden Prozeßbevollmächtigen intensiv betrieben und erst mit Bekanntwerden des Räumungstermins abgebrochen werden.

Der Mieter (Ehepaar) besorgt sich in aller Eile eine neue Wohnung und zieht noch im April (2 Tage vor dem Räumungstermin) aus der Wohnung aus. Die Mietdauer betrug 2 Jahre und 10 Monate.

Sofort nach dem Auszug läßt der Vermieter die Wohnungsschlösser austauschen und sämtliche Schönheitsreparaturen durchführen (Streichen sämtlicher Wände, Decken, Heizungen, Rohre, Einbauschränke, Fenster und Türen). Ferner läßt er Hilfskräfte insgesamt 167 Stunden lang die 2-Zimmer-Wohnung reinigen. Küchengeräte (Herd, Geschirrspüler, Dunstabzug) läßt er wegen nicht entfernbarer Flecken auf den Bedienblenden austauschen.

Ein Hinweis dazu ergeht an die Mieter oder deren Prozeßbevollmächtigten nicht, auch nicht im Rahmen des laufenden Berufungsverfahrens.

Knapp 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung und damit kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist, erhebt der Vermieter Klage auf Schadensersatz. Der Schadensersatz wird auf die WEIT über die vertragliche Nutzung hinausgehende Abnutzung der Wohnung gestützt.

(Hinweis: Die Klausel zu den Schönheitsreparaturen ist aufgrund der dort genannten starren Frist wohl unwirksam.)

Jetzt zu meiner Frage:

Bei Verletzung einer Pflicht aus einem Mietvertrag hat der Vermieter zunächst einmal Anspruch auf Erfüllung. Damit aus diesem Erfüllungsanspruch ein Schadensersatzanspruch wird, muss nach §281 BGB eine angemessene Fristsetzung erfolglos verstrichen sein.

Diese Fristsetzung ist nur dann entbehrlich, wenn der Schuldner (Mieter) die Leistungspflicht ernsthaft und endgültig verweigert hat.

Zieht ein Mieter aus, ohne die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen auszuführen, so stellt das i.d.R. Erfüllungsverweigerung dar (BGH + Praxis der LG, siehe auch Palandt 281 Rn 14 am Ende).

Die Umstände können aber eine andere Beurteilung rechtfertigen, so etwa ... bei Streit über die Wirksamkeit der Kündigung (ebenfalls Palandt aaO).

Wie stellt sich die Beurteilung für den obigen Fall dar?
Aufgrund des laufenden Berufungsverfahrens, war die Kündigung zum Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe streitig.

Aufgrund der überraschend terminierten Zwangsräumung trotz Vergleichsverhandlungen (aus dem vorläufig vollstreckbaren Urteil) bestand keine zeitliche Möglichkeit, die Schönheitsreparaturen auszuführen.

Ist daraus tatsächlich die ERNSTHAFTE und ENDGÜLTIGE Erfüllungsverweigerung abzuleiten und ist deshalb eine Fristsetzung nach § 281 BGB entbehrlich?

Für eine Antwort dankbar, eine Fundstelle oder Präjudiz würde mich glücklich machen.

Viele Grüsse aus München

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zu dem von Ihnen dargestellten Problembereich gibt es leider keine ganz einheitliche Rechtsprechung.

Ich möchte Sie zunächst auf die Rechtsprechung des BGH, und hier speziell auf ein Urteil vom 16.03.98 (Az. VIII ZR 184/87) verweisen. Dort heißt es: " An die tatsächlichen Voraussetzungen für die Bejahung einer endgültigen Erfüllungsverweigerung sind strenge Anforderungen zu stellen; sie liegt nur vor, wenn der Schuldner eindeutig zum Ausdruck bringt, er werde seinen Vertragspflichten nicht nachkommen und es damit ausgeschlossen erscheint, dass er sich von einer Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung umstimmen ließe." Weiter führt der BGH in der gleichen Entscheidung aus: "Soweit das Berufungsgericht darin, das der Beklagte - unterstelltermaßen - von sich aus die Gaststätte aufgegeben hat, ohne seiner Wiederherstellungspflicht nachzukommen, keine endgültige Erfüllungsverweigerung gesehen hat, läßt auch dies keinen Rechtsverstoss erkennen. Zwar hat der Senat ausgesprochen, es liege nahe, bereits in der Tatsache des Auszugs des Mieters ohne Vornahme der vertraglich übernommenen Instandsetzung eine endgültige Erfüllungsverweigerung zu sehen (Urt. v. 14.7.71 Az. VIII ZR 28/70). Die Umstände des Einzelfalls können aber eine andere Beurteilung rechtfertigen. Solche Umstände hat das Berufungsgericht hier darin erblickt, dass der Beklagte mit dem Kläger Verhandlungen über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses geführt und dabei zum Ausdruck gebracht hat, er sehe die vom Kläger ausgesprochene Kündigung nicht als gerechtfertigt an (...). Wenn das Berufungsgericht angesichts dieser Umstände keine endgültige Erfüllungsverweigerung des Beklagten angenommen hat, so liegt dies im Rahmen seines tatrichterlichen Beurteilungsspielraumes." Fundstellen für dieses Urteil sind: BGHZ 104, 6; MDR 1988, 668; NJW 1988, 1778 und WuM 1988,272.

Allgemein läßt sich sagen, dass Zweifel an einer eindeutigen und endgültigen Erfüllungsverweigerung zu Lasten des Vermieters auswirken.

Zu diesem Thema haben sich in der Rechtsprechung folgende Fallgruppen entwickelt:

In den folgenden Fällen wurde eine Erfüllungsverweigerung verneint:
Auszug des Mieters, ohne zu renovieren - dieser Umstand reicht für sich alleine gesehen grundsätzlich nicht aus (BGH, WuM 1989, 141; OLG Hamburg, WuM 1992, 70 und WuM 1998, 17; LG Wiesbaden, WuM 1986,113).
Schlüsselübergabe - dieser wird zwar eine beachtliche Bedeutung beigemessen. daraus wird aber nicht zwangsläufig die endgültige Erfüllungsverweigerung hergeleitet, zumindest wenn dem Vermieter die neue Adresse des Mieters bekannt ist (LG Landau/Pfalz, WuM 1988, 119).
Betretungsverbot des Vermieters - im Falle des Unterbindens der Arbeiten durch den Vermieter wird der Mieter frei (LG Mannheim, WuM 1975, 225).

In diesen Fällen wurde eine Erfüllungsverweigerung bejaht:
- Mieter gibt Wohnung unrenoviert zurück, obwohl er auf Notwendigkeit der Arbeiten zuvor hingewiesen worden war (BGH, WuM 1991, 550)
- Mieter hinterläßt die Wohnung in einem "katastrophalen Zustand" (OLG München, DWW 1986, 117)
- Mieter verzichtet auf die Fristsetzung
- Mieter streitet seine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ab (OLG köln, WuM 1988, 22)

Letztlich ist immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls abzustellen. Aufgrund Ihrer Schilderungen gehe ich davon aus, dass keine endgültige Erfüllungsverweigerung vorliegt.
Im übrigen stellt sich diese Problematik ja erst dann, wenn man zu dem Ergebnis kommt, das ein entsprechender Reparaturanspruch des Vermieters überhaupt bestanden hat und auch fällig war. Dies dürfte letztlich wohl eine wirksame Kündigung voraussetzen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Ina Hänsgen
Rechtsanwältin
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