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guten abend,

die vorgeschichte: wir wohnen in einem neu erstellten wohnpark mit 43 einfamilienhäuser. es sind weniger als die hälfte der häuser verkauft. die strasse die hinein führt ist eine privatstrasse d.h. jeder hat 1/43tel von der strasse gekauft.

die situation: wir wurden von einem, vom verkäufer beauftrageten, hausverwalter angeschrieben der innerhalb einer woche eine antwort haben möchte, ob wir ihn beauftragen oder wir uns selber um die rechtlichen pflichten kümmern wollen.

unsere fragen:
- ist 1 woche fristsetzung rechtens? wir haben kaum die möglichkeit mehrere gegenangebote einzuholen.
- jedes haus hat eine stimme und die einfache mehrheit endscheidet (eigentümerversammlung). der verkäufer hat mehr als die hälfte der häuser noch nicht verkauft. heisst dies, dass er für jedes nicht verkaufte haus eine stimme, und somit automatisch, die stimmenmehrheit besitzt? oder hat er als bauträger insgesammt 1 stimme?
- wenn wir uns gegen eine hausverwaltung endscheiden wie sieht es dann mit der haftpflichtversicherung aus?
- wenn wir die antwort nicht abschicken, was passiert dann? gilt dann keine antwort wird als ja bewertet, oder andersrum gefragt, wenn wir die antwort abschicken und alle ankreuzen, dass wir diesen hausverwalter nicht wollen, kommen wir in irgendeiner weise in die pflicht?
- warum haben wir, bei der einfahrt in die strasse, ein schild von der stadt hängen ´nur eingeschränkter winterdienst´?

danke für umgehende antwort

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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

bei den zahlreichen Anteilen an der Privatstrasse erscheint es sicherlich sinnvoll einen Verwalter oder dergleichen zu beauftragen um diesen innerhalb eines festgelegten Aufgabenkreises mit regelmäßigen Aufgabenstellungen zu beauftragen. Es ist jedoch keinerlei rechtliche Verpflichtung zu erkennen, einen Verwalter zu bestellen. Letztlich befinden Sie sich im Bereich der Privatautonomie, d.h. Sie können selber entscheiden, ob Sie einen Vertrag eingehen möchten oder nicht.

Somit sind auch Fristsetzung eines potenziellen Verwalters keine rechtlich bindenden Fristen sondern lediglich von dem potenziellen Vertragspartner gesetzt. Hiervon gehen keinerlei Rechtsfolgen aus. Wenn Sie keinen Vertrag mit dem Verwalter eingehen möchten, dann müssen Sie dies auch nicht. Für eine Zustimmungsersetzung bei Schweigen sehe ich vorliegend keinen Raum. Etwas anderes könnte sich nur aus gesetzlichen Regelungen (die hier nicht ersichtlichen sind) oder aber aus vertraglichen Regelungen – beispielsweise im Kaufvertrag vom Bauträger – ergeben. Mangels Erwähnung im Sachverhalt gehe ich nicht davon aus, dass es zu einer Zustimmungsersetzung kommen kann.

Entsprechend hat auch derjenige, der keine Vertragserklärung abgibt – also der Verwaltung nicht zustimmt – keinerlei vertragliche Bindung mit dem Verwalter, so dass sich mangels Rechtsverhältnis weder Rechte noch Pflichten ergeben. Somit kann hier auch nicht eine etwaige Mehrheit von Anwohnern die nicht zustimmenden Anwohner, bzw. sogar künftige Erwerber, vertraglich binden. Somit ist Ihre Frage, ob die nicht verkauften Objekte bei der Abstimmung zählen, so gar nicht zu beantworten. Es kann keine Abstimmung geben, da es keine rechtliche Grundlage für eine solche Abstimmung gibt. Es ist Sache eines jeden einzelnen Anwohners einen Vertrag zu schließen oder dies eben nicht zu tun.

Ihre Frage nach der Haftpflichtversicherung bezieht sich offenbar auf den Zustand der Strasse. Aus dem Eigentum ergeben sich regelmäßig Verkehrssicherungspflichten. Im vorliegenden ergeben sich diese Pflichten auch für die Privatstrasse, da diese nicht im Eigentum der Gemeinde oder der Stadt steht, sondern im Eigentum des jeweiligen Anwohners. Somit ist hier auch bei der Versicherung nachzufragen, ob es wegen dieses Sachverhaltes eine besondere Versicherung – über die normale Haftpflicht hinaus – gibt.

Das Schild für einen eingeschränkten Winterdienst kann nach neuerer Rechtsprechung die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht bedeuten. Dies bedeutet, dass bei Aufstellung die Verpflichtung zur Durchführung des Winterdienstes entsprechend verringert, da man die Verkehrsteilnehmer ja gewarnt hat. Das entsprechende Schild wird in vielen Städten auch auf öffentlichen Straßen eingesetzt.

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