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welche Mieterhöhungen sind da möglich


06.11.2004 21:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Ich habe vor eine Eigentumswohnung zu erwerben. Diese ist infolge einer Teilung eines Wohnhauses mit ca. 20 Parteien entstanden (Datum der Teilung 1.7.2004).

Die Eigentumswohnung besteht aus 2 Wohneinheiten.
Daten zu den Wohnungen
WE1:
Nettomiete: 512,89
Größe 72 qm2
Beginn Mietverhältnis: 1.3.2002
Seit Mietbeginn erfolgte keine Mieterhöhung
qm2 Miete: 7,12 EUR.

WE2:
Nettomiete: 310
Größe 32 qm2
Beginn Mietverhältnis: 1.11.2002
Seit Mietbeginn erfolgte keine Mieterhöhung
qm2 Miete: 9,68 EUR.

Beide Mietverträge sind unbefristet. Es ist keine Indexmiete oder Staffelmiete o.ä. vorgesehen

Im Frühjahr 2005 sind Renovierungsmaßnahmen vorgesehen. Diese betreffen das Anbringen von 2 Balkonen (1 je Einheit), Bau eines Lifts sowie andere Maßnahmen wie Dachabdichtung, Torreparation sowie die Innenhofgestaltung.
Mein kalkulierter Anteil wird sich auf ca. 32300 EUR belaufen.
In Folge dieser Arbeiten wird auch das Dachgeschoss, welches sich direkt oberhalb der Eigentumwohnung befindet, komplett saniert bzw. neu gebaut.

Die Wohnungen befinden sind im sehr beliebten Münchner Viertel Isarvorstadt (200m von der Isar, Zentrumsnah). Das Gebäude steht unter Denkmalschutz, wie fast alle Gebäude in dieser Strasse.
Die Wohneinheiten sind im guten Zustand, Renovierungsarbeiten müssen nicht erfolgen

Der Mietindex laut süddeutscher Zeitung ist ca. 10,90 EUR.

Meine Fragen:
1.) Um wieviel kann ich die Miete in den beiden Wohnungen erhöhen ?
Damit ich richtig verstanden werde. Ich finde die Rausmieterei, welche in diesem Viertel, insbesondere in dieser Strasse gerade betrieben wird, absolut daneben und will mich nicht daran anschliessen. Es wohnt ein junges Paar mit einem kleinen Kind darin, welche sehr symphatisch sind und mit denen ich mich auch schon getroffen habe. Ich will sie unbedingt in der Wohnung halten. Der Vorschlag der gemacht wurde, war aber 5% in diesem Jahr und dann nochmal 5 % nach Abschluss der Baumaßnahmen.
Und das betrifft nur die WE1. Da komme ich auf erst 7,5 EUR und nach Ende BAu auf 7,88 EUR. Da sie ja Mietminderung betreiben werden aufgrund Balkon & Dachgeschossausbau würde ich wahrscheinlich auf ca. 7 EUR im ersten Jahr kommen....
Die nur 5% nach Sanierungsmaßnahmen wurden damit begründet, das ein Balkon in Nord/West Richtung, nicht als Wertsteigerung anrechenbar sei...(obwohl sie ja insgesamt 2 + 2 qm2 mehr Wohnfläche haben.
Um meiner Bank die Vorteilhaftigkeit der Immobolie zu zeigen, brauche ich aber schon einen qm2 Preis von min 9 EUR für WE1....(damit liege ich immernoch knapp 2 EUR unter dem Mietindex)
Um gewappnet für das nächste Gespräch zu sein, brauche ich eine Maximalzahl, d.h. wie könnte ich (werde das nicht so machen) die Miete maximal erhöhen ?

2.) Kann ich die 11% der Renovierungskosten auf die Miete umlegen trotz Nord West Balkon ?

Das wäre eine MÖglichkeit um locker an die 9 EUR zu kommen, aber sind die Ausgaben 32300 mit Nord Westbalkon voll anrechenbar ?
Die Wohnung befindet sich im 3 OG wo im Sommer die Sonne am Morgen sowie am Abend noch diese Balkone erreicht. Ich sehe das schon als Wertsteigerung.

3.) was für Mietminderungen sind während
a. - Anbau der Balkone & Lift sowie
b. - Ausbau des Dachgeschosses
zu veranschlagen

Nochmals: Keine Rausmieterei, ich möchte nur schnell auf 9 EUR kommen, damit ich einen Kredit von der Bank bekomme.

Mit Dank für die Antwort

gruss
07.11.2004 | 11:11

Antwort

von


767 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.


Es dürfte möglich sein, die Miete für die WE 1 auf mindestens € 9,00/qm anzuheben. Nach den gesetzlichen Vorschriften des BGB darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20% angehoben werden (sog. Kappungsgrenze). Ausgehend von den derzeit gezahlten € 7,12 qm wäre also bereits eine Anhebung um € 1,42 auf € 8,54 möglich. Die Mieterhöhung müßte allerdings ordnungsgemäß, also insbesondere unter Verweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel der Stadt München begründet werden.

Darüberhinaus besteht die Möglichkeit, nach Abschluß der von Ihnen erwähnten Arbeiten eine weitere, Modernisierungsmieterhöhung auszusprechen. Dabei dürften Sie 11% der auf die Modernisierung entfallenden Kosten anteilig auf die Jahresmiete umlegen.

Auch ein Balkon in Nord-West-Richtung wird eine Wertverbesserung darstellen. Schließlich lassen Sie den Balkon nicht errichten, weil Sie Geld zu verschenken haben, sondern weil Sie den Mietern der Wohnung die Möglichkeit geben möchten, z.B. im Sommer abends noch etwas an der frischen Luft zu sitzen. Ein Balkon stellt deshalb uanbhängig von der Ausrichtung eine Wertverbesserung dar. Ich sehe deshalb kein Problem, mit Hilfe einer Modernisierungsmieterhöhung über die gewünschten € 9,00/qm zu kommen.

Allerdings sollten auch hier die formellen Voraussetzungen gewahrt bleiben. Die Arbeiten und die Mieterhöhung müssen rechtzeitig vorher den Mietern angekündigt werden. Die dabei zu beachtenden Details, bei denen man schnell etwas übersehen kann, sollten Sie mit einem im Mietrecht kundigen Rechtsanwalt besprechen und abklären lassen. Dieser wird Ihnen anhand der genauen Daten - welche Kosten für den Balkon entstehen - die mögliche Mieterhöhung konkret berechnen können.

Wenn während der Bauarbeiten die Wohnqualität der Mieter beeinträchtigt wird, steht diesen ein Minderungsrecht zu. Die Höhe bemisst sich allerdings nach dem Grad der Beeinträchtigung. Eine Prognose, in welcher Höhe eine Minderung möglich sein wird, kann ohne Kenntnis der genaueren Umstände nicht erfolgen. Bei Arbeiten am Dach, die eine ständige Lärm- und Schmutzbelästigung für den Mieter von morgens bis abends zur Folge haben, kann eine Minderung von 30 bis 50% gerechtfertigt sein. Aber erneut: Hier wird es auf die genauen Umstände und das Maß der Beeinträchtigung ankommen.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Auskunft geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

ANTWORT VON

Köln

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