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vorzeitige Kündigung eines Pachtvertrages durch den Pächter


25.09.2017 20:22 |
Preis: 50,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich habe im April 2015 als Verpächter einen Pachtvertrag für eine Wiese mit einer Pachtzeit bis 30.09.2021 abgeschlossen. Darin steht, dass das Pachtjahr vom 01.10. bis 30.09. des Folgejahres läuft. In dem Pachtvertrag steht, dass der Pächter auf Wildschadenersatz gegenüber dem Verpächter verzichtet. Zu den Kündigungsbedingungen heißt es im Vertrag, dass aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden kann (insbesondere wegen schwerer Vertragsverletzung) und im Übrigen gelten die gesetzlichen Vorschriften.
Die Wiese liegt an einem Waldrand.
Der Pächter hat nun schriftlich am 22.09.2017 zum Jahresende den Pachtvertrag gekündigt mit der Begründung: Aufgabe der Rinderhaltung. Wegen der akuten Wolfspopulation sei es nicht möglich, Tiere auf die Wiese zu lassen.
Meine Frage ist, ob die Gründe überhaupt hinreichend sind für eine vorzeitige Kündigung eines Pachtvertrages mit bestimmter Pachtzeit. Ich habe mit dem Pächter bereits mehrmals über Wildschäden und die Wolfspopulation gesprochen, zuletzt etwa Anfang 2017. Dem BGB habe ich entnommen, dass bei einer außerordentlichen Kündigung diese nur zum Ende des Pachtjahres erfolgen kann, spätetens am dritten Werktag des Halbjahres vor Ablauf des Pachtjahres. Der Pächter hätte also ausreichend Zeit für eine fristgerechte Kündigung gehabt.
Faktisch hat der Pächter am 22.09. zum 30.09.2017 gekündigt, da nicht zum Jahresende gekündigt werden kann! Hätte er nicht zumindest die Halbjahresfrist einhalten müssen? Meiner Meinung nach wäre dann erst eine Kündigung frühestens zum 30.09.2018 möglich. Ist das richtig?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Beantwortung.
25.09.2017 | 21:40

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Es gibt im Pachtrecht die ordentliche Kündigung, die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist und die fristlose Kündigung.

Die Kündigungsbeschränkung auf das Ende des Pachtjahres mit Halbjahresfrist betrifft die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist. Diese Art der Kündigung ist für einige wenige ganz bestimmte Fälle vom Gesetz vorgesehen, zum Beispiel bei Pachtverträgen mit mehr als 30 Jahren Laufzeit oder bei Tod des Pächters und in einer Reihe von anderen Fällen, die in Ihrem Fall aber alle nicht vorliegen.

Der Pächter kann daher nur kündigen, wenn ein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt. Dann allerdings kann er es ohne Einhaltung jeglicher Frist tun. Dann wäre also auch die Kündigung zum Jahresende in Ordnung.

Für die fristlose Kündigung gilt aufgrund der Verweisung des § 581 BGB die mietrechtliche Vorschrift des § 543 BGB. Danach liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls ein Festhalten an dem Vertragsverhältnis bis zum regulären Ende nicht zuzumuten ist.

Damit steht und fällt das Kündigungsrecht des Pächters mit der Frage, ob tatsächlich die Wolfspopulation eine konkrete und dauerhafte Gefahr darstellt, die es unzumutbar macht, die Wiese noch bis 2021 für die Rinderhaltung zu nutzen. Ein konkretes Gerichtsurteil zu dieser Frage konnte ich trotz sorgfältiger Recherche nicht ausmachen. Ich bin der Auffassung, dass die Wolfspopulation allein als Kündigungsgrund nicht ausreicht. Es müssten schon weitere Umstände hinzukommen, z.B. dass es sich um aggressive Tiere handelt oder dass im näheren Umfeld der Wiese bereits des Öfteren Vieh von den Wölfen gerissen wurde.

Zu diesen Fragen liegen mir keine Informationen vor. Der Ausgang eines etwaigen Prozesses über die Frage der Kündigung kann daher seriös nicht vorhergesagt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Roger Neumann

Nachfrage vom Fragesteller 26.09.2017 | 17:50

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Es ist mir nicht bekannt, dass im Umfeld der Wiese bisher Vieh gerissen wurde. Wenn eine fristlose Kündigung nicht in Frage kommt, da die vorhandene Wolfspopulation keinen hinreichenden Grund darstellt (und auch eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist nicht in Frage komt), zu welchem Zeitpunkt könnte der Pächter dann ordentlich kündigen? Muss er das Pachtverhältnis bis 2021 fortführen, wenn er (vielleicht aus aus persönichen Gründen) die Rinderhaltung aufgeben möchte oder könnte er den Landpachtvertrag mit einer bestimmten Frist (welche?) auch vor Vertragsende lösen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.09.2017 | 23:09

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Vermutung ist richtig: wenn und solange es keinen Grund für eine fristlose oder außerordentliche Kündigung gibt, muss der Pächter das Vertragsverhältnis fortführen bis zum vereinbarten Ende im Jahr 2021. Eine ordentliche Kündigung ist bis dahin nicht möglich. Der Wunsch, die Rinderhaltung aufzugeben ist definitiv kein Grund für eine fristlose oder außerordentliche Kündigung. Der Pächter könnte daher den Vertrag nicht mit dieser Begründung vorzeitig lösen.

Ich hoffe, damit die Nachfrage abschließend beantwortet zu haben, anderenfalls können Sie einfach per Email (kostenlos) noch einmal bei mir nachfragen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Roger Neumann

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