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vorzeitige Kündigung Staffelmietvertrag mit Kündigungsverzicht


28.12.2014 17:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Einseitiger Kündigungsverzicht bei Staffelmietvertrag.


Hallo,

wir haben am 20.06.2014 zum 01.11.2014 einen unbefristeten Staffelmietvertrag abgeschlossen, der einen Kündigungsverzicht für den Mieter bis zum 31.05.2018 enthält (nach BGB § 557a). Die Stafffelmiete wird bis zum Jahr 2028 betragsmäßig definiert. Nach 2028 könnte eine neue Staffelvereinbarung getroffen werden bzw. die Miete entsprechend den gesetzlichen Regelungen angepasst werden. Ich erwähne das, um darzustellen, dass es sich um keinen befristeten Vertrag handelt.

Aus bestimmten Gründen, die eine außerordentliche Kündigung leider nicht rechtfertigen, würden wir das Mietverhältnis gern beenden.

Bei meinen Internetrecherchen habe ich jetzt den Hinweis gefunden, dass ein Kündigungsverzicht – wie oben beschrieben – nur bei zeitlich befristeten Staffelmietveträgen wirksam sein soll. Ist dem wirklich so? Auf welcher Rechtsgrundlage basiert das? Und wäre damit der Kündigungsverzicht unseres Vertrages unwirksam?

Danke!
Sehr geehrte Fragestellerin,

eingangs muss ich ausdrücklich festhalten, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage ohne die Einsicht in den gegenständlichen Mietvertrag nicht möglich ist, so dass Ihnen hier nur Grundsätzliches aufgezeigt werden kann, das Ihren konkreten Mietvertrag – aus dem sich Besonderheiten ergeben können – dabei unberücksichtigt lässt.

Für meine folgenden Ausführungen setze ich voraus, dass es sich bei dem gegenständlichen Mietvertrag um einen Formularmietvertrag handelt, auf den das AGB-Recht der §§ 305 ff. BGB Anwendung findet, und die dortigen Regelungen gerade keine Individualabreden sind.

1. Grundsätzliches zum Kündigungsverzicht

Die vorausgesetzt, verhält es sich nach überwiegender Meinung der Rechtsprechung wie folgt. Wurde ein Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder ein Ausschluss von Kündigungsfristen für den Mieter nämlich formularmäßig vereinbart, so ist dieser gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, vgl. Palandt, BGB, § 580a, Rn. 3. Nach Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 27/04) ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB in der Regel unwirksam, wenn die Dauer des Verzichts auf das Kündigungsrecht mehr als vier Jahre beträgt.
Dies auf einen Kündigungsverzicht vom 20.06.2014 bis zum 31.05.2018 (knapp vier Jahre) übertragen, wäre ein solcher Mietvertrag im Allgemeinen nach überwiegender Auffassung der Rechtsprechung also wirksam. (Nach Urteil des BGH vom 03.05.2006 - Az. VIII ZR 243/05 - ist der Kündigungsverzicht grundsätzlich ab dem Abschluss der Staffelmietvereinbarung zu berechnen und nicht nach dem Tag des Vertragsbeginns.)

2. Einseitiger Kündigungsverzicht

Nun ist aber fraglich, ob der hier vereinbarte einseitige (für Mieter) Kündigungsverzicht nicht etwa gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist. Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19.11.2008 (Az. VIII ZR 30/08) wird ein Mieter „durch den einseitigen, befristeten Kündigungsausschluss (…) unangemessen benachteiligt i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB". Das Gericht ging davon aus, dass die dortige Mieterin unangemessen benachteiligt sei, weil die Vermieter sich nicht in gleicher Weise gebunden hätten.
Danach wäre der einseitige Kündigungsverzicht also grundsätzlich unwirksam.

3. Besonderheiten bei Vereinbarung einer Staffelmiete

Sie fragen allerdings zu Recht danach, ob sich bei einer Staffelmiete Besonderheiten ergeben. Nach § 557a BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Im Mietverhältnis, das der oben genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2008 zugrunde liegt, wurde keine Staffelmiete vereinbart. Vielmehr entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 23.11.2005 (Az. VIII ZR 154/04), dass ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht diesen nicht unangemessen benachteilige, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart werde und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung betrage. Dabei nahm das Gericht auch Bezug auf § 557a Abs. 3 BGB: „Der in einer zulässigen Staffelmietvereinbarung enthaltene, auf vier Jahre begrenzte Ausschluss des Kündigungsrechts (nur) des Mieters ist nach § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB zulässig und weicht damit nicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB)".

Nach alledem dürfte die vertragliche Vereinbarung vorliegend insgesamt wirksam sein. Ein bei Ihren Internetrecherchen gefundener Hinweis, dass ein Kündigungsverzicht nur bei zeitlich befristeten Staffelmietverträgen wirksam sein soll, dürfte in der Rechts- und Gerichtspraxis ohnehin unerheblich sein, denn auch darauf hat der Bundesgerichtshof in seiner oben genannten Entscheidung wie folgt Bezug genommen.

„Diese Bestimmung ist hier nicht etwa deshalb unanwendbar, weil der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung (Börstinghaus, WuM 2003, 487 (489); Kellendorfer in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, § 557a Rz. 20, m.w.N.; wohl auch Artz in MünchKomm/BGB, 4. Aufl., § 557a Rz. 16) gilt § 557a Abs. 3 BGB nicht nur für den (qualifizierten) Zeitmietvertrag nach § 575 Abs. 1 BGB, sondern auch für den Mietvertrag von unbestimmter Dauer (Brock/Lattka, NZM 2004, 729 (730), m.w.N.; Beuermann, GE 2003, 929 (930); Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 8. Aufl., § 557a Rz. 13). Eine Einschränkung des Anwendungsbereichs der Vorschrift auf den Zeitmietvertrag ist weder mit dem Wortlaut des § 557a BGB zu vereinbaren noch mit dem Zweck seines Abs. 3, der darauf gerichtet ist, dem Mieter die Loslösung gerade von einer langfristigen Staffelmietvereinbarung zu ermöglichen. Dass der Gesetzgeber die Anwendung des § 557a Abs. 3 BGB auf Zeitmietverträge, die nur unter engen Voraussetzungen zulässig sind, hätte beschränken wollen, lässt sich auch den Gesetzesmaterialien nicht entnehmen."

Ich hoffe, Ihre Frage anhand Ihrer knappen Angaben verständlich beantwortet und Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt
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