Zählt der Verkauf meiner Immobilie nach § 490 abs2 zu einenm berechtigtem Interesse wenn ich meine momentan schlechte finanzielle Situation dadurch
verbessere ?
Welche berechtigten Interessen oder anderweitige Verwertung könnte(n) / müsste(n) u. Umständen vorliegen ?
Muß die Bank in jedem Fall dem Verkauf zustimmen ?
Darf der Verkauf auch in direkter Linie innerhalb der Familie stattfinden ?
MfG
Antwort geschrieben am 28.01.2011 17:23:37 
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Rechtsanwalt Felix M. Safadi
Schloßstr. 41a, 12165 Berlin, Tel: 030 555 760-321, Fax: -329
Internet und Computerrecht, Urheberrecht, Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Strafrecht
Bewertungen: 145
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gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:
„Berechtigtes Interesse" im Sinne der von Ihnen genannten Vorschrift bedeutet, dass die wirtschaftliche Handlungsfreiheit des Darlehensnehmers gerade im Hinblick auf das Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek) betroffen sein muss.
§ 490 Abs. 2 Satz 2 BGB nennt als Beispiel den Fall, dass der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherheit des Darlehens beliehenen Sache hat.
Die Gründe für ein solches Bedürfnis können vielfältig sein, bspw. kann nach einer Ehescheidung und einem Umzug der Bedarf an der Immobilie weggefallen sein oder die finanzielle Situation durch Arbeitslosigkeit oder Krankheit eine Verwertung der Immobile erforderlich machen. Welche Gründe Sie haben, ist aber letztlich nicht entscheidend, solange nur Ihre wirtschaftliche Bewegungsfreiheit wegen des vorhandenen Grundpfandrechts eingeschränkt ist.
Zu Deutsch heißt das: Wenn Sie beabsichtigen, das Grundstück zu veräußern, der Verkauf aber daran scheitern würde, dass der Käufer kein mit einem Pfandrecht belastetes Grundstück erwerben möchte, dann würde das als berechtigtes Interesse für eine vorzeitige Darlehensablösung ausreichen (vgl. Rechtsprechung des BGH schon vor Inkrafttreten der gesetzlichen Regelung in BGH, 01.07.1997 – XI ZR 267/96 = NJW 1997, 2875). Wofür Sie den Verkaufserlös dann einsetzen wollen, bleibt Ihnen überlassen. Das Interesse des Darlehensgebers ist in diesem Fall ausreichend dadurch geschützt, dass ihm das Gesetz eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich zubilligt.
Dagegen wäre Ihre wirtschaftliche Handlungsfreiheit im Hinblick auf das Grundpfandrecht NICHT betroffen, wenn es Ihnen mit der außerordentlichen Kündigung bspw. nur darum ginge, in den Genuss günstigerer Darlehenskonditionen bei derselben oder einer anderen Bank zu kommen. Auch etwaige Zahlungsschwierigkeiten betreffen für sich genommen nicht die wirtschaftliche Handlungsfreiheit im Hinblick auf das Grundpfandrecht.
Einer Veräußerung Ihres Grundstücks muss Ihr Darlehensgeber grundsätzlich nicht zustimmen. Das Grundstück dient ja selbst als Sicherheit für das Darlehen. Wem es gehört, kann dem Darlehensgeber gleich sein. Natürlich können Sie es auch innerhalb der Familie weiterveräußern.
Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Felix M. Safadi
Rechtsanwalt
_________
Allgemeine Hinweise:
Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.
www.netzkanzlei.com
Tel.: 030 555 760 321
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 29.01.2011 09:57:31
Nur nochmal zu meinem Verständnis.
Es wäre rechtlich bzw seitens der Bank also nichts einzuwenden wenn das beliehene Objekt an meinen Sohn verkauft würde weil ich darin die "Wahrnehmung einer günstigen Verkaufsgelegenheit" sehe.Vom Verkaufserlös wird bestehendes Darlehen incl. Vorfälligkeitsentschädigung getilgt.Sohn finanziert Hauskauf durch eigene bzw Fremdmittel und wir ins Grundbuch eingetragen. Ich wohne weiterhin gegen angemessene Miete im Haus.
Mit freundlichen Grüßen
Nur nochmal zu meinem Verständnis.
Es wäre rechtlich bzw seitens der Bank also nichts einzuwenden wenn das beliehene Objekt an meinen Sohn verkauft würde weil ich darin die "Wahrnehmung einer günstigen Verkaufsgelegenheit" sehe.Vom Verkaufserlös wird bestehendes Darlehen incl. Vorfälligkeitsentschädigung getilgt.Sohn finanziert Hauskauf durch eigene bzw Fremdmittel und wir ins Grundbuch eingetragen. Ich wohne weiterhin gegen angemessene Miete im Haus.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 29.01.2011 12:33:17
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
Sofern abgesehen vom berechtigten Interesse auch die weiteren Voraussetzungen des § 490 Abs. 2 BGB erfüllt sind, können Sie den Darlehensvertrag wie beabsichtigt außerordentlich kündigen, um das Grundstück unbelastet an Ihren Sohn weiterzuveräußern.
Die weiteren Voraussetzungen sind:
- festverzinsliches Darlehen
- grundpfandrechtrechtlich gesicherter Darlehensrückzahlungsanspruch
- seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sind mindestens 6 Monate abgelaufen
- Einhaltung der in § 488 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Kündigungserklärungsfrist
Schließlich darf das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 490 Abs. 2 BGB nicht im Darlehensvertrag selbst wirksam ausgeschlossen worden sein. Hier müssten Sie einen Blick in den Darlehensvertrag werfen. Sofern es sich um einen vorformulierten Vertrag handelt, dessen Bedingungen Ihnen von der Bank gestellt wurden (das ist die Regel), wäre ein Ausschluss des § 490 Abs. 2 BGB aber ohnehin nicht wirksam, wenn Sie den Darlehensvertrag als Verbraucher geschlossen haben.
Ich hoffe, Ihre Nachfrage damit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben, und wünsche Ihnen ein schönes Wochenende.
Mit freundlichen Grüßen
RA Safadi
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
Sofern abgesehen vom berechtigten Interesse auch die weiteren Voraussetzungen des § 490 Abs. 2 BGB erfüllt sind, können Sie den Darlehensvertrag wie beabsichtigt außerordentlich kündigen, um das Grundstück unbelastet an Ihren Sohn weiterzuveräußern.
Die weiteren Voraussetzungen sind:
- festverzinsliches Darlehen
- grundpfandrechtrechtlich gesicherter Darlehensrückzahlungsanspruch
- seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sind mindestens 6 Monate abgelaufen
- Einhaltung der in § 488 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Kündigungserklärungsfrist
Schließlich darf das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 490 Abs. 2 BGB nicht im Darlehensvertrag selbst wirksam ausgeschlossen worden sein. Hier müssten Sie einen Blick in den Darlehensvertrag werfen. Sofern es sich um einen vorformulierten Vertrag handelt, dessen Bedingungen Ihnen von der Bank gestellt wurden (das ist die Regel), wäre ein Ausschluss des § 490 Abs. 2 BGB aber ohnehin nicht wirksam, wenn Sie den Darlehensvertrag als Verbraucher geschlossen haben.
Ich hoffe, Ihre Nachfrage damit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben, und wünsche Ihnen ein schönes Wochenende.
Mit freundlichen Grüßen
RA Safadi
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