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verjährte Forderung aus Mietverhältnis?


| 11.11.2008 20:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Am 31.01.2007 endete fristgerecht das Mietverhältnis meiner damaligen Wohnung; ich habe die Wohnung besenrein übergeben. Mein Vermieter hat sie sich nicht angeschaut (kein Übergabeprotokoll....), meinte aber, ich solle noch streichen und neuen Teppich legen. (Während der Mietdauer von acht Jahren hatte ich bereits zweimal gestrichen/renoviert). Ich wollte zunächst eine Firma beauftragen, der Vermieter meinte jedoch, er könne dies mit seinen Söhnen selbst und dann günstiger machen; er würde die Kaution solange einbehalten und verrechnen. Etwas später rief er nochmal an und sagte, er würde Spezialglasur kaufen müssen (wg. Nikotinspuren auf der Tapete), was teurer würde. Seither hat er sich nicht mehr gemeldet. Ich dachte, die Sache sei erledigt und er mit dem Geld der Kaution ausgekommen. Nun, Ende Oktober 2008, erhalte ich ein Einschreiben von ihm, in dem er bemängelt, dass die Wohnung nikotinverschmutzt war. Er hätte deswegen zahlreiche Renovierungsarbeiten durchführen müssen, Streichen von Heizungen und Türrahmen, neue Lichtschalter, neue Silikonfugen, etc.; ausserdem hat er komplett neu tapeziert. Insgesamt gibt er an, für die Renovierung dieser kleinen 42m²-Wohnung mind. 154 Stunden gebraucht zu haben, und will eine Nachzahlung von 1.823€€ haben. Die Kaution ist aus diesem Betrag bereits herausgerechnet. - Meine Frage: Ist diese Forderung nicht bereits verjährt?
Sehr geehrte Fragestellerin,

sofern im Mietvertrag nichts anderes wirksam vereinbart wurde, verjähren
nach § 548 Abs. 1 BGB die Ersatzansprüche des Vermieters wegen
Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Verjährungsfrist
beginnt mit dem Zeitpunkt, an dem er die Mietsache zurückerhält. Da
zwischenzeitlich kein Kontakt mehr bestand, ist ein möglicher
Nachzahlungsanspruch dann mittlerweile verjährt. Sollte Ihr Mietvertrag
Regelungen zur Verjährung enthalten, teilen Sie mir den Wortlaut bitte über
die Nachfragefunktion mit.

Ob der Vermieter die restlichen Renovierungskosten mit der Kaution
verrechnen darf, hängt u.a. davon ab, welche Vereinbarungen Sie mit dem
Vermieter im Mietvertrag hinsichtlich der Schönheitsreparaturen getroffen
haben. Starre Renovierungsfristen sind z.B. unwirksam. Der Vermieter hätte
Ihnen eigentlich auch eine Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen
setzen müssen, damit sich der Anspruch auf Durchführung der
Schönheitsreparaturen in einen Schadensersatzanspruch umwandelt. Es sei
denn, Sie haben einvernehmlich vereinbart, dass der Vermieter die
Renovierung für Sie durchführt und Sie die Kosten dafür übernehmen.

Die Erneuerung des Teppichbodens, der Silikonfugen und der Lichtschalter
zählen nicht mehr zu den Schönheitsreparaturen. Sie müssen die Kosten dafür
(den Zeitwert) nur dann ersetzen, wenn Sie diese Sachen beschädigt haben und
diese Beschädigungen auch von Ihnen zu vertreten sind.

Rauchen gehört jedenfalls dann grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch
der Wohnung, wenn keine anderweitige Vereinbarung im Mietvertrag getroffen
wurde. Solange sich die Ablagerungen durch das Rauchen durch normale
"malermäßige" Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, hat der Mieter diese
Verschlechterungen dann nicht zu vertreten und ist nicht
schadensersatzpflichtig (BGH, Urteil vom 28.6.2006, Az. VIII ZR 124/05). Er
schuldet die Beseitigung in diesem Falle lediglich, insoweit er auch zur
Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Das übermäßige
Rauchen ist erst dann nicht mehr vertragsgemäß, wenn über
Schönheitsreparaturen hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erforderlich
werden (BGH, Urteil vom 5.3.2008, Az. VIII ZR 37/07). Für solche
Instandsetzungsarbeiten haftet der Mieter unabhängig von einer Verpflichtung
zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer
Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Soweit ansonsten aus dem Bereich frag-einen-anwalt.de heraus eine
Kontaktaufnahme an mich gewünscht ist, bitte ich zunächst ausschließlich um
Kontakt per E-Mail.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 13.11.2008 | 09:08


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