unterbliebene Nebenkostenabrechnung, einseitig geänderter Umlageschlüssel
| 11.01.2012 00:19
| Preis:
***,00 € |
Mietrecht, Wohnungseigentum
Beantwortet von
| in unter 1 Stunde
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bitte um Einschätzung der folgenden Situation. Bis Frühjahr 2011 habe ich in einer Mietwohnung gewohnt. Mitte 2011 habe ich von meinem ehemaligen Vermieter die Heiz- und Nebenkostenabrechnung bekommen. Auf Nachfrage wurden mir zum Jahresende noch fehlende Informationen zur Abrechnung zugesandt. Diese Abrechnung enthält nach meinem Wissensstand erhebliche Fehler. Es folgt eine detailliertere Darstellung der Situation.
Das Mietshaus mit ca.10 Mietparteien in dem ich bis Frühjahr 2010 Mieter war, wurde zum Januar 2009 verkauft. Laut neuem Vermieter sollte die Neben- und Heizkostenabrechnung des Zeitraums bis Juli 09 noch durch den alten Besitzer erfolgen. Bis zu meinem Auszug habe ich keine Nebenkostenabrechnung über diesen Zeitraum erhalten.
Mit dem Ablauf des letzten Tages der 12 Monatsfrist (für die Vorlage der Abrechnungen nach Ende der Abrechnungsperiode) habe ich vom jetzigen Besitzer (Vermieter) die Abrechnung für den Zeitraum Juli 2009 bis März 2010 (Auszug) erhalten.
In dieser Abrechnung wurde z.B. der Wasserverbrauch über einen Flächenschlüssel
bzw. Personenschlüssel auf die Mieter umgelegt. Obwohl alle Mietwohnungen über separate Kaltwasserzähler verfügten und in den Abrechnungen durch den vorherigen Besitzer immer anhand der realen Verbräuche abgerechnet wurde. Dieser vom jetzigen Eigentümer einseitig geänderte Abrechnungsschlüssel wurde erst auf Nachfrage dargelegt. Dieser Sachverhalt ging aus der Abrechnung die ich im Sommer erhalten hatte nicht hervor. Hieraus ergeben sich für mich folgende Fragen:
1.) Für den Abrechnungszeitraum bis Mitte 2009 wurde somit keine Abrechnung vorgelegt. Wie sind die in diesem Zeitraum gezahlten Neben- und Heizkostenvorauszahlungen zu werten? Können diese ganz oder teilweise zurückgefordert werden?
2.) Der Umlageschlüssel für die Wasserkosten wurden einseitig und ohne Ankündigung
geändert (sogar entgegen eines verbrauchsbasierten Umlageschlüssels, obwohl die Zähler vorhanden waren). Muss dies so hingenommen werden?
Ich bitte um Ihre Einschätzung.
M.f.G.
11.01.2012 | 00:41
Antwort
von
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
696 Bewertungen
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.
Bitte beachten Sie vorab, dass meine nachstehenden Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können. Der Umfang meiner Beratung ist dabei durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des
§ 4 RVG begrenzt.
Rechnet der Vermieter trotz entsprechender Verpflichtung nicht innerhalb der Abrechnungsfrist ab und ist das Mietverhältnis beendet, kann der Mieter die gezahlten Vorauszahlungen zurückverlangen. Allerdings ist es dem Vermieter nicht verwehrt, in einem Klageverfahren die Abrechnung nachzureichen - lediglich Nachforderungen werden durch die Jahresfrist ausgeschlossen. Es ist also durchaus möglich, dass Sie die gezahlten Vorauszahlungen einklagen und der Vermieter dann eine Abrechnung vorlegt - allerdings hätte er dann die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Eine einseitige Änderung des Umlageschlüssels ohne zwingende Notwendigkeit müssen Sie nicht hinnehmen und können hier die Korrektur der Abrechnung verlangen. Wurden die Zählerstände nicht abgelesen, wird eine Schätzung erfolgen müssen.
Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben. Für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen stehe ich zur Verfügung.
Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.
Mit freundlichen Grüßen
Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller
13.01.2012 | 11:07
Sehr geehrter Herr Schwartmann,
vielen Dank für die Ausführung. Um sicher zu gehen, dass ich Sie nicht missverstanden habe. Mit "...Es ist also durchaus möglich, dass Sie die gezahlten Vorauszahlungen einklagen und der Vermieter dann eine Abrechnung vorlegt - allerdings hätte er dann die Kosten des Rechtsstreits zu tragen." ist gemeint, dass der Vermieter in diesem Fall "garantiert" die Gerichtskosten sowie seine Anwaltskosten und meine Anwaltskosten zu tragen hat? Ist dies auch der Fall wenn es (wie hier) um eine Kombination von 2 "unabhängigen " Sachverhalten geht: 1.)die ev. Rückforderung aus dem nicht abgerechneten Zeitraum und 2.) ev. Rückforderungen auf Grund der Anfechtung des Abrechnungsschlüssels "Wasserverbrauch". Habe ich Sie so richtig verstanden? Für diese Klarstellung wäre ich sehr dankbar.
Nochmals vielen Dank!
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
13.01.2012 | 12:34
Wenn der Vermieter vertragswidrig nicht abgerechnet hat, können Sie nach der Rechtsprechung des BGH die gezahlten Vorauszahlungen zurückverlangen. Eine entsprechende Klage hätte Aussicht auf Erfolg. Rechnet er dann im Laufe des Verfahrens doch noch ab, hätte er trotzdem die Klage provoziert und müsste die Ihnen entstandenen Kosten ersetzen.
Ob Sie Rückforderungen wegen des geänderten Umlageschlüssels "Wasserverbrauch" geltend machen können, lässt sich ohne genaue Prüfung nicht feststellen. Wenn Sie vorbehaltlos gezahlt haben, dürfte jedenfalls eine Rückforderung ausscheiden.
Mit freundlichen Grüßen
A. Schwartmann
