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untätige Hausverwaltung


20.12.2010 17:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe eine vermietete Eigentumswohnung gekauft. Damals wurde ein Wasserschaden durch eine undichte Stelle im Dach offenkundig, die repariert werden sollte. Dies erfolgte über die Hausverwaltung erst nach mehrfachen Anfragen.

Nun sind an einer anderen Stelle, erneut durch Undichtigkeiten im Dach Wasserschäden aufgetreten.
Die Hausverwaltung verweist auf höhere Gewalt (starke Regenfälle, Schneedruck) die weder vorlagen noch von einer Versicherung als Elementarschaden anerkannt werden wird.

Die Hausverwaltung haben eine unsachgemäße Eindeckung beim damaligen Ausbau des Dachgeschoss eingeräumt. Eine Inhaftungnahme der Firma wurde wohl nicht abschließend geprüft.
Es war nachweislich seit 2 Jahren bekannt, dass es zu weiteren Wasserschäden kommen wird. Dennoch erfolgten Ausbesserungen stets nur bei den bereits entstandenen Wasserschäden.

Die Hausverwaltung will nun weiter abwarten und schauen ob erneut Wasserschäden auftreten, sieht aber keinen zwingenden Handlungsbedarf.
Meine Mieter sehen das etwas anders, da bereits die Tapeten von der Wand kommen und ich von Miteigentümern informiert wurde, dass es weitere Undichtigkeiten gibt, die noch nicht auf meine Wohnung übergreifen.

Welche Möglichkeit habe ich in dieser Situation, kann ich nach entsprechender Fristsetzung einen eigenen Sachverständigen beauftragen und ggf. zwingend notwendige Reparaturen, Trockung etc. einleiten und der Hausverwaltung in Rechnung stellen, Hausgeld kürzen o.ä?
Wer käme für Mietausfall in Frage? (keine separate Versicherung)

Ich sehe auch eine Mitschuld der Hausverwaltung da m.E. das ganze Dach hätte geprüft werden müssen um Folgeschäden zu vermeiden. Wie sieht es hier mit der Haftung aus, zumal die Hausverwalter Miteigentümer sind.
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage kann ich Ihnen anhand Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten.

Aus Ihrer Schilderung entnehme ich, dass sich die Mängel, die ursächlich für die Wasserschäden sind sich am Gemeinschaftseigentum befinden.

Über Baumaßnahmen und Reparaturen am Gemeinschafteigentum muss grundsätzlich die Eigentümerversammlung entscheiden.

Diese wird grundsätzlich vom Verwalter einberufen, kann aber auch, wenn der Verwalter sich pflichtwidrig weigert die Eigentümerversammlung einzuberufen, vom Verwaltungsbeirat einberufen werden.

In Ihrem Fall, da weitere Schäden zu befürchten sind, wäre ein Nichteinberufen der Eigentümerversammlung durch den Verwalter in jedem Fall pflichtwidrig.

Sie müssten dann den von Ihnen geschilderten Sachverhalt auf die Tagesordnung setzen lassen und die Eigentümerversammlung müsste über die Beauftragung eines Sachverständigen und ggf. weitere Maßnahmen entscheiden.

Handelt die Hausverwaltung dann nicht entsprechend dem gefassten Beschluss, ist Sie für die dadurch entstehenden weiteren Schäden verantwortlich und ersatzpflichtig

Selbstverständlich können Sie für die Begutachtung der Schäden auch selbst einen Sachverständigen beauftragen. Allerdings ist es sehr fraglich, ob Sie einen Anspruch auf Ersatz der entstehenden Kosten haben.

Das gleiche gilt für dringend notwendige Reparaturarbeiten. Sie selbst sollten diese nur dann beauftragen, wenn tatsächlich eine akute Gefahr droht (z.B. Gefährdung der Bewohner der Wohnung, Gefährdung der Bausubstanz, etc.).

Zu empfehlen wäre außerdem, dass Sie sich mit den übrigen Eigentümern – insbesondere mit den ebenfalls betroffenen absprechen, um so den Druck auf die Hausverwaltung zu erhöhen.

Das Hausgeld können Sie nicht zurückbehalten, da es sich hierbei nicht (ausschließlich) um die Gegenleistung für die Verwaltertätigkeit handelt.

Ob Schadenersatzansprüche gegen die Hausverwaltung bestehen, ist davon abhängig, ob diese für die Überprüfung und Abnahme der Dacheindeckung verantwortlich war.

In vielen Fällen ist hierfür der Verwaltungsbeirat zuständig.

Wenn allerdings die Hausverwaltung für die Abnahme zuständig war und nichts unternommen hat, oder gar die Eigentümer nicht von den Ihr bekannten Mängeln unterrichtet hat, dann ist davon auszugehen, dass eine Haftung für die entstandenen Schäden durchaus in Betracht kommt.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort einen Einblick in die Rechtslage verschaffen konnte und verbleibe

Nachfrage vom Fragesteller 21.12.2010 | 19:15

Wie verhält es sich bei der Prüfung von Schadensersatzansprüchen ggü. der Hausverwaltung? Hierüber muss i.d.R. ein Beschluss der WEG erfolgen Die Verwalter sind aber Miteigentümer, müssen sie sich der Abstimmung enthalten?

Thx!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.12.2010 | 19:54

Sehr geehrter Fragesteller,

gemäß § 25 Abs. 5 WEG ist ein Wohnungseigentümer unter anderem dann nicht stimmberechtigt, wenn die übrige Eigentümergemeinschaft Ansprüche gegen Ihn geltend machen will, bzw. wenn über die Frage, ob dies geschehen soll ein Beschluss gefasst werden soll.

Die Verwalter dürften also bei einer solche Beschlussfassung nicht mit abstimmen.

Mit freundlichen Grüßen

Bade
Rechtsanwalt

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