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Situationsbeschreibung:
Eine Altbauwohnung, 85 qm, Parterre, Deckenhöhe 3,20m, mit Gaszentralheizung. Boden in den Zimmern Holzdielen, Bad ist gefließt. Wandstärke von 52 cm bis 15 cm. Fenster Doppel-Iso Glas. bis unter die Decke. Die Heizkörper sind in Wandnischen hinter Dekogittern eingebaut; eine vernünftige Steuerung ist wegen Hitzestau an den Ventilen durch den Vorbau und die Abdeckung fast unmöglich. Im vorigen Winter wurden Fernfühler eingebaut. die Dekogitter habe ich im Moment abgenommen. Die Situation wurde dadurch leicht verbessert.
Am Boden gemessen sind es 4 Grad, in Kniehöhe wenn ich auf dem Sofa sitze 12 Grad.
Durchschnittliche Raumtemperatur bei Minusgraden 17 Grad.
Küche: In einer Nische ist ein Heizkörper unter dem Fenster, in der anderen Nische nicht, im Umkreis am Fenster wo kein Heizkörper ist sind es 10-12 Grad.
Die Heizung im Badezimmer ist hinter dem Waschmaschinenplatz
angebracht und fast vollständig davon verdeckt. Bei voller Leistung
habe ich höchstens 17 Grad im Badezimmer. Der Fliesenboden hat 2 Grad, das wird durch Teppiche nicht deutlich wärmer. 2 Außenwände sind 15 cm dünn und strahlen Kälte in den Raum ab. An einer dieser Wände steht die Duschkabine. Ich friere beim duschen!
Ich verpulvere immense Heizkosten um den Mietern über mir die Füße zu wärmen und habe selbst sehr unangenehme Temperaturen.
Zur eigentlichen Frage: Ich möchte erreichen, in keinem Fall eine Heizungsnachzahlung wie in den letzten Jahren zu bekommen. Ich möchte eine deutliche Entschädigung/Minderung erreichen. Die Nebenkosten fressen mir die Haare vom Kopf ;-)
Wie kann ich vorgehen, was muss/kann ich wie beweisen.
Ich möchte gerne fristlos ausziehen (ich wohne im April 6 Jahre in der Wohnung. Ist das unter diesen Umständen ohne Schaden möglich?
Hinweis:
Achtung Archiv!
Diese Antwort ist vom 11.2.2010 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort geschrieben am 11.02.2010 21:27:31 
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Rechtsanwalt Diplom - Jurist (Universität Augsburg) Michael Kohberger
Austr. 9 1/2, 89407 Dillingen a. d. Donau, Tel: 09071/2658, Fax: 09071/5036061
Arbeitsrecht (Arbeiter und Angestellte), Mietrecht, Straßenverkehrsrecht, Strafrecht, Vertragsrecht, Internet und Computerrecht, Urheberrecht
Bewertungen: 305
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besten Dank für die Online – Anfrage!
Vorweg weise ich darauf hin, dass dieses Forum (Frag-einen-Anwalt) dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln und eine persönliches Gespräch nicht ersetzen soll. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen könnte die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre mietrechtliche Fragen wie folgt:
Die typische "Wohnraum-Temperatur" muss der Vermieter nicht den ganzen Tag über anbieten, sondern nur "während der üblichen Tagesstunden".
Ausreichend sollen nach Ansicht des Amtsgerichts Fürstenwalde Temperaturen zwischen 18 Grad und 20 Grad sein (AG Fürstenwalde Urteil vom 23.06.2005, Az:12 C 481/04).
Das Amtsgericht Hamburg hingegen ist der Meinung, dass der Vermieter durch geeignete Maßnahmen dafür Sorge tragen muss, dass in der Mietwohnung in den Wintermonaten in der Zeit von 6.00 bis 24.00 Uhr auch bei Temperaturen unter 0 Grad Celsius durch die Zentralheizung eine Raumtemperatur von 20 Grad Celsius erreicht werden kann (AG Hamburg, Urteil vom 08.03.1995, Az:41a C 1371/93).
Bei einer Zimmertemperatur von tagsüber nur 16 bis 18° hat das Amtsgericht Köln (WM 78, S. 189) eine Minderung von 20 % angenommen.
Für die gleichen Temperaturen hat das Amtsgericht Waldbröhl (WM 80, S. 206) 25 % für akzeptiert.
Da Sie in Ihrer Wohnung maximal 18 Grad Zimmertemperatur erreichen besteht wohl ein Recht auf angemessene Minderung.
Die Minderung wird hierbei aus der Bruttomiete gerechnet, also inkl. Nebenkosten, gleichgültig, ob eine Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlung vereinbart ist, so BGH, Urteil vom 06.04. 2005 Az.: XII ZR 225/03.
Außerdem kommt zu Ihren Gunsten ein Zurückbehaltungsrecht in Betracht, wenn nämlich der Vermieter den Mangel an der Mietsache nicht behebt. Die Zurückbehaltung der Mietzahlung muss in der Regel einen Monat vor Fälligkeit der Miete angekündigt werden, wenn dies im Formularmietvertrag so vereinbart ist (§ 556 b Abs. 2 BGB). Das Leistungsverweigerungsrecht wird der Höhe nach auf das 3-5-fache der geschätzten Kosten der Mängelbeseitigung begrenzt, LG Bonn WuM 1991, S. 262.
Bestand der Mangel bereits bei Vertragsabschluss oder ist der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels säumig, kann der Mieter vom Vermieter alle Schäden ersetzt verlangen, die ihm dadurch entstanden sind, dass ein Mangel der Wohnung vorlag oder immer noch vorliegt, § 536a BGB. Von den Ersatzansprüchen umfasst werden zum Beispiel auch Heilungskosten für Körper- oder Gesundheitsschäden. Wenn Sie, um die Wohnung überhaupt in irgendeiner Form bewohnbar zu erhalten, beispielsweise Elektro-Heizöfen anschaffen mussten, so können Sie die Anschaffungskosten dieser Heizöfen sowie den zusätzlichen Stromverbrauch als Schadensersatz geltend machen; LG Frankfurt (ZMR 57, S. 152).
Die mangelhafte Beheizbarkeit der Wohnräume sollten Sie mit der Anfertigung eines Temperaturen Protokolls beweisen können.
Hierbei sollten Sie 2 bis 3 mal täglich die Zimmertemperaturen messen und in das Protokoll mit Datum und Uhrzeit eintragen.
Außerdem sollten Sie den Vermieter auffordern, endlich Abhilfe zu schaffen.
Nach § 543 BGB kommt ein Recht zur fristlosen Kündigung (Mietrecht) in Betracht, nämlich dann, wenn Ihnen bei Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar ist. Ansonsten könnten Sie bei Beachtung der Frist des § 573c BGB fristgemäß mit handschriftlich unterschriebenem Kündigungsschreiben kündigen.
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.
Bei Unklarheiten können Sie gerne über die kostenfreie Nachfragefunktion bei mir nachfragen.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
Kanzlei Kohberger
Austraße 9 1/2
D-89407 Dillingen a.d. Donau
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Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 17.02.2010 10:19:22
Vielen Dank, aber, ich habe bisher leider kein detailliertes Protokoll erstellt. Die Winter 2008-2009 und 2009-2010 sind erst die relevanten Winter mit sehr langen und tiefen Minusgraden. Wie kann ich das nachholen?
Seit Winter 2008 habe ich den Vermieter über die mangelhafte Beheizbarkeit informiert. Es ist auch tagelang im vorherigen Winter und diesem Winter die Wasserzufuhr im Badezimmer eingefroren gewesen, also Dusche, Waschbecken, Toilette.
Jetzt noch eine Mietminderung vorzunehmen geht wohl nicht mehr. Ich möchte eher die mit Sicherheit zu erwartende Heizkostennachzahlung bzw. den Heizkostenabschlag für 2008/2009 und 2009/2010 reduzieren. Ist das möglich?
Letzte Frage: Kann ich Sie bzw. einen anderen Anwalt außerhalb meines Wohnbereiches einschalten wenn es "zur Sache" geht.
Vielen Dank!
Vielen Dank, aber, ich habe bisher leider kein detailliertes Protokoll erstellt. Die Winter 2008-2009 und 2009-2010 sind erst die relevanten Winter mit sehr langen und tiefen Minusgraden. Wie kann ich das nachholen?
Seit Winter 2008 habe ich den Vermieter über die mangelhafte Beheizbarkeit informiert. Es ist auch tagelang im vorherigen Winter und diesem Winter die Wasserzufuhr im Badezimmer eingefroren gewesen, also Dusche, Waschbecken, Toilette.
Jetzt noch eine Mietminderung vorzunehmen geht wohl nicht mehr. Ich möchte eher die mit Sicherheit zu erwartende Heizkostennachzahlung bzw. den Heizkostenabschlag für 2008/2009 und 2009/2010 reduzieren. Ist das möglich?
Letzte Frage: Kann ich Sie bzw. einen anderen Anwalt außerhalb meines Wohnbereiches einschalten wenn es "zur Sache" geht.
Vielen Dank!
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 17.02.2010 16:19:11
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
Dank für die Nachfrage(n), die ich wie folgt beantworte:
1. Da eine „rückwirkende" Minderung ohnehin unzulässig ist, sollte es genügen, wenn Sie das Protokoll in Zukunft führen.
2. Ob die Heizkostenabrechnung fehlerhaft ist, kann frühestens dann beurteilt werden, wenn sie vorliegt. In Betracht kommt dann, dass Sie mit Schadensersatzforderungen gegenüber der Nachzahlungsforderung die Aufrechnung erklären. In diesem Zusammenhang müssten Sie jedoch beweisen, dass Ihnen ein Schaden entstanden ist. Zum Beispiel erhöhter Stromverbrauch wegen Zuheizens mit Heizlüftern (LG Frankfurt (ZMR 57, S. 152).
3. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung wäre das Amtsgericht örtlich zuständig, wo sich die Wohnung befindet. Daher empfehle ich ggf. die Beauftragung eines Anwaltes vor Ort.
Wenn Sie mich in der Sache mit der außergerichtlichen Interessensvertretung mandatieren wollen, so stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne zu Seite. In diesem Fall bitte ich darum, mit mir per Mail/Telefon Kontakt aufzunehmen. Ich werde Ihnen dann ein Kostenangebot übersenden.
Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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Austraße 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
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Telefon (Festnetz): 09071-2658
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Telefax: 09071-566 94 95
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eMail - Adresse: mail@rechthilfreich.de
Homepage: www.rechthilfreich.de
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
Dank für die Nachfrage(n), die ich wie folgt beantworte:
1. Da eine „rückwirkende" Minderung ohnehin unzulässig ist, sollte es genügen, wenn Sie das Protokoll in Zukunft führen.
2. Ob die Heizkostenabrechnung fehlerhaft ist, kann frühestens dann beurteilt werden, wenn sie vorliegt. In Betracht kommt dann, dass Sie mit Schadensersatzforderungen gegenüber der Nachzahlungsforderung die Aufrechnung erklären. In diesem Zusammenhang müssten Sie jedoch beweisen, dass Ihnen ein Schaden entstanden ist. Zum Beispiel erhöhter Stromverbrauch wegen Zuheizens mit Heizlüftern (LG Frankfurt (ZMR 57, S. 152).
3. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung wäre das Amtsgericht örtlich zuständig, wo sich die Wohnung befindet. Daher empfehle ich ggf. die Beauftragung eines Anwaltes vor Ort.
Wenn Sie mich in der Sache mit der außergerichtlichen Interessensvertretung mandatieren wollen, so stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne zu Seite. In diesem Fall bitte ich darum, mit mir per Mail/Telefon Kontakt aufzunehmen. Ich werde Ihnen dann ein Kostenangebot übersenden.
Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
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