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sofortige Kündigung von Grasflächen/Weideland


15.12.2013 14:31 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla



Hallo,

Wir haben von unserem indirekten (zwischen seinem und unserem Grundstück, befindet sich ein Weg, der ihm gehört) Nachbarn schon seit mindestens 17 Jahre zwei Flurstücke gepachtet.
Seit Jahren wird unser Grundstück immer kleiner, da er jedes Jahr mal wieder seine Bienenzucht erweitert und dann hier und da mal eine Hütte baut bzw. einen zusätzlichen Fahrweg. Unsere Pacht haben wir immer pünktlich an Martini bezahlt.
Ein Pachtvertrag besteht nicht, er wurde mündlich beschlossen.
Vor einem Monat, haben wir einen Gartengrill mit Brotbackofen im Garten aufgebaut. Laut Landratsamt, Hersteller und Kaminfeger ist er nicht genehmigungsbedürftig.
Unser Nachbar wollte vor ein paar Wochen, dass wir an der Haustüre unterschreiben, dass wir den Ofen/Grill während der API-AIR Therapie Zeit also von ca. Ende März bis Oktober den Ofen nicht beheizen. Bei der API-AIR Therapie atmen Leute Bienenstockluft ein und werden von allerlei Beschwerden geheilt (Asthma, COPS, Neurodermitis, Mirgräne, Cluster-Kopfschmerzen usw.). In der API-Therapie Zeit kommen von halb zehn Uhr mogens bis halb fünf im halbstunden Takt Personen (täglich auch Sonn-und Feiertags). Mittags ist von 12-13 Uhr Mittagspause.
Das würde für uns bedeuten, dass wir den Ofen/Grill im Sommer nicht benutzen können. Der Ofen ist ca. 10 m vom Weg entfernt.
Am Mittwoch bekamen wir vom Landratsamt einen Anruf, wir sollen uns zu einem Streitgespräch treffen, zwar sei der Nachbar nicht im Recht, aber für die gute Nachbarschaft wäre es sinnvoll, wenn wir das Benutzungsverbot unterschreiben würden. Mein Vater meinte, dass er diese Woche sicherlich keine Zeit habe und dass er dies erst in der Familie besprechen wolle und ließ sich die Nummer von der Landratsamt-Dame geben, falls er sich es nochmal anderst überlege.
Heute Sonntag kam die außerordentliche Kündigung mit der Begründung dass das nachbarschaftliche Verhältnis durch die Nichtannahme des Termins so zerrüttet sei, dass wir die Weide/Grünfläche sofort und im ordentlichen Zustand übergeben sollen.

Nun unsere Frage ist dieser Kündigungsgrund rechtens? Bis wann müssen wir bei einer sofortigen Kündigung der Zaun abgebaut haben?
Heißt ordentlich gewalzt und eingesäht? oder sonst noch was? Wir haben zur Zeit Schnee eine Bodenbearbeitung ist nicht möglich, der Boden von der Weide hat aber viele Trittlöcher.

Den Schrieb wollten wir nicht unterschreiben, da wir letztes Jahr schon ein paar mal darauf hingewiesen wurden, dass wir nicht während der APi-Zeiten Rasen mähen, Hecke schneiden, Holz sägen oder Mist aufladen sollen. Allerdings wohnen wir in einem landwirtschaftlichen Mischgebiet. Hier gilt zwischen 08 Uhr morgens und 19 Uhr abends keine Lautstarke arbeiten. Somit währe für uns eine Bewirtschaftung unseres Hobbyhofes (Pferde, Hühner, großer Gemüsegarten) kaum möglich. Und dies müssten wir dann ganz bestimmt beim nächsten mal unterschreiben.

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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Vorab: auch ein mündlicher Pachtvertrag ist wirksam und grundsätzlich verbindlich.
Ein gesetzliches Schriftformerfordernis existiert für den Abschluss eines solchen Pachtvertrages nämlich nicht.

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, nimmt der Verpächter Ihnen stetig etwas von Ihrem Pachtland weg. Das ist unrechtmäßig und muss von Ihnen so nicht hingenommen werden.

Sie haben hier zunächst einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB gegenüber dem Verpächter. Gleichzeitig können Sie die Pacht mindern. Sie haben nämlich grundsätzlich einen Anspruch auf die ursprünglich verpachteten Fläche.

Nun zu Ihrem eigentlichen Problem/Frage:

Eine wirksame außerordentliche fristlose Kündigung kann ich nicht erkennen. Das hat zwei Gründe.

Zum einen setzt eine außerordentliche fristlose Kündigung einen wichtigen Grund, also eine Vertragspflichtverletzung Ihrerseits voraus. Diese darf zudem nicht nur unerheblich sein. Bereits eine solche nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung von Ihrer Seite kann ich nach Ihrer Schilderung nicht erkennen.

Auch aus einem anderen Grund wäre eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht wirksam. Selbst falls nämlich ein wichtiger Grund im eben beschriebenen Sinne vorliegen würde, wäre eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 314 Abs. 2 BGB grundsätzlich erst nach einer schriftlichen Abmahnung ( = schriftliche Aufforderung zur Unterlassung der Vertragspflichtverletzung in Verbindung mit der Androhung einer außerordentlichen Kündigung für den Wiederholungsfall) möglich.

Eine solche Abmahnung liegt nicht vor, die sofortige außerordentliche fristlose Kündigung ist hier also unwirksam. Sie sollten aus den oben genannten Gründen der Kündigung schriftlich widersprechen und verlangen, dass man Ihnen die ursprünglich verpachtete Fläche zur Verfügung stellt, Sie andernfalls die Pacht mindern, also reduzieren werden.

Ich hoffe Ihnen geholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Sonntagnachmittag und alles Gute!
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