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schlechte Makler-Arbeit -> Rechnung mindern


13.06.2017 15:35 |
Preis: 58,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Verwirkung der Maklerprovision
bei Schweigen der Zwangsversteigerung


Zu aller erst hatte der Makler mir im Laufe der Verhandlungen verschwiegen, dass im Grundbuch des zu verkaufenden Hauses ein Vermerk zur Zwangsversteigerung eingetragen ist. Dies musste ich von meiner Bank erfahren, als diese mich anrief und fragte, ob ich das Haus denn im Zuge einer Zwangsversteigerung erwerben würde. Auf Nachfrage beim Maklerbüro hieß es, das hätten sie auch erst kürzlich erfahren. Das war Anfang März 2017 und der Vermerk wurde im Oktober 2016 im Grundbuch eingetragen, also gehe ich davon aus, dass ich angelogen wurde.

Desweiteren wurde ich vom Makler am 15. Mai angerufen und aufgefordert den Kaufpreis auf das Treuhandkonto zu überweisen. Der Termin zur Übergabe (16. Juni) könne wohl gehalten werden, sie wollten sich aber mit dem Vorbesitzer deswegen nochmals in Verbindung setzten, was aber scheinbar nicht geschehen ist. Da ich keine Lust hatte, 4 Wochen vor der geplanten Übergabe schon Zinsen für meinen Kredit zu bezahlen, bin ich dieser Aufforderung nicht nachgekommen. Ebenso ist im Notarvertrag der 16. Juni als Zahlungstermin vorgesehen. Außerdem habe ich aus Ärger die Makler-Rechnung bis auf weiteres noch nicht bezahlt. Zwei Wochen später habe ich mal bei meiner Bank angerufen, um zu erfahren, wie sich das mit der Auszahlung verhält. Dort habe ich die Auskunft bekommen, dass das Geld von ihnen erst überwiesen wird, wenn sie von mir die Bestätigung haben, dass das Objekt geräumt ist. Dies steht auch im Notarvertrag als Zahlungsvoraussetzung: „Weitere Fälligkeitsvoraussetzung ist die vollständige Räumung des Vertragsgegenstandes, ausgenommen der Einbauten im Vertragsgegenstand, diese werden vom Erwerber übernommen."

Gestern, 12. Juni, habe ich nun erst wieder vom Makler etwas gehört. Bei dem Telefonat ging es um den Übergabetermin, wobei der Makler zum wiederholten Mal nicht vorher mit dem Verkäufer telefoniert hat, um sich über die genaue Lage zu informieren. Daher habe ich einen weiteren Anruf eine viertel Stunde später erhalten, um über den Stand und den Übergabetermin informiert zu werden. Dabei wurde ich gefragt ob ich das Geld auf das Treuhandkonto überwiesen hätte. Ich habe verneint und die Information, die ich von meiner Bank bekommen habe, weitergegeben. Wir haben daraufhin einen Termin für Freitag, den 16. Juni um 10 Uhr zur Übergabe gemacht.

So weit so gut. Bis jetzt war ich noch bereit nach Abschluss von allem die Makler-Rechnung in voller Höhe zu bezahlen.

Heute hat mich nun der Chef des Makler-Büros angerufen und mir erklärt, wir könnten den Termin am Freitag nicht machen, da der Kaufpreis noch nicht überwiesen ist. Er habe mit der Bank des Verkäufers gesprochen, die das Treuhandkonto verwalten, und ich müsse das Geld sofort überweisen lassen…
Ich habe dann selbst bei der betreffenden Bank angerufen und nachdem ich den Hinweis mit der Räumung des Objekts angesprochen habe, die gleiche Info bekommen, wie von meiner Bank. Der darauf folgende Anruf von mir beim Makler war nicht so schön. Das Objekt sei geräumt und fertig, so seine Aussage. Wenn ich mich davon überzeugen wolle, solle ich halt hinfahren. Einen Termin mit dem Verkäufer solle ich selber machen. Der Übergabetermin könne in jedem Fall am Freitag nicht stattfinden.

Nach diesem Telefonat habe ich den Notar angerufen. Dort wurde mir mitgeteilt, dass ohnehin die Auflassungsvormerkung der Stadt noch fehle, ohne die der Kaufpreis noch nicht fällig sei. Ein letztes Telefonat mit der zuständigen Maklerin des Büros ergab, dass der Termin am Freitag von mir als Begutachtung des Objekts wahrgenommen können werde. Wenn dort die Räumung von mir bestätigt wird UND die Auflassungsvormerkung der Stadt beim Notar vorliegt, werde ich die Überweisung des Kaufpreises veranlassen. Am liebsten wäre mir jedenfalls, mit dem Makler keinen weiteren Kontakt mehr haben zu müssen.

Die Makler-Rechnung würde ich gerne um einen rechtlich vertretbaren Betrag kürzen und überweisen. Die Rechnung beläuft sich auf 3,57% des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer (ca. 5000 EUR).

Ich bin immer noch fassungslos, wie ein Makler nicht wissen kann, wann ein Kaufpreis fällig ist.

Bitte teilen Sie mir mit, ob es eine Möglichkeit der Rechnungsminderung gibt und wie ich das schriftlich formulieren sollte.
13.06.2017 | 17:40

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Frage nach der Möglichkeit der Minderung der Maklerprovision beantworte ich wie folgt.

Anhand Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage nicht abschließend beantworten.

Allgemein entsteht der Provisionsanspruch (§ 652 Abs. 1 S. 1 BGB), wenn 1. ein Maklervertrag wirksam geschlossen wurde, 2. eine Maklerleistung erbracht wurde, 3. der Hauptvertrag (Grundstückskaufvertrag) geschlossen wurde und 4. die Maklertätigkeit ursächlich für den Hauptvertrag ist.

Liegen diese Voraussetzungen vor, was ich hier nicht überprüfen kann, entsteht der Provisionsanspruch.

In Württemberg ist übrigens eine Provision in Höhe von 3 % + USt. für Käufer und Verkäufer üblich.

Grundsätzlich darf ein Makler auch von beiden Seiten eine Provision verlangen.

Der Makler verliert / verwirkt seinen Provisionsanspruch, wenn er Treuepflichten verletzt (vgl. § 654 BGB).

Das ist z.B. dann der Fall, wenn sich der Makler vorsätzlich oder leichtfertig Ihren Interessen "in so schwerwiegender Weise zuwider gehandelt" hat, dass er seines Lohnes "unwürdig" erscheint (BGHZ 36, 323 [326 f.]; BGH NJW-RR 1992, 817)

Dazu gehört auch das Verschweigen, dass sich das Grundstück in der Zwangsversteigerung befindet (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1993, 1273 (Urteil v. 05.02.1992, Az.: 13 U 103/91)).

Hier wird aber Kenntnis des Maklers vorausgesetzt, die Sie beweisen müssten.

Ob die Aufforderung, den Kaufpreis zu zahlen, obwohl dieser laut Kaufvertrag noch nicht fällig ist, zu einer (teilweisen) Verwirkung des Provisionsanspruchs führt, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.

Letztlich kann nur ein Gericht klären, ob Ihr Makler "unwürdig" ist.

Sie müssten nachweisen, dass Sie arglistig, vorsätzlich oder zumindest in einer dem Vorsatz nahekommender Wiese grob leichtfertig zur Zahlung aufgefordert wurden. Es kommt auf den Inhalt des Gesprächs an, den Sie beweisen müssten.

Ich gehe davon aus, dass der Makler den Kaufvertragsinhalt nicht kennen muss.

Ein bezifferbarer Schadensanspruch ihrerseits, den Sie dem Provisonsbegehren entgegenhalten können ist, nicht nicht ersichtlich.

> Es gibt hier zumindest einen Ansatzpunkt gegenüber dem Makler, die Provision zu mindern. (Je nach Ihrer Risikobereitschaft, sollten Sie - jedoch einen Teil zahlen; zuvor jedoch - unter Vorlage aller Unterlagen - überprüfen lassen, ob der hier unterstellte Anspruch überhaupt besteht.)

> Berufen sie sich darauf, dass Sie zur Zahlung der Kaufpreises aufgefordert wurden, obwohl die Fälligkeitsvoraussetzungen noch nicht vorlagen und Sie sich getäuscht sehen.



Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


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