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rückständige Hausgeldzahlungen für Eigentumswohnungen


| 12.11.2014 14:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Es geht um Verjährungsfragen bei Hausgeldansprüchen sowie um die Möglichkeiten, sich im Falle der Verjährung gegen die drohende Vollstreckung zu wehren.


Am Dienstag, den 11.11.2014 war ein Obergerichtsvollzieher an meinem Mietwohnhaus und wollte einen Bertrag von ca. 6.600,00 € von mir für noch ausstehende rückständige Hausgeldzahlungen für drei Eigentumswohnungen in Leipzig aus den Jahren 2001 bis ca. 2006 ?? einziehen.

Die "letzte" hierzu mir bekannte gerichtliche "Zahlungsaufforderung" des Verwalters der Wohnungseigentum-Anlage bzw. des beauftragten Rechtsanwaltes stammt vom 13.09.2007.

Im Juni / Juli 2006 hatte ich dem Hauptgläubiger (Hausbank), meines im März 2002 begonnenes Insolvenzverfahren eine Abretungserklärung über die Verwendung der Mieteinnahmen und der Bezahlung notwendigen Hausgeldkosten übergeben.

Diese Abtretungserklärung sollte gemäß der Bank an den Zwangsverwalter der Eigentumswohnungen weitergereicht werden, damit dieser die rückständuigen wie auch noch laufenden Hausdgeldzahlungen aus den Erlösen des Verkaufs bzw. der Zwangsversteigerung begleicht. Die daraus zu erzielenden Erlöse bwegten sich bei ca. 110.000,00 Euro.

Die fälligen Hausgeldzahlungen lagen bei insgesamt maximal 15.000,000 €.
Wie habe ich mich zu verhalten ? MIt bestem Dank für Ihre sachliche Rückantwort ---- P.v.K.
12.11.2014 | 15:47

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Hausgeldansprüche der WE-Gemeinschaft aufgrund einer beschlossenen Jahresabrechnung gegen säumige Miteigentümer verjähren in 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen sowie der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen konnte.

Hausgeldansprüche der Gemeinschaft verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 10 Jahren von ihrer Entstehung an.

Es gibt Fälle eines Eigentümerwechsels innerhalb einer Gemeinschaft, der den Wohnungseigentümern nicht angezeigt wurde. Hier kann es Probleme im Hinblick auf die erforderliche Kenntnis von der Person des Beitragsschuldners geben. Für diese erforderliche Kenntnis von der Person des tatsächlichen Beitragsschuldners wird den Wohnungseigentümern die Kenntnis bzw. das Kennenmüssen des Verwalters zugerechnet, denn dieser ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG berechtigt und verpflichtet, die Hausgelder anzufordern.

Für den Verjährungsbeginn kommt es also darauf an, wann der Verwalter von einem Eigentümerwechsel Kenntnis erlangt hat oder aber ohne grobe Fahrlässigkeit Kenntnis erlangen musste. (Qu.: Haufe Lexikon Dt. Anwalt Office Premium)


Es KÖNNTE Verjährung gegenüber wem auch immer eingetreten sein, was an Hand Ihrer Angaben per Ferndiagnose nicht verbindlich festzustellen ist.

Um aber überhaupt die Verjährungseinrede erheben zu können, könnten Sie eine
Vollstreckungsabwehrklage § 767 ZPO in Erwägung ziehen:

Mit der Vollstreckungsabwehrklage (auch: Vollstreckungsgegenklage) kann sich der Schuldner mit nachträglichen Einwendungen gegen die Zwangsvollstreckung aus einem Titel wenden.

Es handelt sich um eine prozessuale Gestaltungsklage. Mit ihr kann der Titel als solcher nicht angegriffen, ihm aber rechtsgestaltend aufgrund materieller Einwendungen die Vollstreckbarkeit genommen werden.

Ist die Klage begründet, muss eine bereits laufende Vollstreckung gem. § 775 Nr. 1 ZPO eingestellt, bestehende Vollstreckungsmaßnahmen gem. § 776 ZPO aufgehoben werden.

Die Klage wäre begründet, wenn dem Kläger eine nach § 767 II oder III nicht ausgeschlossene materiell-rechtliche Einwendung zusteht, die die Wirkung hat, dass der Anspruch nicht mehr oder nur eingeschränkt geltend gemacht werden kann (in der Regel rechtshemmend oder rechtsvernichtend, nämlich wenn § 767 II ZPO gilt).

Beispiele: Erfüllung, Abtretung, Zurückbehaltungsrecht, § 242 BGB, Stundung, oder eben VERJÄHRUNG.

Ob eine solche Präklusion (also ein Einwendungsausschluss) in Ihrem Fall gegeben ist, kann per Ferndiagnose summarisch nicht vorhergesagt werden. Dazu wäre Akteneinsicht in alle relevanten Unterlagen erforderlich.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2014 | 17:19

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
zu meiner grundsätzlichen Frage hatte ich angegeben, dass " Die letzte hierzu mir bekannt gegebene gerichtliche Zahlungsauf-forderung des Verwalters der Wohnungseigentum-Anlage bzw. des beauftragten Rechtsanwaltes vom 13.09.2007 stammte. Heute haben wir den 12.11.2014. Ist damit die Verjährung eingetreten ??

... und im Juni / Juli 2006 hatte ich dem Hauptgläubiger (Hausbank), meines im März 2002 begonnenes Insolvenzverfahren eine Abretungserklärung über die Verwendung der Mieteinnahmen und der Bezahlung notwendiger rückständiger und laufender Hausgeldkosten übergeben. Dadurch sollte der gerichtlich bestellte Zwangsverwalter über drei Eigentumswohnungen die ausstehenden Hausgeldkosten begleichen. Bin ich dadurch nicht grundsätzlich entlastet ?
Recht herzlichen Dank für Ihre Antwort.
P.v.K.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.11.2014 | 18:14

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Ich habe Ihnen die verschiedenen Verjährungsfristen zu Ihrer Sachverhaltsschilderung aufgezeigt, die zudem unter Umständen, die mir ohne Akteneinsicht nicht bekannt sind, gehemmt oder unterbrochen sein können.

Dazu das statthafte Rechtsmittel, also die Vollstreckungsgegenklage genannt. Damit ist Ihre Frage beantwortet. Dies gilt zugleich für Ihre Frage, ob Sie „grundsätzlich" entlastet sind, denn Ihr Rechtsverhältnis zu dem Zwangsverwalter und dessen Handeln sind mir mangels Akteneinsicht unbekannt. Auch das würde dann inzidenter in der Vollsteckungsgegenklage geklärt werden.
Mit freundlichen Grüßen
Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.11.2014 | 17:24


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"Die Antwort wr leider sehr oberflächlich.
Ich habe daher nochmals gezielt nachgefragt.
P.v.K."
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 12.11.2014
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Die Antwort wr leider sehr oberflächlich.
Ich habe daher nochmals gezielt nachgefragt.
P.v.K.


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