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rechtswidrig oder nichtig - Versammlungsbeschluss


| 16.12.2008 00:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla



Ein Sanierungsbeschluss aus dem Jahr 2000 ist bis heute nicht umgesetzt worden. Daraufhin habe ich den Sanierungsbeschluss der Versammlung der Wohnungseigentümer nochmals genauer angeschaut.
Sie fand in einem Gasthaus statt. Karl und Sven waren Wohnungseigentümer, Karl war zusätzlich Versammlungsleiter. Beide haben eine Wohnungseigentümer abgehalten. Der Versammlungsleiter hat festgestellt, dass 100% Stimmen vertreten sind. Sodann wurde einstimmig beschlossen, dass das Anwesen Friedrichstrasse 58 gemäss der Baubeschreibung zu sanieren ist, die Anlage zu diesem Protokoll ist. Die Kostenumlage erfolgt nach den Grundsätzen des MHG. Die Kosten für die Fenster werden nach Anzahl in den einzelnen Wohnungen umgelegt, die übrigen Sanierungsmassnahmen nach der Grundfläche der einzelnen Wohnungen.
Der Verwalter ist gehalten, (ein) entsprechende(s) Unternehmen zu beauftragen, um diese Sanierungsmassnahmen durchzuführen.
Jeder Eigentümer ist gehalten, die Verpflichtungen aus diesem Beschluss seinen Sonderrechtsnachfolgern aufzuerlegen.

Anlage: Baubeschreibung

Versammlungsleiter K. und Miteigentümer K. und Sven haben das Protokoll unterschrieben.

Ebenso wurde die Baubeschreibung von K. und Sven unterschrieben.

Neulich habe ich Sven angerufen, ob er damals eine Wohnung im Anwesen Friedrichstrasse von K. gekauft hat. Sven konnte sich zunächst nicht erinnern, wusste aber, dass er in einem anderen Anwesen von K. eine Wohnung gekauft hat. K. ist Gesellschafter der Fa. Siebeg Baubetreungsgesellschaft mbH. Ich fragte ihn, wie seine Unterschrift unter das Versammlungsprotokoll kam. Daraufhin sagte er, dass seine Unterlagen in Karlsruhe sind und er diese erst sichten muss. Ich bat um Rückruf. Heute kam der Rückruf. Telefonisch sagte er nun, dass er damals notariell eine Wohnung im Anwesen Friedrichstrasse 58 von K. gekauft hatte, aber den Kauf wieder rückabgewickelt hatte. Ob es eine Auflassung im Grundbuch gab, konnte er mir nicht sagen.
Nun versuche ich herauszufinden, ob es einen Grundbucheintrag gab.

Ich habe den Verdacht, dass es weder einen Auflassungsvermerk noch eine Eintragung gab.

Meine Frage: War Sven schon aufgrund des notariellen Kaufs Miteigentümer. Wurden wir vorsätzlich mit diesem Versammlungsbeschluss getäuscht. Wurde zwischen K. und Sven gemauschelt. Möglicherweise gibt es auch keinen Kaufvertrag zwischen Sven und K. Wurden wir hier betrogen. Liegt also hier ein Betrug vor?


-- Einsatz geändert am 16.12.2008 00:41:32
Sehr geehrter Ratsuchender,


unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen sehr gerne zusammenfassend wie folgt:

1.)War Sven (nachfolgend “S“ genannt) bereits aufgrund des notariellen Kaufs Miteigentümer?

Diese Frage kann ich mit nein beantworten, was ich Ihnen gerne nachfolgend näher erläutern möchte:

Zwar ist der Kaufvertrag über die betreffende Eigentumswohnung notariell und somit formell wirksam geschlossen worden, hierdurch wurde jedoch keine Eigentumsübertragung von S auf K bewirkt.

Durch den Vertrag hat sich S lediglich verpflichtet gem. § 433 Abs.2 BGB den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, wobei sich K im Gegenzug dazu verpflichtet hat, gem. § 433 Abs.1 BGB dem S das Eigentum an der Wohnung zu verschaffen.

Die Betonung liegt hierbei auf “verpflichtet“, da ein Eigentumsübergang hierdurch noch nicht eingetreten ist.

Für die Eigentumsübertragung, die auch als Übereignung bezeichnet wird, ist gem. § 873 Abs.1 BGB erforderlich, dass eine Einigung über den Eigentumsübertragungsvorgang vorliegt. Das dürfte im Falle des Abschlusses eines wirksamen notariellen Kaufvertrages vorliegend der Fall sein, da diese Einigungserklärung, auch Auflassung genannt, gem. § 925 Abs.1 BGB vor einem Notar zu erklären ist.

Zudem müsste der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen werden, was nach ihrer Sachverhalsschilderung nicht eindeutig gegeben ist. Ohne diese Grundbucheintragung, also die Eintragung des S als neuen Eigentümer der Eigentumswohnung, ist das Eigentum auch nicht wirksam auf S. übergegangen.

Sollte sich also Ihre Vermutung bestätigen, dass keine Grundbucheintragung bezüglich des Kaufs vorliegt, so ist auch kein Eigentumsübergang von K auf S erfolgt.


2.) Wurde zwischen K und S gemauschelt?


Ich gehe davon aus, dass Sie mit Mauschelei eine Abrede zwischen S und K meinen, wonach diese die Durchführung des Sanierungsbeschlusses bis zum heutigen Tage verhindert haben.

Die kann ich aus der Ferne schlecht beurteilen, da mir nicht bekannt ist, ob und durch welche konkreten Maßnahmen bzw. Einflussmöglichkeit S und K die Durchführung des Sanierungsbeschlusses bisher verschleppt haben.

Für eine entsprechende Abrede spricht allenfalls, dass S sich nur schleppend an den Kauf der Wohnung erinnern will und er auch nicht sagen kann, ob eine Grundbucheintragung vorgelegen hat. Ich gehe davon aus, dass ein durchschnittlich verständiger Mensch schon weiß bzw. in Erfahrung bringt, ob er eine Eigentumswohnung oder ein Haugrundstück gekauft hat oder nicht.
Dies sind aber allenfalls Indizien. Für den Nachweis einer Mauschelei zwischen S und K dürften die von Ihnen angeführten Tatsachen vor Gericht allerdings nicht ausreichen.


3.) Wurden die Wohnungseigentümer vorsätzlich mit dem Versammlungsbeschluss getäuscht?


Auch kann ich keine nachweisbare Täuschung bei der Herbeiführung bzw. Durchführung des Beschlusses erkennen.

So sind die in dem Beschluss geregelten Inhalte insbesondere bezüglich der Kostentragungspflicht nicht zu beanstanden und entsprechen insoweit geltendem WEG-Recht und es wurde nach Ihrer Sachverhaltsschilderung auch nicht in unzulässiger Weise auf das Abstimmungsergebnis bzw. die Meinungsbildung der einzelnen Wohnungseigentümer seitens S und/oder K Einfluß genommen.

Auch war die Versammlung mit der festgestellten Anwesenheit beschlussfähig, so dass der Beschluss auch nicht aufgrund formeller Fehler anfechtbar ist. Im Ergebnis ist nach dem Beschluss somit der Verwalter verpflichtet, die Sanierungsmaßnahmen einzuleiten.

Somit sollten Sie bzw. die anderen Wohnungseigentümer an den Verwalter herantreten und diesen Auffordern, falls aktuell noch gewünscht, die Sanierungsmaßnahmen entsprechend dem damaligen Beschluss von 2000 durchzuführen.


4.) Liegt ein Betrug vor?


Auch ist Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht zu entnehmen, dass ein Betrug durch S und K gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern begangen worden ist.

Ein solcher Betrug setzt nämlich gem. § 263 StGB zunächst voraus, dass eine Täuschung über Tatsachen vorliegt. Da keine Täuschung (worüber auch?) seitens S und K erkennbar ist, scheidet auch eine Betrugsstrafbarkeit aus.

Zudem müsste für eine Betrugsstrafbarkeit gem. § 263 StGB auch ein Schaden auf Seiten der Wohnungseigentümer eingetreten sein, durch eine betrugsbedingte Bereicherung auf Seiten des S bzw. K.

Es müsste also auf Seiten von S und K ein Vermögensvorteil eingetreten sein, der spiegelbildlich einen Schaden auf Seiten der Wohnungseigentümer darstellt. Dies ist nach ihrer Sachverhaltsschilderung nicht erkennbar.

Lediglich durch die noch nicht durchgeführte Sanierung ist nach ihrer Schilderung kein Schaden eingetreten, zudem die Sanierung noch möglich ist, wobei Sie sich wie bereits ausgeführt, an den Verwalter wenden müssten.

Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagmorgen.


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774


Bewertung des Fragestellers 23.12.2008 | 01:23


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