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sehr geehrte damen u. herren,
mieter (paar o. kinder) bezahlen seit 6 monaten keine miete, auf versuche der kontaktaufnahme meinerseits, telefonisch, brieflich, per mail - keine reaktion - Kündigung (Mietrecht) fristlos u. ordentlich zum 31.10.2009, räumungsklage beim amtsgericht eingereicht.
schreiben vom amtsgericht beantworteten die mieter, sie wollen mit mir über ratenzahlung der ausstehenden mietschulden verhandeln u. aus der wohnung ende oktober ausziehen - bis jetzt aber keinerlei kontaktaufnahme mit mir - gericht hat güte-haupt-termin für mitte oktober bestimmt.
jetzt zu meinen fragen:
1. wie läuft so ein gerichtstermin ab?
2. was passiert, wenn mieter an diesem termin versprechen die wohnung zu räumen, dann aber doch nicht ausziehen ?
3. muss ich für die kompletten gerichtskosten aufkommen, weil mieter zahlungsunfähig ist ?
4. wäre es sinnvoll einen anwalt zu beauftragen meine interessen zu vertreten - wie hoch sind in dem fall die kosten ?
vielen dank für die beantwortung meiner fragen.
Hinweis:
Achtung Archiv!
Diese Antwort ist vom 23.9.2009 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort geschrieben am 23.09.2009 18:58:54
Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.
Nunmehr möchte ich auf Ihre Fragen im Einzelnen wie folgt eingehen:
1.
Ein Gerichtstermin vor einem Zivilgericht läuft eigentlich in 2 Stufen ab. Der eigentlichen mündlichen – streitigen – Verhandlung vorgeschaltet, ist der sogenannte Gütetermin. Hierbei führt das Gericht (Richter) zunächst in den Sach- und Streitstand ein, dass heißt der Richter erläutert zunächst worum es in der Sache geht, was zwischen den Parteien streitig und unstreitig ist. Einige Richter geben bereits in diesem Verfahrensstand eine rechtliche Würdigung ab, so dass die Parteien bereits wissen, inwieweit Sie Obsiegen oder Unterliegen würden. Dies ist jedoch von Richter zu Richter unterschiedlich. Ziel der Güteverhandlung ist es, dass sich die Parteien im Wege eines Vergleiches über den Streitstoff selbst einigen.
Es ist also bereits zu Beginn der Verhandlung möglich, das Verfahren durch einen vollstreckbaren Titel, den Vergleich, zum Abschluss zu bringen.
In Ihrem Fall könnte man sich beispielsweise darauf einigen, dass das Mietverhältnis zum Tag xy endet und der Mieter bis spätestens zu…..die Räume an den Vermieter übergibt. Im weiteren kann sich auch über die offenstehende Miete geeinigt werden.
Der Vorteil wäre, dass bereits zum Termin, also Mitte Oktober ein vollstreckbarer Titel geschaffen wird und das Verfahren beendet wäre.
Kommt es aber zu keiner gütlichen Einigung so geht das Verfahren in die streitige Verhandlung über. Hierbei werden die streitigen Punkte auch unter Einbezug rechtlicher Erwägungen gewürdigt. Das Gericht würde sodann einen Termin zur Verkündung einer Entscheidung bestimmen. Je nach dem, ob eine Beweisaufnahme erforderlich ist, kommt es zu einem Beweisbeschluss oder aber einem Urteil.
Was grds. nicht passiert, ist, dass im Termin selbst noch ein Urteil, sogenanntes Stuhlurteil, gefällt wird. Die Zivilgerichte bestimmen im Allgemeinen einen gesonderten Termin zur Verkündung einer Entscheidung, in welchem dann nur die Entscheidung des Gerichts mitgeteilt wird.
2.
Soweit die Vermieter im Termin „versprechen" zu einem bestimmten Tag xy auszuziehen, so kann dies nur im Wege eines Vergleiches Wirkung entfalten und würde entsprechend protokolliert werden. Aus diesem Vergleich könnte, soweit der Mieter nicht auszieht, vollstreckt werden. Der Mieter könnte sich dann allenfalls noch auf Vollstreckungsschutz berufen, der jedoch nur in wenigen Ausnahmefällen greift.
3.
Für die Gerichtskosten muss im Falle eines Urteils derjenige aufkommen, der in der Sache unterliegt, also verliert. Wird der oder die Beklagte also vollumfänglich verurteilt, so würden die Kosten der oder den Beklagten auferlegt werden. Ob diese in der Lage sind, die Kosten zu tragen, ist hierfür unerheblich. Wird die Klage aber abgewiesen, so würden die Kosten dem Kläger zu Last fallen. Wird der Klage teilweise stattgegeben und diese im übrigen abgewiesen, so würde eine Quotelung der Kosten anfallen, so dass jeder einen Anteil anhand Obsiegen und Unterliegen zu tragen hätte.
Kommt es zum Abschluss eines Vergleichs so kann man sich auch bei einem solchen über die Kosten einigen. Aber auch hier wird häufig, die Kostenteilung anhand Obsiegen und Unterliegen geregelt. Sie können den Abschluss eines Vergleichs aber auch davon abhängig machen, dass die Beklagten die Kosten tragen.
4.
Es ist in aller Regel sinnvoll, sich anwaltlicher Hilfe zu bedienen. Das folgt bereits daraus, dass innerhalb des Verfahren Prozesshandlungen notwendig sein könnten, die der Rechtslaie nicht überblicken kann. So kann es beispielsweise passieren, dass der Mieter bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung den rückständigen Mietzins zahlt, so dass der Kündigungsgrund, der offenbar im Zahlungsverzug bestand, wegfallen. Die Klage müsste dann für erledigt erklärt und ein entsprechender Kostenantrag gestellt werden. Falsch wäre es hier, die Klage zurückzunehmen.
Auch können sich rechtliche Probleme in materieller Sicht hinsichtlich der Kündigung (Mietrecht) selbst ergeben, was meinerseits anhand der Sachverhaltsangaben nicht beurteilt werden kann.
Soweit Sie einen Anwalt beauftragen, so würden bei diesem eine Verfahrens- und Termins, ggf. eine Einigungsgebühr im Falle eines Vergleichsabschlusses, entstehen.
Die Höhe des Gegenstand-(Streit-)wertes wonach sich die Anwaltsgebühren und auch die Gerichtskosten richten, bemisst sich nach der einjährigen Nettomiete (12x monatliche Nettomiete) zzgl. der offenstehenden Miete, soweit Sie einen entsprechenden Zahlungsantrag gestellt haben.
Die Höhe kann hierbei nicht genau beziffert werden, da die Höhe der monatlichen Miete nicht bekannt ist. Gerne können Sie dies noch im Rahmen der Nachfragefunktion schildern.
Soweit die Mieter der Klage unterliegen, hätten auch diese die Kosten für einen Anwalt Ihrerseits zu tragen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe
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