Die Flächen sind z. Zt. noch an einen Landwirt für insgesamt nur 300,- p.a. verpachtet, künftig wollen wir dort selbst Pensionspferde halten und erwarten langfristige Bruttoeinnahmen* von > 6000,- p.a.
Die Hofstelle hat noch eine (aktive) landw. Betriebsnummer* und die Eigentümnergemeinschaft hat eine gemeinsame (Betriebs-)Steuernummer*. Die Pachteinnahmen werden nach Einnahmenüberschussrechnung regelmäßg korrekt versteuert.
Die Stadt hat einem Antrag auf rechtsmittelfähigen Bauvorbescheid das "öffentliche Einvernehmen" verweigert.
1. Kann das Landratsamt bei diesen Indizien* bzw. unter diesen Voraussetzungen den "Privilegierungsstatus" (Nebenwerwerbs-) Landwirtschaft gem § 35 (1) BauGB haltbar in Frage stellen?
2. Wäre ein positiver Bauvorbescheid auf einen (nicht Familienangehörigen Käufer/Rechtsnachfolger) übertragbar?
Danke für einen konkrete Auskunft.
Antwort geschrieben am 08.09.2011 18:02:12 
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Rechtsanwalt Patrick Hermes
Luisenstr.25, 80333 München, Tel: 089-592033, Fax: 089-594187
Erbrecht, Steuerrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht, Internationales Recht
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
1. Sie müssen hier differenzieren: Zum einen in welcher Form Sie Landwirtschaft betreiben und welche Ausmaße im Rahmen der Gewinnerzielung der Betrieb hat.
Landwirtschaft ist nur privilegiert, wenn sie im Rahmen eines Betriebes stattfindet. Ein solcher landwirtschaftlicher Voll- oder Nebenerwerbsbetrieb ist zur Hobbytierhaltung, zu bestimmten Vertriebsformen und zu besonderen Produktionsarten und -formen abzugrenzen. Als maßgebliches Kennzeichen dient hierbei die Bodenertragsnutzung. Tierintensivhaltung ohne Bodenertragsnutzung (z. B. Kälber- und Schweinemästereien) sind keine landwirtschaftlichen Betriebe in diesem Sinne. Ein landwirtschaftlicher Betrieb ist durch ein Mindestmaß an technischem Gerät, Betriebspersonal und Umfang gekennzeichnet, wobei zu mindestens in den alten Bundesländern die Betriebsfläche überwiegend im Eigentum des Betriebsinhabers stehen muss. Hierbei geht es um die Sicherung der Beständigkeit des Betriebes. Deshalb muss die Dauerhaftigkeit und Nachhaltigkeit des Betriebes besonders geprüft werden, letztlich muss es sich um ein lebensfähiges Unternehmen handeln. Aus diesem Grunde muss die objektive Möglichkeit der Gewinnerzielung gegeben sein (BVerwG 11.04.1986 - 4 C 67.82, BRS 46, Nr. 75 und BVerwG 21.07.1986 - 4 B 138.86, BRS 46, Nr. 76), dies ist gerade bei Nebenerwerbsbetrieben von besonderer Bedeutung. Schwierigkeiten folgen in der Praxis häufig aus landwirtschaftlichen Betrieben mit gemischten Tätigkeiten, solche untergeordnete Tätigkeiten können im Einzelfall mitgezogen werden, aber die eigentliche Landwirtschaft muss weiter dominierend sein. Bei Vorliegen eines landwirtschaftlichen Betriebes muss das Vorhaben diesem Betrieb dienen, es muss funktional diesem Betrieb zugeordnet sein. Das Vorhaben muss zwar nicht unentbehrlich sein, reine Nützlichkeitserwägungen reichen aber nicht aus. Zudem muss der Standort des Vorhabens mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein (BVerwG 19.06.1991 - 4 C 11.89, BRS 52, Nr. 78). Für die Beurteilung der dienenden Funktion eines Vorhabens hat die Rechtsprechung die Figur des vernünftigen Landwirtes entwickelt, da es nicht auf die Behauptung des konkreten Landwirtes ankommt, das Vorhaben diene seinem Betrieb (BVerwG 03.11.1972 - IV C 9.70, BRS 25, Nr. 60, BVerwG 23.12.1983 - 4 B 175.83, BRS 40, Nr. 81, BVerwG 11.04.1986 - 4 C 67.82, BRS 46, Nr. 75). Klassische Vorhaben im Zusammenhang mit landwirtschaftlichen Betrieben sind typische Betriebsgebäude (Ställe, Remisen, Scheunen, Silos, Gärfutterbehälter usw.), aber auch betriebseigene Wohnungen für Arbeitskräfte oder Altenteilerhäuser (regelmäßig nicht bei Nebenerwerbsbetrieben: BVerwG 24.10.1980 - 4 C 35.78, BRS 36, Nr. 80). Stets ist zu prüfen, ob der Wunsch, im Außenbereich zu wohnen, im Vordergrund des Antragsgegenstandes steht, oder aber es sich um eine ernsthafte landwirtschaftliche Betriebsführung handelt.
Pferdehaltung im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes setzt voraus, dass die Tiere überwiegend auf eigener Futtergrundlage ernährt werden, die Tierhaltung der Erzeugung von Tieren (= Tierzucht) im Rahmen der Landwirtschaft dient und das landwirtschaftliche Unternehmen nachhaltig auf Gewinnerzielung ausgerichtet ist. Tierzucht bedingt aber, dass ein ausreichender Bestand an Stuten, Fohlen, Jährlingen und Remonten vorhanden ist und die Pferdezucht kontinuierlich betrieben wird, die Zuchtarbeit z. B. im sportlichen Bereich erfolgreich ist und der Züchter über persönliche und sächliche Mittel verfügt, um den Zuchterfolg sicher zu stellen (VGH Hessen 11.07.1984 - IV OE 122/79, BRS 42, Nr. 84). Unter Pensionstierhaltung wird das Unterstellen und Pflegen von Pferden und Rindern fremder Eigentümer unter § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB verstanden. Erforderlich ist aber auch hier eine überwiegend eigene Futtergrundlage. Tierhaltung mit gänzlich oder überwiegend zugekauftem Futter wäre keine Landwirtschaft i. S. d. § 201 BauGB. Das Futter muss also in erster Linie im eigenen Betrieb erzeugt werden bzw. erzeugt werden können. Also muss dies bei Ihnen gewährleistet sein. Die Gewinnprognose in der entsprechenden Höhe sind im Rahmen des erforderlichen.
Pferdehaltung ist unter den Begriff der Landwirtschaft zu fassen, wenn ein entsprechender Betrieb als Wiesen- und Weidewirtschaft und damit als echte Bodenertragsnutzung betrieben wird (BRS 27, Nr. 67, VGH Hessen 11.07.1984 - IV OE 122/79, BRS 42, Nr. 84, OVG Niedersachsen 20.05.1992 - 1 L 111/91, BRS 54, Nr. 66). Bei landwirtschaftlicher Pensionspferdehaltung ist die Voraussetzung der überwiegenden eigenen Futtergrundlage erfüllt, wenn entsprechende landwirtschaftliche Nutzflächen von 0,35 ha pro Pferd vorhanden sind (BayVGH, Beschl. v. 4.1.2005 - 1 CS 04.1598 - ZfBR 2005, 384). Hierbei ist die durch das Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) geänderte Definition der Landwirtschaft nach § 201 BauGb zu beachten. Es ist zwar nach wie vor erforderlich, dass zu dem landwirtschaftlichen Betrieb genügend landwirtschaftlich bewirtschaftete Flächen gehören, auf denen das Futter erzeugt werden kann. Da das in der flächenbezogenen Tierhaltung erzeugte Futter regelmäßig vorher verarbeitet wird, muss deshalb der Landwirt nicht nur das selbst produzierte Futter verfüttern. Das OVG Niedersachsen (20.05.1992 - 1 L 111/91, BRS 54, Nr. 66) hat bei einem Betrieb mit ca. 60 ha Acker - auch Hafer - und 10 ha Gründland bei 34 Pensionspferden die Privilegierung anerkannt. Andernfalls ist Pensionstierhaltung allenfalls als bodenrechtliche Nebensache einzustufen, die von einem landwirtschaftlichen Vollerwerbs- bzw. Nebenerwerbsbetrieb gleichsam mitgezogen werden kann. Ist diese Voraussetzung nicht gegeben, handelt es sich lediglich um Hobbytierhaltung, welche nicht unter § 35 BauGB fällt und somit nicht privilegiert ist.
2. Der (positive) Bauvorbescheid ist auf einen Käufer übertragbar.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.
Mit freundlichen Grüßen
Patrick Hermes
Rechtsanwalt
auch Fachanwalt für Steuerrecht
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