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nicht genehmigte Umbauten


07.12.2009 13:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt


Sachverhalt
1.
Ein Eigentümer einer WEG hat sich im Jahr 2004 von der Eigentümergemeinschaft das Herstellen von 2 größeren Wanddurchbrüchen in einer tragenden Mauerwerkswand (Wand A) in seiner Eigentumswohnung im 1.OG in der Eigentümerversammlung genehmigen lassen.

Stattdessen hat er anschließend im Dezember 2004 –ohne Genehmigung und ohne Information der Eigentümergemeinschaft- 3 andere tragenden Mauerwerkswände (Wand B, C, D welche vom KG bis zum 3. OG zwischen den Balken der Holzbalkendecke durchgehend waren) entfernen und durch Stahlträger und Stützen ersetzen lassen. Diese tragenden Wände gehören m.E. zum Gemeinschaftseigentum.
Es gab zwar eine (fehlerhafte) statische Berechnung für diesen (von den Eigentümern nicht genehmigten Umbau), aber infolge der fehlerhaften Ausführung und Bauüberwachung traten Risse in den Wänden der darüber liegenden fremden Wohnungen auf.

2.
Weiterhin hat derselbe Eigentümer zur selben Zeit ohne Information oder Genehmigung der Eigentümergemeinschaft in seiner Wohnung in einigen Räumen die Schüttung zwischen den Holzbalken entfernt und durch Mineralwolle ersetzt. Hierdurch wurde der Schallschutz zu den Räumen der darunter liegenden fremden Wohnung beeinträchtigt. Auch bei der Decke handelt es sich m.E. um Gemeinschaftseigentum.

Frage:
Kann Die Eigentümergemeinschaft auf Rüchbau der vorgenommenen Änderung an den Wänden und der Decke bestehen?
Bestehen Verjährungsfristen?
07.12.2009 | 15:00

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes wie folgt:

Zunächst sind Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, nicht sondereigentumsfähig, § 5 Abs. 2 WEG.
Hierzu sind tragende Decken und Wände unstreitig zu zählen. Es spricht nach Ihren Angaben viel dafür, dass die umgebauten Wände und die Decke zu diesen tragenden Elementen gehören.
Dies müsste vorsichtshalber aber vor Einleitung kostenintensiver Schritte nochmals geprüft werden.

Sodann wird es darauf ankommen, ob die Gesellschaftsordnung einen Passus hinsichtlich, des Umbaus von Gemeinschaftseigentum enthält.

Ist dies nicht der Fall, gelten die gesetzlichen Regelungen. Danach ist anerkannt, dass beim Durchbruch einer tragenden, im Gemeinschaftseigentum stehenden Wand, ein nicht hinnehmbarer Nachteil dann ausgeschlossen ist, wenn kein wesentlicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums erfolgt, insbesondere keine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes und dessen Brandsicherheit geschaffen worden ist, vgl. § 22 Abs. 1 WEG.

Hier geben Sie an, dass sich Risse an den Wänden der darüber liegenden Wohnungen gebildet haben. Dies sind zwar nicht eindeutige aber zumindest doch erhebliche Anzeichen für eine Bauwerksschädigung.

Es wird auch darauf ankommen, ob die Bauaufsichtsbehörde insoweit, falls erforderlich, ihre Genehmigung zu dem Vorhaben erteilt hat.

Hinsichtlich der Veränderung der Decke dürfte es sich so verhalten, dass auch insoweit ein Nachteil i.S.v. §§ 14, 22 WEG eingetreten ist, da der Trittschall infolge der Umbauten größer geworden ist.
Ob der Umfang des Trittschalls einen Rückbau rechtfertigt, ist jedoch erst nach eingehenderer Prüfung prognostizierbar.

Bis jetzt spricht Einiges für einen Anspruch auf Rückbau nach § 1004 BGB.

Der Anspruch verjährt gem. §§ 195,199 BGB in drei Jahren. Die Frist begint mit dem Schluss des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

___

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Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann das Ergebnis der juristischen Bewertung beeinflussen und sogar zu einem völlig gegensätzlichen Ergebnis führen. Die hier gegebene Antwort basiert vollständig auf Ihren eigenen Angaben.


Rechtsanwalt Mirko Ziegler

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