Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
141.916 Fragen, 59.611 Anwaltsbewertungen
450.527
Registrierte
Nutzer
businessandmore.de Anwalt? Hier lang  | 6 Anwälte online

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

mietminderung durch Geruchsbelästigung im Bad


09.10.2004 10:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Guten Tag,

bei uns dreht es sich um folgendes Problem. Wir, meine Freundin und ich, wohnen seit August 2003 in einer sozial gestützten Wohnung im 2.OG. . Gegen Ende des Jahres 2003 zogen die Mieter aus der Wohnung unter uns aus und sie steht bis heute leer.
Seitdem, was vorher sehr selten aufgetreten ist, haben wir in unserem innenliegendem Bad fast jeden Tag starken Zigarettengeruch und Fäkalgerüche bzw. Abwassergeruch. Augenscheinlich zieht dies aus der Erdgeschoßwohnung durch die Badlüftung bis zu uns nach oben.
Nach Befragen der ausgezogenen Mieter aus der Wohnung unter uns, kam heraus, dass auch in dieser Wohnung Geruchsbelästigungen entstanden sind. Man hat sich da wohl aif 20% Mietminderung mit dem Vermieter geeinigt.
Wir zeigten den Mangel etwa zum Jahreswechsel beim Vermieter an, worauf dieser sich darum kümmern wollte. Nichts passierte.
Im April machten wir den Vermieter wiederum darauf aufmerksam, diesmal mit der Reaktion, dass uns die Frage gestellt wurde, warum uns das erst nach einem halben Jahr aufgefallen wäre und nicht eher.
Unserer Erklärung, in der wir auch den Auszug der Mieter aus dem 1.OG aufführten, folgte wieder ein "wir kümmern uns um das Problem".
Anfang November schrieben wir wiederum einen Brief an den Vermieter, mit dem Inhalt, dass wir die folgende Oktobermiete um 20% gemindert haben möchten und das man bitte die Lastschrift dem entsprechend ändert. Das gilt solange bis der Mangel an der Wohnung behoben ist.

Nun wurde die Oktobermiete wiederum komplett abgebucht. Da das Ganze per Lastschrift funktioniert, bleibt mir nur die Möglichkeit innerhalb von 6 Wochen die komplette Oktobermiete auf mein Konto zurück zubuchen und dann per Einzelauftrag die geminderte Miete auf das Konto des Vermieters zu buchen.

Zu meinen Fragen:

Können wir so ohne weiteres die Miete zurückbuchen und per Einzelauftag gemindert zum Vermieter buchen oder kann der Vermieter jederzeit auf mein Konto und sich die Differenz zur 100%-Miete holen bzw. im nächsten Monat mehr abbuchen?

Kann ich die Lastschrift einseitig stornieren, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Sind 20% Minderung bei starker Geruchsbelästigung eigentlich angemessen?

Was kann mir schlimmstenfalls passieren wenn der Vermieter dann immernoch nicht einlenkt und das fehlende Geld fordert?

Muß man bei sozial gestützten Wohnraum eigentlich eine Kaution zahlen? Ich hörte vor kurzem davon, dass es nicht rechtens wäre bei Sozialwohnungen Kaution zu fordern. Wenn nicht, wie bekomme ich dann meine Kaution wieder?
09.10.2004 | 12:33

Antwort

von


767 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen darf ich wie folgt beantworten:

1. Die erteilte Einzugsermächtigung darf jederzeit aus wichtigem Grund widerrufen werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Vermieter ihre Minderung nicht akzeptiert und weiterhin den vollen Betrag einzieht - ohne dazu berechtigt zu sein.

Sie können daher die Lastschrift rückbuchen lassen und die Miete, abzüglich des Minderungsbetrages, per Einzelüberweisung anweisen. Die Bank sollte den Widerruf vermerken, so daß dann ab sofort die Miete von Ihnen per Einzelüberweisung (oder Dauerauftrag) zu zahlen ist. Ein Lastschrifteinzug ist dem Vermieter dann nicht mehr möglich.

2. Die Minderungsquote von 20% erscheint mir sehr hoch. Es kommt aber auf die Intensität der Gerüche und der damit verbundenen Beeinträchtigung Ihrer Wohnqualität an. Tritt der Gestank permanemt über den ganzen Tag hindurch auf, ist eine höhere Minderung gerechtfertigt, als bei lediglich kurzen Geruchsbelästigungen. Generell sind 20% natürlich möglich, aber hier kommt es auf den Einzelfall an. Dies sollten Sie ggf. konkret mit einem Anwalt abklären.

2. Stellt sich der Vermieter auf den Standpunkt, daß eine Minderung nicht gerechtfertigt ist, kann er natürlich die geminderte Miete einklagen, bzw. bei ausreichendem Mietrückstand die fristlose Kündigung erklären. Im Rahmen einer Zahlungs- oder/und Räumungsklage würde dann Ihre Berechtigung zur Mietminderung gerichtlich geklärt. Nach Ihrer Schilderung des Sachverhaltes dürfte jedoch ein Minderungsrecht bestehen, lediglich die Höhe bedarf weiterer Klärung.

3. Auch im öffentlich-geförderten Wohnraum ist die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung zulässig, gemäß § 9 Absatz 5 Satz 1 WoBindG aber nur, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassener Schönheitsreparaturen zu sichern.


Ich hoffe, Ihnen mit meinen Antworten geholfen zu haben. Bei weiteren Rückfragen dürfen Sie sich gerne an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Schwerinstr. 37-39, 50733 Köln
Tel.: 0221-7787630 / Fax: 0221-7787629
www.rechtsanwalt.andreas-schwartmann.de


Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

Nachfrage vom Fragesteller 18.10.2004 | 13:12

Guten Tag,

wieviel Zeit hat der Vermieter um auf eine Mietminderung zu reagieren wenn sie durchgeführt ist und auch schriftlich darauf aufmerksam gemacht wurde, bevor er sie "stumm hinnimmt"? Denn wenn der Vermieter in keiner Weise reagiert kann ich doch davon ausgehen, dass er sich des Problems angenommen hat und sich meldet wenn es behoben wurde?

MfG Patrick

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.10.2004 | 21:23

Diese Frage stellt sich, wenn der Mieter unberechtigt mindert, und der Vermieter nach einem längeren Zeitraum den geminderten Betrag fordert. In diesem Fall kommt eine Verwirkung in Betracht, wobei allerdings ein Zeitablauf von mindestens 1 Jahr vorliegen müsste. Außerdem muß beim Mieter der Eindruck entstanden sein, daß der Vermieter die Minderung akzeptiert; er muß darauf vertrauen dürfen, daß eine spätere Rückforderung des geminderten Betrages nicht erfolgt. Diese Voraussetzungen liegen oft nicht vor!

Mindert der Mieter aber wegen Mängel zurecht die Miete, kommt eine spätere Nachzahlungsforderung des Vermieters nicht mehr in Betracht.

Auf die Minderung muß der Vermieter im Übrigen nicht reagieren. Er muß aber die mitgeteilten Mängel in angemessener Frist beseitigen. Kommt er dem nicht nach, sollte die zusätzliche Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes erwogen werden. Auch besteht die Möglichkeit, Mängelbeseitigungsklage einzureichen. Eine Frist von 14 Tagen nach Mitteilung des Mangels und Aufforderung an den Vermieter, tätig zu werden, halte ich hier für angemessen.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

ANTWORT VON

Köln

767 Bewertungen
RECHTSGEBIETE
Familienrecht, Miet und Pachtrecht, Zivilrecht, Verkehrsrecht, Vertragsrecht, Internet und Computerrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 53799 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
sehr hilfreich! ...
3,6/5,0
Die Beantwortung der ersten Frage erfolgte teilweise, die zweite Frage wurde gar nicht beantwortet. ...
4,8/5,0
Prima Arbeit, kurz prägnant und zielgerichtet. ...