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informelle Nebenkostenabrechnung


15.12.2016 22:16 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Formell ordnungsgemäße Abrechnung von mietrechtlichen Betriebskosten und Abrechnungszeitraum


Ich habe zum 15.12.2016 die Nebenkostenabrechnung von meinem Vermieter per Post erhalten. Diese umfasst den Abrechnungszeitraum vom 01.05.2015 bis 31.05.2016 (13 Monate). Somit ist ein Abrechungszeitraum von 12 Monaten überschritten und die Abrechnung ist formell unwirksam.

Im Mietvertrag ist zudem festgehalten:
"Über die Vorauszahlung der im § 4 genannten Betriebskosten ist einmal jährlich abzurechnen. ..."

So müsste mein Vermieter mir auch eine Abrechnung für den Zeitraum vom 01.05.2015 bis zum 31.12.2015 und nicht bis zum 31.05.2016 erstellen, ist das korrekt?

Ich würde nun gerne wissen, ob ich meinem Vermieter mitteilen muss, dass die Nebenkostenabrechnung formelle Fehler enthält und wenn ja, bis wann ich ihm das mitteilen muss.
Und ob, falls der Vermieter es nicht schafft, mir eine korrigierte Nebenkostenabrechnung bis zum 31.12.2016 zukommen zu lassen, ob die Nebenkosten dann komplett verfallen, und wenn ja, die Nebenkosten für welchen Zeitraum.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie müssten dieses in der Tat rügen.

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet.
Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

So steht es in § 556 Absatz 3 BGB.

Der Abrechnungszeitraum beträgt tatsächlich für Wohnraum höchstens ein Jahr (§ 556 Abs. 3 S. 1, § 20 Abs. 3 S. 2 NMV 1970), s. auch LG Gießen DWW 2009, 189; AG Bremen WuM 2006, 199 z. B.).

Schafft es daher bei Ihrer Rüge der Vermieter nicht, bis zum 31.12.16 formell ordnungsgemäß abzurechnen, verfällt eine Nachforderung jedenfalls für das Jahr 2016 bis zum 30.04.
Die Abrechnungsfrist beginnt immer mit dem Ende des Kalenderjahres, auch wenn der in die Gesamtabrechnung einbezogenen Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten ein davon abweichender Abrechnungszeitraum (das Kalenderjahr, das Mietjahr oder der Jahreszeitraum, innerhalb dessen regelmäßig die Jahresabrechnungen der Versorgungsträger erteilt werden) zugrunde liegt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 15.12.2016 | 23:36

Vielen Dank für die Antwort, leider bin ich ein bisschen verwirrt.

Ich verstehe nicht, warum der Anspruch bis zum 04/2016 verfällt. Ich dachte mein Vermieter müsste im Jahr 2015 mindestens einmal abgerechnet haben, also bis spätestens 31.12.2015 und hätte dafür eine Frist von 12 Monaten, womit wir bei einem Fristende am 31.12.2016 wären.
Warum verfallen dann auch die Ansprüche der ersten vier Monate in 2016?

Und wie viel Zeit ich habe, meinen Vermieter über die fehlerhafte Abrechnung aufzuklären?





Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.12.2016 | 08:18

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage gerne wie folgt beantworten:

Einwendungen sind binnen Jahresfrist NACH Erhalt der Abrechnung zu erheben, formelle und materielle.

Der Abrechnungszeitraum vom 01.05.2015 bis 31.05.2016 (13 Monate) ist zwar falsch und daher die Abrechnung formell fehlerhaft.

Aber:
Abrechnen darf er nur über einen Jahreszeitraum, 01.05.2015 bis 30.04.2016.

Das kann er bis zum Jahresende nachholen.

Da aber dann der Monat Mai 2016 raus fällt bzw. rechtlich außen vor blieben muss, kann er nächstes Jahr vom 01.05.2016 bis 30.04.2017 für die Jahre 2016 bis 2017 noch abrechnen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

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