hauskauf von den Eltern

Antwort

von
Rechtsanwalt Ralf Morwinsky
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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese beantworte ich gerne auf der Grundlage Ihrer Angaben.

Im Falle einer Schenkung des Grundstückes hätten nach dem Ableben Ihres Stiefvaters dessen leibliche Kinder gemäß § 2325 Abs. 1 BGB einen sogenannten Pflichtteilsergänzungsanspruch. Dieser Anspruch bewirkt, daß der Pflichtteil (Hälfte des gesetzlichen Erbteils) auf der Grundlage des um die Schenkung erhöhten Erbes berechnet wird. Mit jedem vollen Jahr nach vollzogener Schenkung wird die Schenkung um 10 % weniger berücksichtigt, § 2325 Abs. 3 BGB. Demnach bliebe die Schenkung nach 10 Jahren gänzlich außer Betracht.
Der Wert der Schenkung wäre nach dem Wert des Grundstücksanteils abzüglich der hälftigen Belastung zu bestimmen.
Bei einem Verkauf des Grundstückes an Sie zu einem deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preis könnte eine sogenannte gemischte Schenkung vorliegen. Dann würde die Differenz zwischen Wert und Kaufpreis im Rahmen des Pflichtteilergänzungsanspruchs zu berücksichtigen sein.
Allerdings wird von der Rechtsprechung nicht stets eine gemischte Schenkung angenommen, wenn ein Kauf zu einem unter dem Marktwert liegenden Preis vereinbart wird, da es Sache der Vertragsparteien ist, Leistung und Gegenleistung zu bewerten. Bleiben Leistung und Gegenleistung in einem vernünftigen Rahmen, so ist diese Bewertung anzuerkennen. Erst bei auffallend grobem Mißverhältnis ist von einer teilweisen Schenkung auszugehen. Die Hälfte des Wertes gilt als untere Grenze für den Kaufpreis, wenn die Annahme einer Schenkung vermieden werden soll. Insofern ist Ihre Information mit den 51 % durchaus korrekt. Im Einzelfall kann es sich jedoch empfehlen, einen gewissen Sicherheitszuschlag einzubauen, z.B. einen Kaufpreis in Höhe von 60 % auf der Grundlage eines Wertes von 120.000,- € zu vereinbaren.
Möglich wäre es auch, den Anteil Ihres Stiefvaters zu einem höheren Preis zu erwerben und gleichzeitig den Anteil Ihrer Mutter komplett als Schenkung zu erhalten. Insofern bestünde überhaupt keine Gefahr, daß die Kinder Ihres Stiefvaters Pflichtteilsergänzungsansprüche anmelden.

Auch die Bestellung eines Nießbrauchsrechts wäre eine Möglichkeit, den Wert des Kaufgegenstandes zu reduzieren.

Der Kaufvertrag muß durch einen Notar beurkundet werden. Der Notar muß die Parteien auf Nachfrage über den Inhalt des Vertrages aufklären. Insofern sollten Sie sich nicht scheuen, dem Notar den Hintergrund des Geschäftes zu erklären und von diesem eine sinnvolle Lösung erarbeiten lassen.
Alternativ hierzu können Sie auch durch einen Anwalt einen Vertrag erstellen lassen, der sämtliche erbrechtlichen Belange berücksichtigt, auch Fragen auf der Seite Ihrer Familie. Allerdings ist dies mit zusätzlichen Kosten verbunden.