Frage geschrieben am 03.02.2010 12:26:45
hausfriedensbruch durch den vermieter?
Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum | Einsatz: € *** | Status: Beantwortet | Aufrufe: 2102ich habe bei einem soziokulturellem gemeinnützigem Verein ein Atelier angemietet.
Durch eine langwierige depressive Erkrankung bin ich einige Monate unregelmäßig in Mietrückstand geraten. Nun hat mich am 18. Januar der Verein telefonisch erreicht und mich auf meine Mietrückstände hingewiesen. Ich erbat mir einige Tage um den Sachverhalt zu prüfen, weil ich wirklich den Überblick verloren hatte. Die letzte Zahlung erfolgte im Januar diesen Jahres. Vor dem Hinweis auf den Zahlungsrückstand.
Wie besprochen hatte ich den Rückstand überprüft und einen entsprechenden Zahlungsvorschlag unterbreitet. Ich wollte den Mietrückstand innerhalb von 3 Monaten ausgeglichen haben.
Als Antwort darauf bekam ich am per Email die Information, dass der Verein das Atelier nun bereits neu vermietet hat und der Nachmieter sich bereits in dem Raum befindet.
Das heißt konkret: Der Verein hat gemeinsam mit dem Nachmieter die Tür aufgebrochen, mein Mobiliar in eine Ecke des Raumes geschoben und mit Laken abgedeckt.
Ich habe keine schriftliche Kündigung oder eine schriftliche Mahnung wegen des Mietrückstandes erhalten. Sofort nachdem ich von dem Mietrückstand erfuhr habe ich mich um die Begleichung gekümmert und einen Zahlungsvorschlag unterbreitet.
Meine depressive Erkrankung ist eine Folge eines Missbrauchs-Traumas. Dieses Eindringen in meinen Lebensraum durch den Einbruch macht es für mich unmöglich diesen Raum wieder zu betreten, da ich meine seelische Reaktion nicht einschätzen kann.
In dem Raum befinden sich sehr persönliche Dinge aus künstlerischer Arbeit und zum Teil sehr Wertvolle Möbel.
Aus meiner Sicht liegt ein Hausfriedensbruch vor.
Um sowohl mir als auch dem Verein eine gerichtliche Auseinandersetzung zu ersparen, möchte ich dem Verein folgendes Vorschlagen:
Der Verein zahlt den Transport meines Eigentums durch ein Umzugsunternehmen (aus Haftungsgründen) und Verzichtet zumindest auf einen Teil des Mietrückstand (einmal als Entschädigung zum anderen habe ich noch keinen neuen Lagerraum für die Möbel und Arbeiten). Im Gegenzug verzichte ich auf eine Anzeige und unterzeichne eine Kündigung des Mietvertrages in beiderseitigem Einvernehmen.
Ist der Vorschlag, welchen ich unterbreiten möchte, gerechtfertigt und angemessen?
Mit besten Grüßen
Hinweis:
Achtung Archiv!
Diese Antwort ist vom 3.2.2010 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort geschrieben am 03.02.2010 13:29:09
Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.
Zunächst festzustellen ist, dass Sie auf Grundlage eines Mietvertrages verpflichtet sind, die vereinbarte Miete zum Fälligkeitszeitpunkt zu entrichten. Kommen Sie hiermit mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug, so ist der Vermieter berechtigt, Ihnen außerordentlich gemäß §569 BGB kündigen. Ein solche ist bisher nicht erfolgt. Dies hat zur Folge, dass im Zeitpunkt des Betretens der Räumlichkeiten durch den Vermieter noch ein wirksamer Mietvertrag bestand und Sie selbst auch zu diesem Zeitpunkt nicht zur Räumung verpflichtet waren. Der Vermieter ist bei Bestand eines Mietverhältnisses grds. nicht berechtigt, die Mieträume ohne Zustimmung des Mieters zu betreten. Nur zum Zwecke der Besichtigung und Kontrolle der Mietsache ist ein solches legitim. Vorliegend betrat der Vermieter die Räume mit dem Ziel, diese eigenmächtig zu räumen. Dies erfüllt tatsächlich den Tatbestand des Hausfriedensbruches soweit es in §123 StGB heisst, dass sich derjenige strafbar macht, der in die Geschäftsräume eines anderen widerrechtlich eindringt. Hierbei zu berücksichtigen ist jedoch, dass Hausfriedensbruch nur dann verfolgt wird, soweit der Geschädigte einen Strafantrag stellt, §123 Abs.2 StGB. Ein solcher Antrag muss gemäß §77b StGB binnen einer Frist von 3 Monaten gestellt werden.
Soweit Sie nunmehr beabsichtigen mit dem Vermieter einen Vergleich dahingehend abzuschließen, dass dieser verpflichtet sein soll, Ihre Möbel zu transportieren, auf einen Teil der Forderung zu verzichten und Sie im Gegenzug von einer Strafanzeige absehen, so würde ich von solch einer Formulierung abraten. Hintergrund ist derer, dass hierbei schnell der Tatverdacht der Nötigung aufkommen kann. Vielmehr sollten Sie argumentieren, dass Ihnen durch die unberechtigte Räumung nunmehr Kosten entstanden sind, da Sie die Möbel kostenpflichtig unterstellen müssen und Sie zudem möglicherweise entgangenen Gewinn zu verzeichnen haben. Auch könnte ein Schadensersatzanspruch dahingehend bestehen, dass Sie nunmehr die Mieträume nicht mehr nutzen können, der Vermieter also seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt hat. Sie sollten also zivilrechtliche Ansprüche geltend machen, die Sie im Wege der Aufrechnung der Forderung des Vermieters entgegenhalten können. Gegebenenfalls haben Sie bereits einen Schaden dadurch erlitten, in dem Ihr Mobiliar bereits beschädigt wurde. Auch könnte man darüber nachdenken, dass man sich darauf einigt, dass einen gegebenenfalls vorhandene Kaution auf Mietrückstände anzurechnen ist. Die Strafbarkeit des Vermieters können Sie erwähnen, jedoch sollten Sie dies nicht in ein Abhängigkeitsverhältnis zur gewünschten Handlung des Vermieters stellen.
Ich weise Sie aber auch daraufhin, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, von seinen Forderungen abzusehen, auch wenn er sich möglicherweise Gegenforderungen ausgesetzt sieht. Auch möchte ich Sie darauf hinweisen, dass die Gefahr besteht, dass der Vermieter Nutzungsentschädigung geltend macht, soweit die Möbel längere Zeit in seinen Räumlichkeiten verbleiben und sich der Vermieter weigert, diese auf eigene Kosten zu transportieren.
Infolge der Komplexität ist Ihnen anzuraten, sich weiterer anwaltlicher Hilfe zu bedienen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe
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