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Ich beabsichtige ein im Außenbereich gelegenes Grundstück, bebaut mit einem rechtmäßig errichteten Einfamilienhaus zu erwerben und dieses Gebäude mit meiner Familie zu bewohnen. Das Gebäude ist sanierungsbedürftig und weist erhebliche Mängel auf. Es wird derzeit vom Eigentümer genutzt und ist in Hamburg gelegen.
Ich habe die Frage, welche Vorraussetzungen im einzelnen gegeben sein müssen, damit ein Abriss und die Errichtung eines gleichartigen Gebäudes nach § 35 Abs. 4 Nr. 2 genehmigt werden kann. Gibt es hierzu Kommentare oder Urteile?

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Sehr geehrter Ratsuchender,


Voraussetzung ist zunächst, dass der Altbau und dessen Nutzung genehmigt ist, was ich nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung voraussetze.


Ist dieses der Fall, greift der sogenannte aktive Bestandschutz ein, d.h. eine begrenzte Erweiterung oder aber auch eine Veränderung bis hin zum völligen Neubau wäre geschützt.

Um diesen erweiterten Schutz zu erlangen, ist es zunächst notwendig, den derzeitigen Ist-Bestand aufnehmen zu lassen, sowohl in Hinblick auf Größe, also auch zum Zustand, damit Maße und Abrissnotwendigkeit dokumentiert werden.

Dieses sollte durch einen geeigneten Bausachverständigen erfolgen - sinnvoll ist es dabei fast immer, auch schon in dieser Phase den Sachbearbeiter des Bauamtes heranzuziehen, damit dieser sich nicht übergangen fühlt. Dieses sollte aber vorab mit dem Sachverständigen besprochen werden. Die offene Zusammenarbeit mit den Behörden ist aber immer der bessere Weg, soweit es um den Außenbereich geht, da auch viele Nebenentscheidungen sogenannte Ermessensentscheidungen sind, sie ich meistens bei offener Zusammenarbeit günstiger gestalten lassen.

Stellt der Sachverständige fest, dass nur noch der Abriss und Neubau geeignet ist, die zeitgemäß funktionsgerechte Nutzung zu gewährleisten, greift dann dieser aktive Bestandsschutz ein.

Die von Ihnen gewümschten Entscheidungen lauten:

BVerwG, Urt.v. 17.01.1986, Az.: 4 C 80/82
BVerwGE 49, 370.


Vielfach wird noch die Auffassung vertreten, dass der Eigentümer selbst den Abriss nicht verantworten darf, also nur Barnd, Naturereignisse oder andere außergewöhnlicher Ereignisse den Schutz erwachsen lassen. Allerdings wird diese Rechtsauffassung in jüngster Zeit nicht mehr von den meisten Gerichten getragen; neue Entscheidungen des Hanseatischen OVG sind dazu leider noch nicht veröffentlicht.


Daher sollten Sie ggfs. auch darüber nachdenken, ob nicht - was um ein Vielfaches einfacher wäre - hier Nr.4 zu tragen kommen könnte, also die Änderung eines erhaltenswerten Gebäudes in Betracht kommt. Sofern dann die Außenmauern erhalten werden, können Änderungen, Nuzungsänderungen und Erweiterungen sicherlich problemloser durchgeführt werden.


Voraussetzung ist aber bei beiden Alternativen weiter, dass zwischen Abriss und Neubau keine allzulange Zeitspanne liegt. Dieses wird dann zu bejahen sein, wenn man mit einem Wiederaufbau nicht mehr rechnen musste (OVG Lüneburg, Beschl.v. 05.10.2005, Az.: 9 LA 344/03; BVerwG, Beschl. v. 05.06.2007, Az.: 4 B 20/07), so dass Abriss und Wiederaufbau zügig erfolgen sollte, was ich aber unterstelle.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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