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grundschuldbestellung


| 10.12.2010 02:41 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



hallo, folgende frage:
die a-gmbh verkauft an den privatmann x von 2 immobilien jeweils die hälfte. zur finanzierung beider hlften lässt die a-gmbh zu, die absicherung für beide hälften auf die immobilie 1 erstrangig einzutragen. die immobilie 2 bleibt für den käufer unbesichert. nun birgt dies das risiko, dass bei insolvenz des käufers die immobilie 1 kpl. dem verkäufer verlustig geht und in den eigentumsanteil der immobilie 2 des käufers noch vollstreckt werden könnte. es sollen nun paritätische sicherungsverhältnisse hergestellt werden, wozu der käufer generell bereit ist. es ist daher angedacht, auf der immobilie 2 eine grundschuld zu gunsten des verkäufers bis zur gleichen höhe wie in der immobilie 1 (grundschuld für den käufer) eintragen zu lassen. eine grundschuld ist zwar abstrakt, sie muss dennoch einen rechtshintergrund haben um nicht im falle der inanspruchnahme auf antrag der gläubiger gelöscht werden zu können.
wie kann hier sicherungsparität hergestellt werden? wie müsste die grundschuld mit welcher zweckerklärung beim notar bestellt werden?

vielen dank für die lösung

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Sehr geehrter Ratsuchender,


so, wie Sie es sich denken, kann es letztlich nicht gehen. Denn nach Ihrem Gedankenspiel wären dann beide Grundstücke zu jeweils 100% belastet, wobei die Gegenleistung fehlt.

Dieses würde dann aber dem Verbot der Übersicherung zuwieder laufen, so das Sie diese Idee - egal, wie Sie es denn auch ausformulieren möchten - nicht durchsetzen können.

Denn insoweit wäre eine Sicherheitsvereinbarung dann nichtig, so dass die Durchsetzbarkeit nicht in Betracht kommen wird, was wiederum zur Fole hätte, dass die Grundschuld dann ebenfalls der Rechtsgrund fehlen würde (BGHZ 108, 243). Da die zu sichernde Forderung dann nicht besteht, wäre die Grundschuld sogar herauszugeben (BGHZ 106, 375).


Möglich wäre lediglich, die Grundschuld 2 für diese Hälfte zu bestellen, gleichzeitig die Grundschuld 1 auf die Hälfte zu reduzieren.

Es wären dann für beide Hälften jeweils Grundschulden in entsprechender Höhe der 1/2 Anteile eingetragen, so dass dann eine gewisse Sicherheit besteht.


Eventuell wäre noch daran zu denken, die Grundschulden mit Ihrer Bestellung abtreten zu lassen, um so das Verbot der Übersicherung zu umgehen. Diese - ansich zulässige - Möglichkeit birgt aber die sehr große Gefahr, dass ein möglicher Gläubiger die Abtretung anficht, so dass sie dann ggfs. mit gerichtlicher Entscheidung als gegenstandslos erklärt wird. Dabei gelten die obigen Ausführungen.


Daher kann man nach der derzeitigen Sachverhaltsdarstellung letztlich nur davon abraten, beide Immobilien zu 100% zu belasten, sofern es dafür an zu sichernde Forderungen fehlt. Denn die Grundschuld valutiert nicht, wäre also herauszugeben (BGH NJW-RR 90, 455), so dass auch mittels Zweckerklärung dieses Manko nicht ersetzt werden kann.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Ergänzung vom Anwalt 11.12.2010 | 14:50

Sehr geehrter Ratsuchender,


Sie wünschten die volle Belastungen beider Immobilien, da ja Immobilie 1 voll belastet ist und die Vollbelastung auch auf Immobilien 2 erfolgen sollte, allerdings ohne entsprechenden Rechtsgrund.

Dieses geht nun einmal nach der deutschen Gesetzgebung so nicht, so dass die Risiken deutlich gemacht worden sind.


Schlichtweg unsinnig ist es, dass bei einer Aufteilung der Sicherheiten die Gläubiger ungehindert Zugriff hätten. Es ist nicht nachvollziehbar, woher Sie insoweit Ihre Erkenntnis ableiten wollen. Dieses wäre ggfs. noch Gegenstand einer - von Ihnen aber nicht gestellten - Nachfrage gewesen, so dass es bei der genannten Rechtsprechung verbleibt. Denn im Gegensatz zu Ihnen vermag ich meine Antwort belegen.

Es mutet schon merkwürdig an, dass Sie es dann trotzdem besser wissen wollen, ohne die Quelle Ihrer Erkenntnis zu nennen.

Viel Spaß bei der Auseinandersetzung mit dem Notar. Denn Sie werden keinen Notar finden, der Ihren Vorschlag so umsetzen wird, da er dann in der Haftung stehen würde. Daher ist Ihre Anmerkung wirklich lächerlich und zeugt von einer doch recht merkwürdigen Auffassung.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Bewertung des Fragestellers 10.12.2010 | 23:30


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

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"durch diesen rat hätte ich das gegenteil dessen was ich wollte erreicht.die gläubiger des käufers könnten durch weitere grundschuldbestellung in objekt 2 nun auch da direkt vollstrecken.beide objekte wären sofort unterm hammer und würden gerade mal die hauptforderung plus nebenkosten des käufergläubigers decken und die anteile des verkäufers würden über die tischkannte fallen. schlechter rat !"
Stellungnahme vom Anwalt:
Man beachte bitte die Antwortergänzung.....Unglaublich, wie unsinnig der Ratsuchende argumentieren möchte.
FRAGESTELLER 10.12.2010 3/5.0
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