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Guten Tag,
wir möchten unseren gewerbl.Mietvertrag um 5 weitere Jahre verlängern. Der Vermieter hat in dem Verlängerungsvertrag folgende Klausel nun mit eingebaut:
"Ändert sich der vom statistischen Bundesamt festgestellte "Verbraucherpreisindex für Deutschland" auf Basis 2005=100 gegenüber dem Stand des Monats November 2010 bzw. dem Stand, der Grundlage der vorangegangenen Veränderung der Miete nach dieser Wertsicherungsklausel war, um mindestens 5 Punkte, so ändert sich die Miete in dem gleichen prozentualen Verhältnis nach oben oder unten."
Es handelt sich um gewerbliche Mieträume in München,Zentrum. Die Netto Kaltmiete beträgt 17€/m².
Inwieweit kann diese Klausel negative Auswirkungen für uns als Mieter haben?
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Antwort geschrieben am 09.06.2010 11:46:14 
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Rechtsanwalt Dipl. Jur. Danjel-Philippe Newerla
Stresemannstr. 46, 27570 Bremerhaven, Tel: 0471/140-240, Fax: 0471/140-244
Erbrecht, Verkehrsrecht, Arbeitsrecht, Verwaltungsrecht, Wettbewerbsrecht, Zivilrecht, Gesellschaftsrecht, Miet und Pachtrecht
Bewertungen: 586
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vielen Dank für Ihre Anfrage!
Nachfolgend möchte ich zu Ihrer Frage sehr gerne wie folgt Stellung nehmen:
Zunächst einmal ist festzustellen, dass ein Zeitmietvertrag über fünf Jahre, also unter Ausschluss eines Rechts zur ordentlichen Kündigung, im Gewerbemietrecht grundsätzlich möglich ist.
Insbesondere aufgrund der langen Laufzeit und der extrem beschränkten Möglichkeiten sich von dem Vertrag wieder zu lösen sollte das Vertragswerk umso genauer unter die Lupe genommen werden.
Bei der Klausel, die Sie hier zitiert haben, handelt es sich um eine so genannte Wertsicherungsklausel. Solche Klauseln sind grundsätzlich zulässig, also rechtswirksam.
Bei der von Ihnen zitierten Klausel handelt es sich um eine übliche Wertsicherungsklausel, die auch in dieser konkreten Formulierung wirksam ist.
Mit dieser Klausel vereinbaren Sie eine so genannte Indexmiete.
Nachfolgend habe ich Ihnen einen sehr interessanten Link zu diesem Thema beigefügt, der meines Erachtens zu allen relevanten Fragestellung vertiefende Informationen beinhaltet:
http://www.erwin-ruff.de/indexmiete.html
Sie haben ja aber explizit nach möglichen negativen Auswirkungen dieser Klausel gefragt.
Die einzige negative Auswirkung kann sein ( muss aber nicht sein, falls sich der entsprechende Index nicht ändert), dass wenn sich der vom statistischen Bundesamt festgestellte "Verbraucherpreisindex für Deutschland" nach oben ändert,die Mieter unter bestimmten Voraussetzungen angepasst, also erhöht werden muss. Negativ ist also die Verteuerung der Miete.
Diese Klausel kann aber auch in gleichem Maß vorteilhaft sein, da ja explizit dort festgeschrieben ist, dass die Mieter auch nach unten korrigiert werden kann, eine entsprechende Änderung des Verbraucherpreisindex für Deutschland vorausgesetzt.
Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:
Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.
Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Bei Bedarf fragen Sie gerne nach.
Ich hoffe Ihre Frage zu ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Mittwochnachmittag !
Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774
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Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 09.06.2010 14:01:52
Vieln Dank für ihre Antwort.
Mir war klar, dass die negative Auswirkung eine Mieterhöhung bedeuten würde, sobald sich der Preisindex nach oben ändert. Bitte entschuldigen Sie die etwas zu allgemein formulierte Frage.
Könnten Sie mir hierzu aber bitte noch eine konkretere Angabe mit Berücksichtigung auf die Klausel geben.
Wenn ich es richtig verstanden habe, wird als Grundlage der VPI 2005=100 genommen. Dieser ist seit 2005 um 8,9 Punkte gestiegen. Würde dies für uns bedeuten, dass im Nov 2010 (Zeitpunkt der MV-Verlängerung) auf jeden Fall eine Erhöhung um 8,9% der Nettokaltmiete für die kommenden 5 Jahre berechnet wird? Wir also einen m² Preis von €18,50 anstatt €17,00 zu zahlen hätten?
Vielen herzlcihen Dank für Ihre Antwort.
Vieln Dank für ihre Antwort.
Mir war klar, dass die negative Auswirkung eine Mieterhöhung bedeuten würde, sobald sich der Preisindex nach oben ändert. Bitte entschuldigen Sie die etwas zu allgemein formulierte Frage.
Könnten Sie mir hierzu aber bitte noch eine konkretere Angabe mit Berücksichtigung auf die Klausel geben.
Wenn ich es richtig verstanden habe, wird als Grundlage der VPI 2005=100 genommen. Dieser ist seit 2005 um 8,9 Punkte gestiegen. Würde dies für uns bedeuten, dass im Nov 2010 (Zeitpunkt der MV-Verlängerung) auf jeden Fall eine Erhöhung um 8,9% der Nettokaltmiete für die kommenden 5 Jahre berechnet wird? Wir also einen m² Preis von €18,50 anstatt €17,00 zu zahlen hätten?
Vielen herzlcihen Dank für Ihre Antwort.
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 09.06.2010 14:25:39
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:
Sie schrieben: "Wenn ich es richtig verstanden habe, wird als Grundlage der VPI 2005=100 genommen. "
Ja, das ist vollkommen korrekt.
Ihre Vermutung ist richtig. Sofern nämlich im November 2010 eine Erhöhung von 8,9 %, also von über 5 % vorliegt, würde sich der Mietpreis wie von Ihnen angegebenen, entsprechend erhören.
Ich hoffe ihre Nachfrage zu ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Mittwochnachmittag und alles Gute!
Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste
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Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:
Sie schrieben: "Wenn ich es richtig verstanden habe, wird als Grundlage der VPI 2005=100 genommen. "
Ja, das ist vollkommen korrekt.
Ihre Vermutung ist richtig. Sofern nämlich im November 2010 eine Erhöhung von 8,9 %, also von über 5 % vorliegt, würde sich der Mietpreis wie von Ihnen angegebenen, entsprechend erhören.
Ich hoffe ihre Nachfrage zu ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Mittwochnachmittag und alles Gute!
Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste
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