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geschlossener Immobilienfond - Nachzahlung


09.12.2008 16:33 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla



Ich habe 1993 Anteile an einem geschlossenen Immobilienfond erworben, für die ich seit 2005 schuldenfrei bin. Die Bürgschaft für 2 Anteile habe ich 2005 bei der damals finanzierenden Sparkasse abgelöst und im Gegenzug die Police einer zusätzlich abzuschliessenden LV wiedererhalten.

Der Fond sollte über Mieteinnahmen an einer Gewerbeimmobilie Aussschüttungen an die Mitglieder generieren, was aber nicht der Fall ist.
Nun hat die zuständige Bank (EuroHypo) das Darlehn für den Fond gekündigt und verlangt pro Anteil ca. 5000 Euro Nachzahlung.
Für den Fall der Unterlassung hat die Bank mit Klage gegen die Gesellschafter gedroht.

Ich habe keine Rechtsschutzversicherung.
Muss ich den entsprechenden Betrag nachzahlen? Wie kann ich aus der Gesellschaft austreten ohne weitere Verluste zu machen? Was ist im Falle einer Klage der Bank zu beachten?
Sehr geehrter Ratsuchender,

unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen sehr gerne zusammenfassend wie folgt:



1.) Wie aus der Gesellschaft so schnell wie möglich austreten?


Nach Ihren Sachverhaltsangaben handelt es sich vorliegend um einen geschlossener Fonds, der in Immobilien investiert. Ein solcher wird i.d.R. aufgelegt, um ein einzelnes Projekt zu finanzieren. Ist das benötigte Kapital eingezahlt, wird der Fonds geschlossen. Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung gehe ich davon aus, dass der Fond noch nicht geschlossen ist, da sich dann ja auch nicht die Frage nach einem Austritt stellen würde. Sollte der Fall anders gelagert sein, korrigieren Sie mich bitte, damit ich im Rahmen der kostenlosen Nachfrageoption dazu Stellung nehmen kann.

In Ihrem Fall kommen drei Austrittsvarianten gegebenenfalls in Betracht, die ich Ihnen gerne nachfolgend näher erläutern möchte. Da wäre zunächst die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung.

Zunächst müsste ein zur außerordentlichen Kündigung berechtigender Kündigungsgrund vorliegen. Solche Kündigungsgründe können beispielsweise aus Handlungen der Geschäftsführung oder der beherrschenden Gesellschafter des Fonds resultieren. Durch diese Handlungen muss eine dauerhafte Zerstörung des Vertrauensverhältnisses zum Anlieger hervorgerufen worden sein.

Insbesondere kommen in der Praxis insoweit folgende Kündigungsgründe sehr häufig vor:
Falsche oder unzureichende Anlegerinformation (vor oder auch nach Vertragsschluss), insbesondere irreführende Prospektangaben (Stichwort “Kündigungsgrund und Schadensersatz aus dem Rechtsinstitut der sog. Prospekthaftung) strafrechtliche Verurteilung von verantwortlich handelnden Personen der Fondsgesellschaft, , wiederholte Verletzung von Gesellschafterrechten durch die Geschäftsführung, gravierende Verstöße gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßer Geschäftsführung.
Hierbei handelt es sich um die in der Praxis am häufigsten auftretenden Fälle. Ob in Ihrem Fall ein solcher Kündigungsgrund vorliegt, kann im Rahmen der hier stattfindenden Erstberatung leider nicht abschließend beurteilt werden. Zu einer abschließenden Beurteilung wäre Einsicht in sämtliche relevanten Unterlagen im Schriftverkehr mit dem Aufleger des Immobilienfonds, in eventuell existierende Prospekte (Stichwort Prospekthaftung) sowie nähere Kenntnisse über die im Vorfeld des Beitritts zum Fonds stattgefundenen Informations.- bzw. Beratungsgespräche von Nöten.

Dementsprechende würde ich Ihnen bereits an dieser Stelle anraten, sich einen Kollegen vor Ort zu suchen, der diese Faktoren im Rahmen einer umfassenden Einschätzung der Erfolgsausichten eines gerichtlichen Vorgehens berücksichtigt, weil diese Faktoren zu einer abschließenden Beurteilung zwingend von Nöten ist und erfahrungsgemäß ein hoher Rückfrage- bzw. Kommunikationsbedarf zwischen dem Mandanten, also Ihnen und dem beratenden Anwalt stattfinden wird, was nicht zuletzt auch daraus resultiert, dass der Erwerb des Fonds im Jahre 1993 von statten gegangen ist und auch in der Zwischenzeit (Stichwort Missmanagement, Fehler der Geschäftsführung, abredewidrige Fehlinvestitionen, etc. einiges von statten gegangen sein kann, was sich leider aus der Ferne nicht beurteilen lässt und was zu Schadensersatz bzw. einem außerordentlichen Kündigungsrecht auf Ihrer Seite führen könnte).

Im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung der Fondsbeteiligung kann die außerordentliche Kündigung in Verträgen nicht wirksam ausgeschlossen werden, so dass eine entsprechende Regelung unwirksam wäre.

Liegt ein Kündigungsgrund vor, was wie bereits ausgeführt leider nicht abschließend aus der Ferne beurteilt werden kann, muss die Kündigung gegenüber dem richtigen Adressaten, also der Geschäftsführung der betreffenden Fondsgesellschaft ausgesprochen werden und zwar schriftlich, wobei der Zugang nachweisbar gemacht werden sollte, da im Streitfall der Anleger, also Sie, den Zugangsnachweis der Kündigungserklärung erbringen müssen. Es empfiehlt sich daher ein Einschreiben mit Rückschein.

Mit Erklärung der außerordentlichen Kündigung wird die Beteiligung an der Fondsgesellschaft beendet.

Problematisch könnte allerdings sein, dass das Recht zur außerordentlichen Kündigung verwirkt sein könnte. Dies ist dann beispielsweise der Fall, wenn Sie den zur Kündigung berechtigenden Umstand kannten und der Fondgesellschaft gegenüber zum Ausdruck gebracht haben, dass Sie auf das Kündigungsrecht verzichten werden. Hiervon gehe ich nach Ihrer Sachverhaltsschilderung zwar nicht aus, jedoch ist dieses im Einzelfall zu bestimmen, so dass eine umfassende Beratung zwingend erforderlich ist, die meines Erachtens nur im Rahmen einer Mandatserteilung vernünftig zu gewährleisten ist.

Weiterhin besteht gegebenenfalls die Möglichkeit der Rückabwicklung der fremdfinanzierten Fondsbeteiligung.Bei Ihnen ist die Fondbeteiligung fremdfinanziert gewesen, nämlich durch die EoruHypo, so dass auch noch andere Beendigungsgründe trotz Unkündbarkeit des Fonds in Betracht kommen (die Unkündbarkeit sei an dieser Stelle einmal unterstellt).

Mitunter häufigster Grund für die Beendigung eines geschlossenen Immobilienfonds, ist die Nichtigkeit des Beitritts aufgrund eines Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz. Regelmäßig wird in diesen Fällen zumeist ein Treuhänder für den Anleger tätig, der die erforderlichen Vertragsschlüsse, also insbesondere die Abschlüsse des Gesellschaftervertrags sowie des Darlehensvertrages für den Anleger vornahm.
Sollte es sich bei der Person des Treuhänders nicht etwa um einen zur Rechtsberatung befugten Rechtsanwalt handelte, sind diese Verträge nach geltender Rechtsprechung des BGH oft nicht bindend. Ob dies bei Ihnen der Fall ist, kann aber leider aus der Ferne ebenfalls nicht beurteilt werden
Des Weiteren kann auch das Fehlen erforderlicher Pflichtangaben nach dem Verbraucherkreditgesetz im Darlehensvertrag dazu führen, dass der Darlehensvertrag rückabgewickelt werden kann und demnach auch der Immobilienfondbeitritt als sog. verbundenes Geschäft nach § 358 ff. BGB rückabgewickelt werden könnte.
Hierzu wäre aber eine Ausführliche Prüfung des Darlehensvertrages mit der EuroHypo von Nöten.

Schließlich bestünde noch die Möglichkeit, wirtschaftlich das Ergebnis einer Beendigung und darüber hinaus herbeizuführen im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs gegen den Vermittler des Fonds, also entweder die Fondgesellschaft selbst oder die Bank, wenn diese Ihnen den Fond vermittelt hat, was leider aus Ihrer Sachverhaltsschilderung zwar nicht hervorgeht, trotzdem ist es in der Praxis sehr häufig so.
Der Schadensersatzanspruch wäre darauf gerichtet, den Zustand wieder herzustellen, der vor Abschluss der Fondbeteiligung bestanden hätte, was im Ergebnis einer Rückabwicklung gleichkäme. Näheres hierzu habe ich Ihnen etwas weiter unten unter Punkt 2. “Muss der entspr. Betrag nachgezahlt werden“, ausgeführt.

2.) Muss der entspr. Betrag nachgezahlt werden?

Der entsprechende Betrag muss dann nachgezahlt werden, wenn die Bank berechtigt war, das Darlehen für den Fond zu kündigen. Das wird dann der Fall sein (sog. Gesamtfälligstellung),
wenn die Bank zu Recht die Darlehensraten gekündigt hat, also wenn Verzug mit den jeweils fälligen Raten bestand. Dies ist dann der Fall, wenn die Darlehensraten hätten bedient werden MÜSSEN. Dies lässt sich aber wie bereits oben ausgeführt aus der Ferne schlecht beurteilen. Sollten Sie nämlich einen Schadensersatzanspruch gegenüber der EuroHypo oder der Fondgesellschaft haben, dann bestünde gegebenenfalls Ihrerseits nicht nur keine Verpflichtung zur Nachzahlung, sondern viel wahrscheinlicher die Pflicht der Bank bzw. Fondgesellschaft, Ihnen den durch die Falschberatung oder einen anderen Haftungsgrund (s.o.) entstandenen Schaden zu ersetzen und Sie so zu stellen, als ob Sie dem Immobilienfond niemals beigetreten wären.

Dann müsste nämlich das zur Beitrittsfinanzierung bei der EuroHypo aufgenommene Darlehen nicht mehr an die Bank zurückgezahlt werden. Zudem müsste die Bank Ihnen die bereits geleisteten Aufwendungen für den Kredit erstatten.

Ich rate Ihnen daher dringend, insbesondere in Ansehung des hohen Streitwertes einen im Kapital- und Anlagemarkt versierten Kollegen mit der umfangreichen Prüfung von Ansprüchen gegen die EuroHypo in Ihrem konkreten Fall zu beauftragen.


3.) Was ist im Klagefalle zu beachten


Im Klagefalle ist zu beachten, dass zuvor durch einen Kollegen umfangreich die Verteidigungsmöglichkeiten gegenüber der darlehensgebenden Bank geprüft werden sollte, damit gegebenenfalls Verteidigungsbereitschaft in der vorgesehenen Frist in Bezug auf die Klage gegenüber dem Gericht der Streitsache erklärt werden kann.

Sollte eine Prüfung allerdings ergeben, dass die EuroHypo kein Verschulden trifft, insbesondere, weil Ihr nicht bekannt war zum Zeitpunkt des Darlehensvertragsabschlusses, dass die Mieteinnahmen nicht im prognostizierten Rahmen erwartet werden konnten (Stichwort “Schrottimmobilienfälle“, bitte bei Bedarf googeln), so sollte bereits vor Klageerhebung ein Anspruch anerkannt bzw. bedient werden, um die gegnerischen Anwaltskosten sowie die in Anbetracht des hohen Streitswertes auch nicht unerheblichen Gerichtskosten, wenigstens zu vermeiden.


Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagabend.


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
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